Hypothek nicht mehr tragbar: Was tun?

Hypothek und Grundpfandrecht, was bei Zahlungs­ausfall gilt

Eine Hypothek ist ein Darlehen, das durch ein Grundpfand gesichert wird. Das heisst durch das Haus oder die Wohnung, die mit der Hypothek finanziert worden ist. Wenn eine Schuldnerin oder ein Schuldner die Hypothekarzinsen nicht bezahlt, kann und darf die Bank als Gläubigerin dieses Grundpfand verwerten. Das heisst das Haus oder die Wohnung versteigern lassen und ihre Forderung aus dem Verkaufserlös befriedigen. Was im Zahlungsausfall rechtens ist, regelt das Zivilgesetzbuch in den Artikeln 816 (Art der Befriedigung), 817 (Verteilung des Erlöses) sowie 818 (Umfang der Sicherung):

• «Der Gläubiger hat ein Recht darauf, im Falle der Nichtbefriedigung sich aus dem Erlöse des Grundstückes bezahlt zu machen»
• «Der Erlös aus dem Verkaufe des Grundstückes wird unter die Grundpfandgläubiger nach ihrem Range verteilt»
• «Das Grundpfandrecht bietet dem Gläubiger Sicherheit für die Kapitalforderung sowie für die Kosten der Betreibung und die Verzugszinse»

Zwangsvollstreckung als letzter Ausweg

So weit will es die Bank in 99 von 100 Fällen nicht kommen lassen. Einerseits ist eine Zwangsvollstreckung aufwendig, mühsam und unangenehm. Andererseits besteht die Gefahr, dass der Verkaufserlös nicht ausreicht, um alle Forderungen Kapital, Hypothekar sowie Verzugszinsen und Betreibungskosten zu decken, weil Immobilien an Zwangsversteigerungen in der Regel unter Marktpreis verkauft werden. Darum mahnt die Bank zuerst die Schuldnerin oder den Schuldner und sucht mit ihr beziehungsweise ihm eine einvernehmliche Lösung, bevor sie eine Zwangsvollstreckung einleitet.

So vermeidest du die Zwangsvollstreckung

Du hast drei Optionen, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden:

• Bitte Familie oder Freunde um ein privates Darlehen, mit dem du die Hypothekarzinsen bezahlst. So erfährt die Bank nichts von deinen Schwierigkeiten. Häufig werden Schuldnerinnen und Schuldner, die einmal in Verzug geraten sind, kritischer beobachtet und bewertet.
• Rede mit deiner Bank, sobald sich der Engpass abzeichnet. Die Bank ist daran interessiert, dass du deine Forderungen erfüllst und dein Zuhause nicht verkaufen musst. Bitte um einen Zahlungsaufschub und lege einen Plan vor, wie du die Schieflage meistern willst.
• Verkaufe das Haus oder die Wohnung, bevor die Bank die Zwangsvollstreckung einleitet, und bezahle die Hypothekarschuld und Zinsen. Auf dem freien Immobilienmarkt müsstest du einen höheren Verkaufspreis erzielen als in einer Zwangsversteigerung und hättest noch Geld übrig. Allerdings müsstest du ein neues Zuhause für dich und deine Familie suchen.

Achtung: Nimm keinen Kredit für die Zinsen auf. Sonst gerätst du in einen Teufelskreis. Rede lieber mit einer nicht kommerziellen Schuldenberatung, wenn du keinen Ausweg mehr siehst.

So läuft eine Zwangsversteigerung ab

Vor der Zwangsversteigerung lässt die Bank das Objekt von einer Fachperson bewerten. Die Versteigerung wird im Amtsblatt und auf der Website des Konkurs- und Betreibungsamtes ausgeschrieben, das Objekt wird im Katalog mit Bild, Text und Schätzung angeboten. Die höchstbietende Person erhält den Zuschlag und muss vor Ort 10 bis 20 Prozent Anzahlung leisten. Die Bank darf ebenfalls Gebote einreichen, um den Preis in die Höhe zu treiben. Der Verkaufserlös geht direkt an die Bank. Falls der Erlös die Schulden übersteigt, erhält die Schuldnerin oder der Schuldner, was übrig bleibt. Falls nicht, schuldet sie oder er der Bank immer noch Geld, ausser beim privaten Konkurs.

Mit der Anzahlung geht das Eigentum auf die Käuferin oder den Käufer über und die Schuldnerin oder der Schuldner muss das Haus oder die Wohnung bis zum vereinbarten Zeitpunkt verlassen. Wenn sie oder er sich weigert, leitet die Gerichtsvollzieherin oder der Gerichtsvollzieher alle notwendigen Massnahmen ein, die bis zur Zwangsräumung reichen. So weit kommt es glücklicherweise in der Schweiz nur selten.

Zwangsversteigerungen sind eine «Chance für Schnäppchenjäger». In unserem Artikel liest du, was du als Käuferin oder Käufer über Immobilienversteigerungen wissen solltest.

Lohnt sich eine Hypothekenversicherung?

Nein. In der Schweiz bist du mehr oder weniger gut geschützt gegen die Folgen der Arbeitslosigkeit, und gegen die finanziellen Folgen von Erwerbsausfall oder im Todesfall kannst du dich individuell und günstiger versichern. Darum schliessen die Schweizerinnen und Schweizer, die sich gegen fast alles und jedes versichern, kaum Hypothekenversicherungen ab. Wie viel finanzielle Sicherheit du brauchst, weisst nur du. Für die meisten Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer genügen die Arbeitslosenversicherung und ein Sparkonto, auf das sie jeden Monat etwas überweisen, oder eine Todesfallversicherung.