Transition énergétique dans le secteur du bâtiment : tout le monde profite des rénovations

Pourquoi est-ce que les anciens systèmes de chauffage font aujourd’hui l’objet de toutes les attentions ?

La Suisse est confrontée à un défi urgent. Saviez-vous que les propriétaires suisses équipent encore la majorité de leurs bâtiments d’anciens systèmes de chauffage au mazout ou au gaz ?

Plus précisément, selon les chiffres actuels de 2023, environ 65% des immeubles collectifs et 60% des maisons individuelles fonctionnent avec des systèmes de chauffage non durables. Le durcissement des lois sur l’énergie et la prise de conscience croissante des enjeux environnementaux mettent non seulement les propriétaires sous pression, mais leur ouvrent également de nombreuses opportunités.

Mais est-il judicieux de réaliser une rénovation énergétique d’un bâtiment même si vous envisagez de le vendre ou de le louer dans un avenir proche ? Pour y répondre, il convient d’examiner de plus près les aspects économiques et écologiques.

La valeur ajoutée économique des rénovations

Si vous investissez dans la rénovation énergétique d’un bien immobilier, vous vous demandez souvent si ces coûts supplémentaires en valent la peine. Diverses études menées en Suisse et à l’étranger montrent que les bâtiments rénovés se vendent généralement à un meilleur prix que ceux qui ne le sont pas. Il est également évident que les bâtiments économes en énergie séduisent davantage les acheteurs et les locataires. L’économiste Marco Schmid, de Wüest Partner, résume la situation en ces termes :

« Plus le bien est ancien et en mauvais état, plus une rénovation est rentable, en particulier le remplacement du système de chauffage. »

Dans le détail, les relations sont toutefois souvent complexes. Selon l’expert Marco Schmid, outre l’âge et l’état des biens immobiliers, d’autres facteurs jouent un rôle: l’emplacement, les subventions publiques ainsi que les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier lors de rénovations.

Philipp Betschart, responsable des solutions de financement à la Banque cantonale de Schwyz (SZKB), souligne également ce point :

« Les économies réalisées grâce aux subventions et aux allègements fiscaux peuvent réduire les coûts jusqu’à un quart. »

L’expert de la SZKB confirme en outre que les rénovations énergétiques permettent d’obtenir des avantages concurrentiels :

« Si un bien immobilier présente un bon niveau de performance énergétique, cela a un impact considérable sur sa valeur. C’est notamment dans le cadre d’une vente ou d’une mise en location que l’on peut obtenir des gains nettement plus élevés. »

René Walser, responsable de la clientèle privée et d’affaires à la Banque cantonale de Saint-Gall, recommande d’envisager les rénovations de manière aussi globale que possible:

« La notion de durabilité ne doit pas être interprétée uniquement sous l’angle de l’énergie, mais aussi en termes d’utilisation optimale dans son ensemble. »

Il pense notamment à l’amélioration des plans du bâtiment.

Deux approches pour la rénovation énergétique

Mais quelles sont les possibilités qui s’offrent à vous, et en quoi leurs effets diffèrent-ils ?

Les expertes et experts distinguent deux stratégies fondamentales permettant aux propriétaires d’améliorer la valeur de leur bien immobilier :

1. Rénovation complète

Cette option comprend non seulement le remplacement de l’installation de chauffage par un système durable, tel qu’une pompe à chaleur, mais aussi des travaux de construction de grande envergure sur l’enveloppe du bâtiment. Cela inclut notamment l’installation de nouvelles fenêtres et une meilleure isolation du toit et de la façade. Ces rénovations entraînent une nette amélioration de l’efficacité énergétique et augmentent la valeur du bien immobilier.

Un exemple illustre bien ce cas : une maison individuelle de 170 m² construite en 1989 à Uzwil a fait l’objet d’une rénovation complète. Les coûts liés à l’installation d’un nouveau système de chauffage et à l’isolation se sont élevés à CHF 258 000. Grâce aux subventions et aux économies d’impôts, les dépenses ont été réduites d’environ 22%. Une fois les travaux terminés, la maison rénovée présentait une plus-value de CHF 129 000. Certes, les coûts dépassent la plus-value directe, mais à long terme, la baisse des dépenses énergétiques, d’environ CHF 68 000, a un impact positif. Et tôt ou tard, les améliorations techniques du bâtiment seraient devenues inévitables.

2. Rénovation partielle, par exemple le remplacement du chauffage

Pour les propriétaires qui ne peuvent ou ne souhaitent pas investir immédiatement à grande échelle, le remplacement du chauffage existant au mazout, au gaz ou électrique par un système de durabilité tel qu’une pompe à chaleur, le chauffage à distance ou un chauffage au bois, dans le cadre d’une rénovation partielle, peut également offrir une plus-value significative. Même si vous ne mettez en œuvre aucune mesure d’isolation supplémentaire, ce remplacement a un impact considérable sur le bilan carbone. Le passage aux énergies renouvelables permet d’atteindre un objectif essentiel : la réduction immédiate des gaz à effet de serre nocifs liés au fonctionnement du chauffage, tout en réduisant les coûts énergétiques.

Marco Schmid résume parfaitement les avantages de cette stratégie :

« Le remplacement d’un système de chauffage offre souvent un rapport coût-bénéfice avantageux. Certes, les besoins en chaleur restent les mêmes sans isolation supplémentaire, mais c’est précisément le rapport entre l’investissement et l’augmentation de la valeur marchande qui s’avère attractif dans de nombreux cas. De plus, la consommation d’énergie finale est plus faible, car une pompe à chaleur présente un rendement nettement supérieur à celui d’un chauffage au fioul. »

Cette option peut constituer une solution économique et pragmatique, notamment dans les régions où le niveau des prix est moyen, sans nécessiter d’investissements globaux trop élevés.

Toutefois, avant de mettre en œuvre des mesures individuelles, vous devriez toujours commencer par vous faire une vue d’ensemble de l’état énergétique de votre logement. Un certificat énergétique des bâtiments (CECB) peut vous aider dans cette démarche.

Les logements locatifs en bénéficient plus que la moyenne

Les rénovations énergétiques sont particulièrement rentables dans le cas des immeubles collectifs comprenant des logements locatifs. Un exemple à Zurich montre qu’une rénovation complète d’un immeuble de douze appartements coûte environ CHF 1 000 000. Les subventions et les avantages fiscaux réduisent toutefois considérablement les coûts nets.

Contrairement aux maisons individuelles occupées par leur propriétaire, les loueurs peuvent répercuter une partie des dépenses sur les locataires au prorata. En contrepartie, ces derniers bénéficient de charges moins élevées, de sorte que la rénovation énergétique ne modifie généralement pas le loyer brut. La rénovation a pour effet secondaire d’augmenter la valeur marchande du bien immobilier. Un atout en vue d’une vente ultérieure.

En résumé, une chose est claire : les revenus locatifs futurs plus élevés de l’immeuble collectif augmentent sa valeur. À cela s’ajoute le fait que le marché récompense également l’amélioration de l’état du bien, et donc la réduction des risques liés à l’investissement. Selon les calculs de Wüest Partner, cet exemple permet de réaliser un bénéfice d’environ 5%. C’est de ce pourcentage que la valeur vénale plus élevée dépasse les coûts d’investissement.

Marco Schmid explique :

« Dans le cas des logements locatifs, il est plus facile de financer les investissements grâce aux revenus générés. Une rénovation est particulièrement rentable dans les villes où le niveau des loyers est élevé, car les locataires sont davantage disposés à payer. »

Cela vaut en particulier pour les zones à hauts revenus telles que Zurich, Zoug ou Schwyz. Dans ces régions, les optimisations énergétiques sont non seulement judicieuses sur le plan écologique, mais aussi très rentables financièrement.

Emplacement et âge : des facteurs déterminants

Revenons sur les différents facteurs qui influencent la rentabilité des travaux de rénovation. Que ce soit dans la perspective d’une vente ou d’une mise en location, l’emplacement et la région de marché jouent un rôle important. Pour le dire de manière un peu simplifiée : dans les zones où la demande est forte, le marché valorise souvent davantage la durabilité et l’écologie que dans les régions périphériques où la demande est faible. Mais même dans ces dernières, les investissements peuvent s’avérer rentables, notamment si, grâce à un nouveau système de chauffage, les futures charges et la consommation d’énergie deviennent nettement moins élevées.

Parallèlement, les subventions et les allègements fiscaux peuvent réduire considérablement les coûts d’une rénovation et renforcer ainsi son intérêt économique.

Conclusion

À première vue, la rénovation énergétique peut sembler nécessiter des investissements importants, mais dans la plupart des cas, elle s’avère très rentable. Qu’il s’agisse d’une vente, d’une location ou d’une occupation personnelle, les optimisations de durabilité augmentent non seulement la valeur du bien, mais contribuent également de manière significative à la protection du climat.