myky
myky

Hypothèques : interview sur les taux d’intérêt, la capacité de remboursement et l’achat

Interview • env. 8 minutes de lecture • En coopération avec Adrian Wenger, VZ VermögensZentrum
Une femme souhaite souscrire un prêt immobilier ; il reste encore quelques questions de financement à clarifier

Si vous souhaitez acquérir un logement en Suisse, vous devez vous poser certaines questions en matière de financement : quel type d’hypothèque correspond le mieux à votre situation personnelle ? Comment calculer la capacité de remboursement et est-il intéressant, après le départ à la retraite, de rembourser intégralement son prêt immobilier ? Adrian Wenger, responsable du centre de compétences Immobilier du VZ VermögensZentrum, est un expert en matière de prêts immobiliers, de crédits et autres produits financiers. Dans cet entretien, il explique ce qui compte vraiment lors du choix du modèle de prêt, du prêteur et de la planification à long terme.

Publié le

Expert dans cette interview

interview hypothek adrian wenger kl

Adrian Wenger
VZ VermögensZentrum

Adrian Wenger est responsable du centre de compétences Immobilier au sein du VZ VermögensZentrum et un expert reconnu en matière d'hypothèques, de crédits et de financement dans le secteur immobilier en Suisse.

En un coup d'œil

  • Le choix de l'hypothèque adaptée dépend fortement de votre situation personnelle et de votre propension au risque. Les prêts à taux fixe offrent une sécurité budgétaire, tandis que les prêts SARON sont souvent plus avantageux à long terme et offrent davantage de flexibilité en cas de remboursement anticipé.
  • Lors du choix de l’établissement prêteur, ce n’est pas seulement le taux d’intérêt qui compte, mais aussi la qualité du conseil et de l’accompagnement. Si vous vous concentrez uniquement sur le taux le plus bas, vous passez à côté de facteurs importants tels que la flexibilité, l’infrastructure et le soutien à long terme.
  • Pour l’achat d’un bien immobilier, il est essentiel de disposer d’un apport personnel suffisant et d’un financement abordable. Un apport personnel d’au moins 20% est nécessaire. De plus, les coûts calculés pour les intérêts, l’amortissement et l’entretien ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut.
  • La capacité de remboursement évolue au fil des étapes de la vie, en particulier après le départ à la retraite. La baisse des revenus peut rendre un crédit immobilier non viable, d’où l’importance d’une planification précoce.
  • Le choix entre l’achat et la location dépend de vos projets de vie. L’accession à la propriété est particulièrement intéressante dans une perspective à long terme et peut s’inscrire dans la préparation de la retraite, tandis que la location offre davantage de flexibilité.

Adrian Wenger, quels sont les différents types de prêts hypothécaires ? Et à qui s’adressent-ils ?

Dans le cas des prêts hypothécaires à taux fixe, le taux d’intérêt reste fixe pendant une durée déterminée, par exemple cinq ou dix ans. Plus la durée est longue, plus le taux d’intérêt est généralement élevé. Ces prêts conviennent surtout aux emprunteurs pour qui la sécurité budgétaire est une priorité absolue. Ou lorsque vous vous attendez à ce que les taux d’intérêt augmentent bientôt de manière significative. Dans ce cas, un prêt hypothécaire à taux fixe permet de bloquer le taux pendant quelques années et de vous protéger contre la hausse des intérêts pendant cette période. 

Tous les autres devraient envisager de souscrire un prêt hypothécaire indexé sur le marché monétaire (SARON). Les banques révisent généralement le taux d’intérêt d’une hypothèque SARON tous les trois mois. Avec ce type de prêts hypothécaires, le taux d’intérêt peut donc parfois baisser ou augmenter fortement. Une comparaison à long terme montre toutefois que, ces 30 dernières années, les propriétaires ont presque toujours réalisé des économies substantielles avec des prêts hypothécaires SARON par rapport aux prêts à taux fixe. De plus, les banques les offrent généralement avec la possibilité d’une résiliation flexible, sans frais élevés. C’est important, par exemple, lorsqu’il faut vendre le bien immobilier et résilier l’hypothèque à la suite d’un divorce ou du décès du conjoint. En revanche, dans le cas des prêts hypothécaires à taux fixe, un remboursement anticipé peut rapidement coûter des milliers de francs.

Guide : conclure un prêt hypothécaire

ERSTBE2

Guide : conclure un prêt hypothécaire

Dans notre guide pratique (PDF), vous trouverez toutes les informations importantes concernant les prêts hypothécaires.

En savoir plus

Guide : conclure un prêt hypothécaire

Dans notre guide pratique (PDF), vous trouverez toutes les informations importantes concernant les prêts hypothécaires.

Quels sont les critères à prendre en compte lors du choix d’un prêteur ?

Le choix d’un prêteur dépend de nombreux facteurs. Pour de nombreux emprunteurs (surtout les moins expérimentés), le taux d’intérêt est le seul critère de sélection. Mais ce n’est qu’un aspect de la question ! Il faut prêter attention à la manière dont le prêteur vous traite et vous conseille. À long terme, c’est cela qui prime. Il faut savoir que de nombreuses compagnies d’assurance et caisses de retraite se sont lancées dans le crédit hypothécaire lors de la période de taux bas qui a suivi 2015. Or, elles ne disposent souvent pas de l’infrastructure adéquate pour conseiller et accompagner une clientèle immobilière. Certaines banques, quant à elles, considèrent simplement les crédits hypothécaires comme un moyen de placer leur argent.

Service Teaser Experten fr

Vous cherchez les expertes et experts qu'il vous faut pour vos projets ?

Trouvez des professionnels certifiés près de chez vous et bénéficiez d'un accompagnement pour vos travaux de rénovation ou de modernisation.

Dans quels cas l’achat d’un bien immobilier est vraiment intéressant ? Quand est-ce que la location est la meilleure solution à long terme ?

L’achat d’un bien immobilier est particulièrement intéressant lorsque vous souhaitez vous installer durablement dans un lieu. Vous pouvez transformer ou rénover votre logement selon vos propres envies. De plus, vos frais de logement peuvent être inférieurs à ceux d’une location, surtout lorsque les taux d’intérêt, et donc le coût de l’hypothèque, sont bas. De nombreux propriétaires considèrent également leur bien immobilier comme un placement financier à long terme et comme un élément important de leur prévoyance vieillesse. 

La location, en revanche, offre davantage de flexibilité. Cette flexibilité est particulièrement importante en cas de changements professionnels ou familiaux, ou lorsque vous ne souhaitez pas vous engager à long terme. De plus, vous n’avez pas à vous soucier de l’entretien et des travaux de rénovation du bien immobilier, et vous ne perdez pas d’argent si celui-ci venait à perdre de la valeur.

À quoi faut-il prêter attention lorsqu’on achète un logement comme placement financier ?

À long terme, le bâtiment perd de la valeur en raison de son vieillissement, tandis que le terrain prend de la valeur. Si vous considérez la propriété immobilière comme un placement financier, accordez une importance particulière aux caractéristiques de la parcelle (emplacement, superficie, possibilité de construction) et prêtez attention à l’état du bien immobilier. Cela inclut également un bon accès aux transports en commun et de faibles frais d’entretien. Vous devez en outre garder à l’esprit qu'il faut régulièrement procéder à des travaux de rénovation, afin que le bien immobilier ne perde pas de valeur. Cela a un coût et réduit le rendement de l’investissement.

Service Teaser Lage fr

Vous voulez savoir à quel point votre lieu de résidence est attractif ?

Analysez les prix de l'immobilier, la fiscalité et la qualité de vie dans votre commune et prenez des décisions éclairées.

Quels sont les facteurs qui déterminent le prix d’achat maximal qu'une personne peut se permettre ?

Tout d’abord, vous devez disposer d’un capital propre suffisant : vous devez pouvoir payer vous-même au moins 20% du prix d’achat. La moitié de ce montant doit être constituée de capital propre « dur », c’est-à-dire hors fonds de caisse de retraite. De plus, votre capacité de remboursement doit être suffisante : vos charges courantes liées aux intérêts, à l’amortissement et à l’entretien ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut. Les banques ne se basent toutefois pas sur le taux d’intérêt actuel, mais sur un taux d’intérêt théorique de 5%.

À quoi faut-il, en tant que partenaires, prêter une attention particulière en matière de capacité de remboursement lorsque les revenus sont différents ?

Les banques appliquent des critères plus ou moins stricts pour calculer la capacité de remboursement. Certaines déduisent une partie des revenus des jeunes couples. Elles partent du principe que le revenu familial diminuera lors de la constitution d’une famille, en raison d’une réduction du temps de travail. Il est donc important de choisir une banque qui tienne compte des deux revenus, en particulier si les  conjoints souhaitent continuer à exercer une activité professionnelle à l’avenir. 

Vous devriez également envisager de souscrire une assurance vie temporaire. Celle-ci peut vous aider à continuer de rembourser l’hypothèque même en cas de décès ou d’invalidité. Cela est particulièrement important lorsque l’une des partenaires ou l’un des partenaires dépend financièrement de l’autre.

Quelles sont les erreurs typiques que les jeunes commettent en matière de crédit immobilier et comment les éviter ?

Souvent, les jeunes établissent le budget de manière trop optimiste, les charges et les frais d’entretien étant sous-estimés. Les chiffres indiqués dans les dossiers de vente sont fréquemment trop bas. De plus, ils optent souvent dès l’achat pour des prêts hypothécaires à taux fixe à long terme, qui entraînent des coûts élevés en cas de résiliation. La réalité est souvent telle que le bien immobilier ne convient finalement pas aux acheteuses et aux acheteurs, par exemple en raison de conflits de voisinage, de frais d’entretien plus élevés que prévu ou d’un trajet domicile-travail trop long. Il faut alors revendre le bien et résilier l’hypothèque.

Comment la capacité de remboursement d’un prêt immobilier évolue après le départ à la retraite ? Et quelles sont les options qui s’offrent aux seniors ?

Après le départ à la retraite, les revenus diminuent généralement, car les pensions ne remplacent qu’une partie du dernier salaire. Cela nuit à la capacité financière. Dans certains cas, ce revenu réduit ne suffit effectivement plus pour continuer à rembourser l’hypothèque de votre bien immobilier. C’est pourquoi vous devez réfléchir suffisamment tôt à une solution de logement à long terme. Pour de nombreux couples, la surface habitable est trop grande une fois que les enfants ont quitté le foyer. Vous pouvez alors aménager un logement indépendant. Cela vous permet de percevoir des revenus locatifs qui peuvent couvrir une partie des frais de logement élevés. Si vous vous voyez plutôt dans un appartement que dans une maison de retraite, commencez vos recherches suffisamment tôt. Les biens adaptés sont rares.

Est-il judicieux de rembourser intégralement un prêt immobilier à un âge avancé, ou vaut-il mieux le conserver délibérément ?

Si vous disposez d’un patrimoine important et que vous n’avez pas besoin de ce capital pour subvenir à vos besoins, vous pouvez rembourser votre prêt immobilier. Mais la plupart du temps, vous avez besoin de ce capital épargné pour vivre et couvrir vos frais de subsistance. Dans ce cas, la disponibilité du capital prime sur la réduction des charges liées au prêt immobilier. Le remboursement anticipé n’a donc guère de sens.

Quel est l’impact concret des décisions relatives aux taux directeurs sur les taux hypothécaires ?

Les décisions de la Banque nationale suisse (BNS) en matière de taux directeur ont des répercussions directes sur les prêts hypothécaires indexés sur le marché monétaire (SARON), car leur taux d’intérêt est étroitement lié au taux directeur. Si celui-ci baisse, la charge d’intérêt des prêts hypothécaires SARON diminue. S’il augmente, ces prêts deviennent proportionnellement plus chers. Toutefois, si la BNS venait à réintroduire des taux d’intérêt négatifs, les prêts hypothécaires SARON continueraient de générer des coûts. En effet, dans ce cas, les banques continueraient de se baser sur un taux de base de zéro pour cent. Elles ajoutent leurs marges à ce taux de base. Les prêts hypothécaires SARON coûtent donc toujours au moins le montant de la marge de la banque. 

Les prêts hypothécaires à taux fixe, en revanche, réagissent moins directement aux variations du taux directeur. Leurs taux d’intérêt s’alignent davantage sur les taux à long terme du marché des capitaux et sur les anticipations concernant l’évolution des taux. Cela signifie que même si le taux directeur baisse, les prêts hypothécaires à taux fixe peuvent devenir plus chers si les marchés anticipent une hausse des taux. La plupart du temps, les taux d’intérêt à long terme sont plus élevés que ceux à court terme. Cela signifie donc que, sur le long terme, les prêts hypothécaires à taux fixe se sont généralement avérés plus coûteux que les prêts hypothécaires indexés sur le marché monétaire.

Hausdossier V 2 500x500px Pos

Comment gardez-vous une vue d'ensemble de votre logement ?

Où garder vos documents, planifier l’entretien ou une rénovation ? Avec le dossier myky, toutes vos informations importantes sont centralisées et sécurisées.

Questions fréquentes

Thèmes abordés dans cet article

Ce couple est en pleine négociation pour le financement de l'achat d'un logement en Suisse.

Hypothèques en Suisse : guide sur les types de prêts, les taux d’intérêt et le financement

Du choix du prêt immobilier adapté à sa prolongation : découvrez tout ce que vous devez savoir sur les types de prêts immobiliers, l’amortissement et le financement en Suisse.

Vers l'aperçu

Partager l'article

Cet article vous a-t-il été utile?

Merci pour vos commentaires!

Une erreur s'est produite. Veuillez réessayer plus tard.

Conseils pour un logement durable

Abonnez-vous à notre newsletter et recevez régulièrement des conseils pour un logement durable.

Avec plaisir