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Hypotheken: Interview zu Zinsen, Tragbarkeit und Kauf

Interview • ca. 8 Leseminuten • in Zusammenarbeit mit Adrian Wenger, VZ VermögensZentrum
Frau will Hypothek abschliessen, es gibt noch einige Finanzierungsfragen zu klären

Wer in der Schweiz Wohneigentum erwerben will, muss einige Finanzierungsfragen klären: Welche Hypothek passt zur eigenen Lebenssituation? Wie wird die Tragbarkeit berechnet und lohnt es sich nach der Pensionierung, die Hypothek vollständig zu tilgen? Adrian Wenger, Leiter des Kompetenzzentrums Immobilien beim VZ VermögensZentrum, kennt sich mit Hypotheken, Krediten und Co. aus. Im Interview erklärt er, worauf es bei der Wahl des Modells, der Kreditgebenden und der langfristigen Planung wirklich ankommt.

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Adrian Wenger, VZ VermögensZentrum

Adrian Wenger
VZ VermögensZentrum

Adrian Wenger ist Leiter des Kompetenzzentrums Immobilien beim VZ VermögensZentrum. Er berät zu Hypotheken, Krediten und Immobilienfinanzierungen und verfügt über langjährige Erfahrung in der Finanzierung von Wohneigentum in der Schweiz.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Wahl der richtigen Hypothek hängt stark von deiner Lebenssituation und deiner Risikobereitschaft ab. Festhypotheken bieten Budgetsicherheit, während Saron-Hypotheken langfristig oft günstiger sind und mehr Flexibilität bei vorzeitiger Auflösung bieten.
  • Bei der Auswahl der kreditgebenden Institution zählt nicht nur der Zinssatz, sondern auch Qualität der Beratung und Betreuung. Wer nur auf den tiefsten Zins schaut, übersieht wichtige Faktoren wie Flexibilität, Infrastruktur und langfristige Unterstützung.
  • Für den Immobilienkauf sind ausreichend Eigenkapital und eine tragbare Finanzierung entscheidend. Mindestens 20 Prozent Eigenmittel sind nötig, zudem dürfen kalkulatorische Kosten für Zins, Amortisation und Unterhalt ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
  • Die Tragbarkeit verändert sich über die Lebensphasen hinweg, insbesondere nach der Pensionierung. Sinkende Einkommen können dazu führen, dass eine Hypothek nicht mehr tragbar ist, weshalb eine frühzeitige Planung wichtig ist.
  • Ob Kaufen oder Mieten sinnvoller ist, hängt von deinen Lebensplänen ab. Wohneigentum lohnt sich vor allem bei langfristiger Perspektive und kann Teil der Altersvorsorge sein, während Mieten mehr Flexibilität bietet.

Adrian Wenger, welche Hypothekarmodelle gibt es? Und für wen eignen sie sich?

Bei Festhypotheken steht der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit fest, zum Beispiel für fünf oder zehn Jahre. Je länger die Laufzeit, desto höher ist in der Regel der Zins. Sie eignen sich vor allem für Kreditnehmende, für die die Budgetsicherheit höchste Priorität hat. Oder wenn man damit rechnet, dass die Zinsen bald deutlich steigen werden. Dann kann man mit einer Festhypothek den Zins für einige Jahre fest anbinden und sich so in diesem Zeitraum vor steigenden Zinskosten schützen. 
 
Alle anderen sollten den Abschluss einer Geldmarkthypothek (Saron) prüfen. Der Zinssatz einer Saron-Hypothek wird in der Regel alle drei Monate angepasst. Bei Saron-Hypotheken kann der Zinssatz also auch mal stark sinken oder steigen. Ein langfristiger Vergleich zeigt aber: Hausbesitzer fuhren mit Saron-Hypotheken in den letzten 30 Jahren fast immer deutlich günstiger als mit Festhypotheken. Zudem bieten sie den Vorteil, dass man sie in der Regel flexibel auflösen kann, ohne hohe Kosten zu bezahlen. Das ist zum Beispiel wichtig, wenn man nach einer Scheidung oder dem Tod der Partnerin beziehungsweise des Partners die Liegenschaft verkaufen und die Hypothek auflösen muss. Bei Festhypotheken kann eine vorzeitige Auflösung hingegen schnell Tausende von Franken kosten. 

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Was muss man bei der Auswahl der Kreditgebenden beachten?

Bei der Auswahl der Kreditgebenden kommt es auf viele Aspekte an. Bei vielen – vor allem unerfahrenen – Kreditnehmenden ist der Zinssatz das einzige Auswahlkriterium. Er ist aber nur eine Seite der Medaille! Man sollte darauf achten, wie man als Kundschaft behandelt und beraten wird. Das hat längerfristig die höhere Priorität. Was man wissen muss: Viele Versicherungen und Pensionskassen sind in der Tiefzinsphase nach 2015 ins Hypothekengeschäft eingestiegen. Sie haben aber oft nicht die passende Infrastruktur, um Immobilienkundschaft zu beraten und zu betreuen. Auch einige Banken sehen Hypotheken schlicht als ein Mittel, wie sie ihr Geld anlegen können.

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Wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie wirklich – wann ist Mieten langfristig die bessere Entscheidung?

Ein Immobilienkauf lohnt sich insbesondere dann, wenn man langfristig an einem Ort bleiben möchte. Eigentümerinnen und Eigentümer können ihr Zuhause nach den eigenen Vorstellungen umbauen oder renovieren. Zudem können die Wohnkosten tiefer sein als beim Mieten, vor allem wenn die Zinsen und damit die Kosten der Hypothek tief sind. Viele Eigenheimbesitzende betrachten ihre Liegenschaft auch als langfristige Geldanlage und als wichtigen Teil ihrer Altersvorsorge. 
 
Das Mieten hingegen bietet mehr Flexibilität. Das ist besonders wichtig, wenn berufliche oder familiäre Veränderungen anstehen oder man sich nicht langfristig binden möchte. Zudem muss man sich nicht um den Unterhalt und die Sanierungen der Liegenschaft kümmern und man verliert kein Geld, wenn die Liegenschaft an Wert einbüssen sollte.  

Worauf sollten Käuferinnen und Käufer achten, wenn sie Wohneigentum als Kapitalanlage betrachten?

Langfristig gesehen verliert der Baukörper durch die Altersentwertung an Wert, während der Boden immer wertvoller wird. Wer Wohneigentum als Kapitalanlage betrachtet, sollte besonderen Wert auf die Eigenschaften der Parzelle legen – Lage, Grösse, Bebaubarkeit – und auf den Zustand der Immobilie achten. Dazu gehört auch eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr und geringe Unterhaltskosten. Zudem muss man sich bewusst sein, dass man regelmässig sanieren sollte, damit die Liegenschaft nicht an Wert verliert. Das kostet – und schmälert die Rendite der Kapitalanlage. 

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Welche Faktoren bestimmen den maximalen Kaufpreis, den man sich leisten kann?

Zunächst ist ausreichend Eigenkapital erforderlich – mindestens 20 Prozent des Kaufpreises muss man selbst bezahlen können. Davon muss die Hälfte hartes Eigenkapital – also keine Pensionskassengelder – sein. Zudem muss die Tragbarkeit stimmen: Die laufenden Kosten für Zinsen, Amortisation und Unterhalt dürfen ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Banken rechnen dabei aber nicht mit dem aktuellen Zins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. 

Was sollten Paare beim Thema Tragbarkeit besonders beachten, wenn die Einkommensverhältnisse unterschiedlich sind?

Die Banken wenden bei der Berechnung der Tragbarkeit unterschiedlich strenge Massstäbe an. Einige Banken ziehen bei jungen Paaren einen Teil des Einkommens ab. Sie gehen davon aus, dass sich das Familieneinkommen bei der Familiengründung infolge Pensumsreduktion verringern wird. Es ist daher wichtig, eine Bank zu wählen, die beide Einkommen berücksichtigt – insbesondere, wenn beide Personen auch künftig erwerbstätig bleiben möchten. 
 
Paare sollten zudem den Abschluss einer Risikolebensversicherung prüfen. Sie kann helfen, die Hypothek auch bei einem Todesfall oder einer Invalidität weiter zu tragen. Das ist besonders wichtig, wenn eine Person in der Partnerschaft finanziell auf die andere angewiesen ist. 

Was sind typische Fehler junger Menschen bei der Immobilienfinanzierung – und wie lassen sie sich vermeiden?

Oft wird das Budget zu optimistisch geplant, wobei Nebenkosten und Unterhalt unterschätzt werden – die Angaben in den Verkaufsdokumentationen sind häufig zu tief. Zudem wird oft schon beim Kauf auf langfristige Festhypotheken gesetzt, die bei einer Auflösung aber hohe Kosten verursachen. Die Realität ist vielfach so, dass die Immobilie später gar nicht zu den Käuferinnen und Käufern passt, etwa weil es Streitigkeiten mit der Nachbarschaft gibt, die Unterhaltskosten unerwartet hoch sind oder sich der Arbeitsweg als zu weit erweist. Dann muss man die Liegenschaft wieder verkaufen und die Hypothek auflösen.

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Wie verändert sich die Tragbarkeit einer Hypothek nach der Pensionierung? Und welche Optionen gibt es für Seniorinnen und Senioren?

Nach der Pensionierung sinkt in der Regel das Einkommen, weil die Renten nur einen Teil des letzten Lohnes ersetzen. Das verschlechtert die Tragbarkeit. Teils reicht das reduzierte Einkommen dann tatsächlich nicht mehr aus, um die Liegenschaft mit Hypothek weiter zu bezahlen. Darum sollte man sich frühzeitig um eine langfristige Wohnsituation kümmern. Bei vielen Paaren ist die Wohnfläche zu gross, wenn die Kinder erst einmal ausgezogen sind. Dann kann es sich lohnen, eine Einliegerwohnung einzubauen. So erhält man Mieterträge, mit denen man einen Teil der hohen Wohnkosten decken kann. Wer sich im Alter eher in einer Wohnung als in einem Haus sieht, sollte frühzeitig mit der Suche beginnen. Passende Objekte sind rar.  

Wie sinnvoll ist es, im Alter die Hypothek vollständig zu tilgen – oder sollte man bewusst seine Hypothek behalten?

Wer über viel Vermögen verfügt und das Kapital nicht zum Leben braucht, kann seine Hypothek zurückzahlen. Meistens braucht man das angesparte Kapital aber zum Leben und zur Deckung der Lebenshaltungskosten. Dann ist die Verfügbarkeit des Kapitals wichtiger als tiefe Hypothekenkosten, eine Amortisation ist also wenig sinnvoll. 

Wie wirken sich Leitzins-Entscheide konkret auf die Hypothekarzinsen aus?

Leitzinsentscheide der Schweizerischen Nationalbank (SNB) haben direkte Auswirkungen auf Geldmarkthypotheken-Hypotheken (Saron), da ihr Zinssatz eng an den Leitzins gekoppelt ist. Sinkt der Leitzins, wird die Zinsbelastung bei Saron-Hypotheken tiefer – steigt er, verteuern sich diese entsprechend. Falls die SNB wieder Negativzinsen einführen sollte, kosten Saron-Hypotheken aber weiterhin etwas. Denn dann gehen die Banken trotzdem von einem Basiszinssatz von null Prozent aus. Auf den Basiszinssatz schlagen sie ihre Margen. Saron-Hypotheken kosten so immer mindestens die Marge der Bank. 
 
Festhypotheken hingegen reagieren weniger direkt auf Leitzinsänderungen. Ihre Zinssätze orientieren sich stärker an den langfristigen Kapitalmarktzinsen und den Erwartungen zur Zinsentwicklung. Das bedeutet: Auch wenn der Leitzins sinkt, können Festhypotheken teurer werden, wenn die Märkte mit steigenden Zinsen rechnen. Meistens sind die langfristigen Zinsen höher als die kurzfristigen. Das bedeutet entsprechend, dass Festhypotheken im langfristigen Vergleich meist teurer waren als Geldmarkthypotheken. 

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