Haus mit Hypothek verkaufen: Was beachten?

Auch wenn du dein Zuhause selbst gebaut hast: Irgendwann ändern sich die Bedürfnisse und Umstände der Menschen, die darin leben. Eine junge Familie muss möglicherweise aus beruflichen Gründen umziehen, ein älteres Ehepaar möchte das zu grosse Haus gegen eine kleinere Wohnung tauschen, sobald die Kinder ausziehen. Für solche Fälle gibt es Lösungen, falls die Festhypothek beim Verkauf noch läuft. Sie kosten zwar etwas, dafür profitierst du lange von festen Zinsen und Budgetsicherheit, wenn du dein Wohneigentum doch behältst.

Variante 1: Hypothek auf das neue Objekt übertragen

Wenn du dein Haus oder deine Wohnung verkaufst, kannst du in der Regel die Hypothek übertragen.

Variante 2: Hypothek auf die Käuferin oder den Käufer übertragen

Je interessierter eine Käuferin oder ein Käufer an deinem Objekt ist, desto eher kannst du sie beziehungsweise ihn dazu bewegen, auch die Hypothek zu übernehmen. Gibt die Bank ihr Einverständnis, ist diese Lösung oft für beide Seiten interessant: Du musst keine Ausstiegsentschädigung zahlen und die Käuferin oder der Käufer erhält die Hypothek unter Umständen günstiger, als wenn sie oder er sie neu abschliessen müsste. Vor allem, wenn die Zinsen wie im letzten Jahr stark gestiegen sind.

Falls die aktuellen Zinssätze tiefer sind als der Zins der Festhypothek, die du übertragen willst, entschädigst du die Käuferin oder den Käufer fairerweise für ihre oder seine Mehrkosten siehe Variante 3. Sind die Marktzinsen höher, macht die Käuferin oder der Käufer einen Gewinn, den du als Bonus und überzeugendes Argument in die Verhandlungen einfliessen lassen kannst.

Variante 3: Hypothek vorzeitig auflösen

Kommen weder Variante 1 noch 2 in Frage, kannst du die Festhypothek bei den meisten Banken vorzeitig auflösen, wenn du das Objekt verkaufst. Wichtig: Auch hier gelten in vielen Fällen Kündigungsfristen. Wenn eine Festhypothek vorzeitig aufgelöst wird, legt die Bank das Geld für die Restlaufzeit der Hypothek an. Ist der Anlageertrag kleiner als der Hypozins für die Restlaufzeit der Hypothek, musst du diesen Verlust tragen. Wenn das Geld hingegen zu einem besseren Satz angelegt werden kann, bekommst du in der Regel eine Ausstiegsentschädigung. Aktuell ist es so, dass die Bank den Betrag wahrscheinlich zu einem höheren Zinssatz anlegen kann und dich darum finanziell entschädigen müsste. Andernfalls musst du wahrscheinlich die Bank entschädigen. Das kann teuer werden. Darum lohnt es sich, rede frühzeitig mit deiner Bankberaterin oder deinem Bankberater, um gemeinsam eine Lösung zu finden.

Alternative: Zinsoption auf Saron-Hypothek

Falls du eine Saron-Hypothek abgeschlossen hast, kannst du die Hypothek mit einer Zinsoption langfristig absichern. Was kompliziert klingt, ist eigentlich nichts anderes als eine Versicherung gegen zu hohe Zinsen. Für eine einmalige Prämie erhältst du die Garantie, dass der Zins während der Laufzeit der Hypothek nie über einen bestimmten Prozentsatz steigt. Mit dieser Absicherung kannst du dein Wohneigentum jederzeit problemlos verkaufen und die Hypothek ohne grosse Ausstiegskosten auflösen. Im Gegenteil: Wenn die Zinsen gestiegen sind, bekommst du unter Umständen sogar Geld zurück. Der Zins für Saron-Hypotheken hängt direkt vom Referenzzinssatz der SNB ab, den die Nationalbank seit Mitte 2022 mehrmals erhöht hat. Wenn die Zinsen inzwischen gestiegen sind, bekommst du unter Umständen sogar noch Geld zurück.