Amortissement direct ou indirect : quelle est la solution la plus avantageuse ?

L’amortissement direct et indirect expliqué simplement

Les banques et les compagnies d’assurance financent l’accession à la propriété à hauteur de 80% maximum de capitaux empruntés. Elles couvrent jusqu’à 65% de la valeur vénale ou du prix d’achat au moyen d’une 1^ère hypothèque sans obligation d’amortissement, et le reste au moyen d’une 2^e hypothèque, plus coûteuse, assortie d’une obligation d’amortissement. Tout ce qui dépasse 65% doit être remboursé, c’est-à-dire amorti, par l’emprunteuse ou l’emprunteur. La cadence de remboursement est convenue entre les créancières et les créanciers et les débitrices et les débiteurs : 1% de la dette hypothécaire totale par an, jusqu’au remboursement complet de la 2^e hypothèque, dans un délai de 15 ans ou jusqu’à la retraite.

Un délai de 15 au lieu de 20 ans

Auparavant, les propriétaires disposaient d’un délai pouvant aller jusqu’à 20 ans pour rembourser leur 2^e hypothèque. Comme de plus en plus d’expertes et d’experts craignaient une surchauffe du marché immobilier suisse, les banques ont renforcé leur autorégulation et réduit la durée d’amortissement à 15 ans. En plus, les propriétaires doivent désormais rembourser de manière linéaire, c’est-à-dire par versements réguliers. Auparavant, il était possible de ne rien payer pendant quelques années ou de rembourser la totalité du montant à la fin de la période d’amortissement.

Amortissement direct des prêts hypothécaires

Avec l’amortissement direct, les propriétaires de logements remboursent leur prêt hypothécaire par versements annuels. Leur endettement diminue ainsi progressivement, ce qui soulage psychologiquement bon nombre d’entre eux. L’amortissement direct présente toutefois un inconvénient fiscal : comme les intérêts débiteurs diminuent continuellement, le montant déductible du revenu imposable s’amenuise. En d’autres termes, la charge fiscale augmente d’année en année.

Avantages fiscaux liés à l’amortissement direct des prêts hypothécaires

Pour la plupart des propriétaires, il est judicieux, d’un point de vue fiscal, d’opter pour un amortissement indirect. Toutefois, l’amortissement direct présente également des avantages : votre dette hypothécaire diminue d’année en année, vos charges d’intérêts annuelles baissent et vous investissez directement dans votre maison ou votre appartement. De plus, il peut être intéressant de procéder à un amortissement direct et de réduire progressivement votre dette, ainsi que vos charges d’intérêts lorsque votre temps de travail est progressivement réduit et que vos revenus diminuent, par exemple avant la retraite.

Amortissement indirect des prêts hypothécaires

Il en va exactement de l’inverse avec l’amortissement indirect. Vous versez le montant de l’amortissement annuel sur un compte du pilier 3a que vous mettez en gage au profit des créanciers hypothécaires, qui perçoivent le capital cumulé à l’échéance de la 2^e hypothèque (généralement le jour de la retraite). La dette est maintenue et vous pouvez déduire chaque année les intérêts débiteurs dans leur intégralité du revenu imposable, tout comme les cotisations au pilier 3a. Les revenus du capital de prévoyance et le capital lui-même sont exonérés d’impôt.

Avantages fiscaux liés à l’amortissement indirect des prêts hypothécaires

L’avantage fiscal lié au remboursement indirect d’un prêt hypothécaire diminue à mesure que l’argent reste dans le pilier 3a, car le taux d’intérêt appliqué aux avoirs 3a est toujours inférieur au taux hypothécaire. Vous pouvez améliorer le rendement de vos avoirs 3a à long terme si vous utilisez la part maximale en actions. Cela implique toutefois un risque plus élevé, car les cours des actions fluctuent fortement. Les spécialistes recommandent de tels comptes de titres dans le pilier 3a uniquement si vous ne retirerez le capital que dans plusieurs années. Il est donc intéressant de retirer régulièrement des avoirs 3a sur des comptes bancaires pour rembourser l’hypothèque. Les retraits sont autorisés tous les cinq ans. En cas d’amortissement indirect via une assurance-vie, les retraits réguliers ne sont pas rentables.

L’amortissement, qu’il soit direct ou indirect, a des conséquences financières. Réfléchissez donc bien à ce qui est important pour vous :

• si vous souhaitez avant tout optimiser votre fiscalité, l’amortissement indirect via un compte 3a est intéressant.
• si vous souhaitez en premier lieu la sécurité, un amortissement indirect via une assurance-vie 3a peut être judicieux.
• comparez différents prestataires et ne vous laissez pas influencer : certaines compagnies d’assurance ou certains spécialistes ont tendance à conseiller la souscription d’une assurance-vie.

Amortissement indirect avec le pilier 3a

Les propriétaires et les copropriétaires inscrits au registre foncier peuvent recourir à l’amortissement indirect uniquement pour un logement qu’ils occupent. Les versements annuels sont soumis à un plafond. Par exemple, pour la période fiscale 2025, les propriétaires peuvent effectuer des déductions au titre de la prévoyance :

pour les assurées et les assurés

• avec caisse de pension : CHF 7258
• sans caisse de pension : CHF 36 288 (maximum 20% du revenu net)

Amortissement indirect avec le pilier 3b

Les cotisations de prévoyance versées au pilier 3b (compte d’épargne, etc.) ne sont pas déductibles fiscalement. Ce type d’amortissement indirect est donc moins intéressant. Une assurance vie (assurance épargne mixte) ne se prête elle non plus que partiellement à l’amortissement indirect, que l’assurance ait été souscrite dans le pilier 3a ou 3b. L’assurance épargne offre certes une certaine protection aux familles, car si l’assuré décède, l’hypothèque est partiellement couverte par la somme assurée. Le rendement des assurances épargne mixtes est toutefois modeste.

Les assurances liées à des fonds génèrent un rendement plus élevé que les assurances épargne mixtes lors des bonnes années boursières. Cependant, comme l’assureur investit le montant épargné dans des fonds en actions et que sa valeur peut fluctuer, il existe un risque que le montant nécessaire à l’amortissement ne soit pas suffisant au moment de la retraite et qu’il faille donc injecter des fonds supplémentaires.