Direkte oder indirekte Amortisation: Was lohnt sich?

Direkte und indirekte Amortisation einfach erklärt

Banken und Versicherungen finanzieren Wohneigentum mit bis zu 80 Prozent Fremdkapital. Bis 65 Prozent des Verkehrswertes oder Kaufpreises als 1. Hypothek ohne Amortisationspflicht, den Rest als teurere 2. Hypothek mit Amortisationspflicht. Alles, was über 65 % hinausgeht, muss die Hypothekarschuldnerin oder der Hypothekarschuldner zurückzahlen, sprich amortisieren. Wie rasch, vereinbaren Gläubigerinnen und Gläubiger sowie Schuldnerinnen und Schuldner: 1 Prozent der gesamten Hypothekarschuld jährlich, bis die 2. Hypothek zurückbezahlt ist, innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung.

Nur noch 15 statt 20 Jahre Zeit

Früher hatten Schuldnerinnen und Schuldner bis zu 20 Jahre lang Zeit, die 2. Hypothek zurückzuzahlen. Weil immer mehr Fachpersonen befürchteten, dass der Schweizer Immobilienmarkt überhitzen könnte, verschärften die Banken ihre Selbstregulierung und kürzten die Zeit für die Amortisation auf 15 Jahre. Ausserdem müssen Schuldnerinnen und Schuldner linear amortisieren, also in gleichmässigen Zahlungen. Davor war es möglich, einige Jahre nichts zu zahlen oder den ganzen Betrag am Ende der Amortisationsfrist zurückzuzahlen.

Direkte Amortisation von Hypotheken

Mit der direkten Amortisation wird eine Hypothek in jährlichen Raten zurückbezahlt. Die Verschuldung der Personen mit Wohneigentum nimmt dadurch schrittweise ab, was viele psychologisch entlastet. Direkt amortisieren hat aber einen steuerlichen Nachteil: Weil die Schuldzinsen kontinuierlich sinken, verringert sich der vom steuerbaren Einkommen absetzbare Betrag. Mit anderen Worten: Die Steuerbelastung steigt mit jedem Jahr.

Steuervorteile der direkten Amortisation von Hypotheken

Für die meisten Schuldnerinnen und Schuldner ist es aus steuerlichen Überlegungen sinnvoll, indirekt zu amortisieren. Allerdings hat auch die direkte Amortisation Vorteile: Deine Hypothekarschuld sinkt Jahr für Jahr, deine jährliche Zinsbelastung sinkt und du investierst direkt in dein Haus oder deine Wohnung. Ausserdem kann es für eine Schuldnerin oder einen Schuldner sinnvoll sein, direkt zu amortisieren und die Schulden sowie die Zinsbelastung kontinuierlich zu senken, wenn das Arbeitspensum schrittweise reduziert wird und weniger Einkommen erzielt wird, zum Beispiel vor der Pensionierung.

Indirekte Amortisation von Hypotheken

Genau umgekehrt verhält es sich mit der indirekten Amortisation. Du zahlst den Betrag für die jährliche Amortisation auf ein Säule-3a-Konto ein, das du den Hypothekargläubigerinnen und Hypothekargläubigern verpfändest, die bei Fälligkeit der 2. Hypothek (in der Regel am Tag der Pensionierung) das kumulierte Kapital erhalten. Die Verschuldung bleibt bestehen und die Schuldzinsen können jedes Jahr in voller Höhe vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, genauso wie die Beiträge an die Säule 3a. Die Erträge aus dem Vorsorgekapital und das Kapital sind steuerfrei.

Steuervorteile der indirekten Amortisation von Hypotheken

Der Steuervorteil der indirekten Amortisation einer Hypothek nimmt ab, je länger das Geld in der Säule 3a bleibt, weil der Zinssatz auf 3a-Guthaben immer niedriger ist als der Hypothekarzins. Die Rendite auf 3a-Guthaben lässt sich langfristig verbessern, wenn du den maximalen Aktienanteil ausschöpfst. Das bedeutet allerdings auch ein höheres Risiko, weil Aktienkurse stark schwanken. Solche Wertschriftenkonten in der Säule 3a sind nur zu empfehlen, wenn das Kapital erst in mehreren Jahren bezogen wird. Es lohnt sich darum, 3a-Guthaben auf Bankkonten regelmässig zu beziehen und damit die Hypothek zurückzuzahlen. Bezüge sind im Abstand von fünf Jahren erlaubt. Bei indirekter Amortisation über eine Lebensversicherung lohnen sich regelmässige Bezüge nicht.

Die Amortisation, ob direkt oder indirekt, hat finanzielle Folgen. Überlege dir darum gut, was dir wichtig ist:

• Wenn du in erster Linie Steuern optimieren möchtest, lohnt sich die indirekte Amortisation mit einem 3a-Konto.
• Wenn du vor allem Sicherheit suchst, kann eine indirekte Amortisation mit einer 3a-Lebensversicherung sinnvoll sein.
• Vergleiche verschiedene Anbieter – und lass dir nichts aufschwatzen: Manche Versicherungen oder Fachpersonen raten gerne zum Abschluss einer Lebensversicherung.

Indirekte Amortisation mit der Säule 3a

Die indirekte Amortisation kann nur für die Amortisation von selbst bewohntem Eigentum verwendet werden und läuft über die im Grundbuch eingetragene Eigentümerin oder den Eigentümer beziehungsweise die Miteigentümerin oder den Miteigentümer. Die jährlichen Einzahlungen unterliegen einer Höchstgrenze. Für die aktuelle Steuerperiode (2025) können Abzüge für die Vorsorge gemacht werden:

Für Versicherte

• mit Pensionskasse 7'258 Franken
• ohne Pensionskasse 36'288 Franken (maximal 20 Prozent des Nettoeinkommens)

Indirekte Amortisation mit der Säule 3b

Vorsorgebeträge an die Säule 3b (Sparkonto usw.) können nicht von den Steuern abgesetzt werden. Diese Art der indirekten Amortisation ist deshalb weniger attraktiv. Auch eine Lebensversicherung (gemischte Sparversicherung) eignet sich nur bedingt für die indirekte Amortisation – unabhängig davon, ob die Versicherung in der Säule 3a oder 3b abgeschlossen wurde. Die Sparversicherung bietet Familien zwar einen gewissen Schutz, da im Todesfall der Versicherungsnehmenden die Hypothek durch die Versicherungssumme teilweise gedeckt ist. Die Rendite von gemischten Sparversicherungen ist aber bescheiden.

Fondsgebundene Versicherungen erzielen in guten Börsenjahren eine höhere Rendite als gemischte Sparversicherungen. Weil der Sparbetrag in Aktienfonds angelegt wird und im Wert schwanken kann, besteht aber die Gefahr, dass der benötigte Betrag zum Zeitpunkt der Pensionierung für die Amortisation nicht ausreicht und aus diesem Grund zusätzliche Mittel eingeschossen werden müssen.