Vendre une maison avec hypothèque : à quoi faire attention ?

Même si vous avez construit votre maison vous-même, il est possible qu'à un moment ou à un autre les besoins et la situation des personnes qui y vivent évoluent. Une jeune famille peut devoir déménager pour des raisons professionnelles, tandis qu’un couple d'âge mûr souhaitera peut-être troquer sa maison trop grande contre un appartement, dès que les enfants auront quitté le foyer. Il existe des solutions pour ces cas de figure, même si l’hypothèque à taux fixe est encore en cours au moment de la vente. Elles ont certes un coût, mais vous bénéficiez en contrepartie de taux d’intérêt fixes et d’une sécurité budgétaire à long terme si vous conservez votre logement.

Option 1 : transférer l’hypothèque sur le nouveau bien immobilier

Lorsque vous vendez votre maison ou votre appartement, vous pouvez généralement transférer votre prêt immobilier.

Option 2 : transférer l’hypothèque à l’acheteuse ou à l’acheteur

Plus une acheteuse ou un acheteur s’intéresse à votre bien, plus vous avez de chances de la ou le convaincre de reprendre l’hypothèque. Si la banque donne son accord, cette solution est souvent avantageuse pour les deux parties : vous n’avez pas à payer d’indemnité de sortie et les nouveaux propriétaires obtiennent l’hypothèque à des conditions plus avantageuses que s’ils devaient en contracter une nouvelle. Cette solution est particulièrement avantageuse si les taux d’intérêt ont fortement augmenté.

Si les taux d’intérêt actuels sont inférieurs à celui de l’hypothèque à taux fixe que vous souhaitez transférer, vous indemniserez équitablement l’acheteuse ou l’acheteur pour ses frais supplémentaires (voir Option 3). Si les taux du marché sont plus élevés, l’acheteur ou l’acheteuse réalise un bénéfice que vous pouvez intégrer dans les négociations sous forme de bonus et d’argument pour la vente.

Option 3 : rembourser l’hypothèque par anticipation

Si les options 1 et 2 ne sont pas envisageables, vous pouvez, dans la plupart des banques, résilier votre prêt hypothécaire à taux fixe avant terme si vous vendez le bien immobilier. Important : là encore, des délais de préavis s’appliquent dans de nombreux cas. Lorsqu’une banque résilie de manière anticipée un prêt hypothécaire à taux fixe, elle place l’argent pour la durée restante. Si le rendement de ce placement est inférieur au taux hypothécaire pour la durée restante du prêt, vous devrez supporter cette perte. En revanche, si la banque peut placer l’argent à un taux plus avantageux, elle vous versera généralement une indemnité de sortie. Dans le premier cas, vous devrez probablement indemniser la banque, ce qui peut coûter cher. C’est pourquoi il vaut la peine de discuter suffisamment tôt avec votre conseillère ou votre conseiller bancaire afin de trouver ensemble une solution.

Alternative : option de taux d’intérêt sur l’hypothèque Saron

Si vous avez souscrit une hypothèque Saron (prêt à taux variable), vous pouvez la couvrir à long terme grâce à une option de taux d’intérêt. Ce qui peut sembler compliqué n’est en réalité rien d’autre qu’une assurance contre une hausse excessive des taux d’intérêt. En échange d’une prime unique, vous avez la garantie que le taux d’intérêt ne dépassera jamais un certain pourcentage pendant toute la durée de l’hypothèque. Grâce à cette couverture, vous pouvez vendre votre logement à tout moment sans problème et résilier l’hypothèque sans frais de sortie importants. Au contraire : si les taux d’intérêt ont augmenté, vous pouvez même, dans certaines circonstances, recevoir un remboursement. Le taux d’intérêt des hypothèques Saron dépend directement du taux de référence de la Banque Nationale Suisse (BNS), qui a été relevé à plusieurs reprises depuis mi-2022. Si les taux d’intérêt ont augmenté entre-temps, vous pourriez même, dans certains cas, recevoir un remboursement.