Interview : Rénovation énergétique et valorisation immobilière

Selina Reichmuth, quel est l’impact des mesures de rénovation énergétique sur la valeur d’une maison ?

Les répercussions sont multiples, mais toutes positives. Il y a tout d’abord l’aspect financier, c’est-à-dire la manière dont cette plus-value se traduit concrètement. Par exemple au niveau des dépenses mensuelles : si vous remplacez votre ancien chauffage par un système moderne, vous bénéficiez d’une réduction de vos frais de chauffage et d’énergie.

Un autre effet concerne le confort de vie : si la maison est correctement isolée, les pièces restent bien chaudes en hiver et agréablement fraîches en été.

Une rénovation énergétique entraîne également une augmentation de la valeur marchande du bien immobilier. En effet, grâce à la modernisation et à la valorisation du bien, le bâtiment passe dans une classe d’efficacité énergétique supérieure, à condition que vous mettiez en œuvre les mesures appropriées et nécessaires. La maison devient alors plus attrayante pour les acheteuses et acheteurs potentiels, ce qui améliore considérablement la revente du bien immobilier.

Quelles sont les mesures spécifiques qui ont le plus d’impact sur la plus-value d'une maison ?

Nous pouvons regrouper ces mesures en quatre catégories, l’isolation de l’enveloppe du bâtiment étant sans aucun doute celle qui fait la plus grande différence :

• Isoler l’enveloppe du bâtiment
• Remplacer les portes et les fenêtres
• Remplacer le système de chauffage
• Installer des panneaux solaires

En général, combien de temps faut-il pour que les investissements dans des mesures de rénovation énergétique soient amortis ?

Les propriétaires peuvent se référer aux durées indicatives suivantes pour évaluer la durée d’amortissement :

Il est toutefois important de souligner que des facteurs individuels peuvent entraîner des différences.

Voici un exemple : supposons que les coûts d’investissement pour l’installation d’une pompe à chaleur air-eau s’élèvent à CHF 25'000. L’utilisation de la pompe à chaleur vous permet d’économiser CHF 2'000 par an en frais d’énergie et d’entretien par rapport à l’ancien système de chauffage.

Pour calculer la durée d’amortissement, vous devez diviser le coût d’investissement (CHF 25'000) par les économies annuelles (CHF 2'000). Cela donne une durée d’amortissement de 12,5 ans. En d’autres termes : il vous faut 12,5 ans pour que les économies réalisées grâce à l’investissement compensent les coûts initiaux.

Existe-t-il des programmes d’aide auxquels les propriétaires immobiliers peuvent recourir pour réduire les coûts liés à la rénovation énergétique ?

Dans le cadre du Programme Bâtiments, vous pouvez bénéficier de diverses subventions. Les avantages liés à l’optimisation fiscale peuvent également être considérés comme une forme de subvention. En effet, vous pouvez déduire les coûts liés aux rénovations qui améliorent l’efficacité énergétique d’un bâtiment lors de la déclaration d’impôts.

Quel rôle joue la durabilité dans le choix des matériaux et des technologies pour la rénovation énergétique d'un logement ?

Outre leurs répercussions, les efforts visant à rendre les mesures de rénovation plus respectueuses de l’environnement ont pris de l’importance. Cela passe notamment par l’utilisation de matériaux d’isolation écologiques ou, plus généralement, de matériaux recyclables.

En matière de technologies, l’utilisation des énergies renouvelables prend de plus en plus d’importance, comme par exemple l’installation d’un système photovoltaïque pour exploiter l’énergie solaire.

En tant que propriétaire immobilier, comment s'assurer que les travaux de rénovation contribueront à la plus-value de la maison à long terme et n’auront pas seulement des effets à court terme ?

Pour cela, vous devriez, dans un premier temps, définir vos propres besoins et vous poser les questions suivantes :

• D’où vous vient la motivation de réaliser une rénovation énergétique ?
• Souhaitez-vous avant tout réduire votre empreinte écologique ?
• Votre objectif principal est-il de réaliser des économies grâce aux mesures de rénovation ?
• Combien de temps avez-vous l’intention de continuer à habiter vous-même dans cette maison ?
• Avez-vous l’intention de vendre votre maison dans un avenir proche en en tirant le meilleur profit possible ?

Les réponses à ces questions auront une incidence sur les prochaines étapes. Prenons l’exemple de propriétaires immobiliers dont l’objectif premier est de réduire leur empreinte écologique. Ils opteront probablement plutôt pour l’installation d’un nouveau système photovoltaïque combiné à une pompe à chaleur, contrairement à des propriétaires qui souhaitent avant tout réaliser des économies grâce à la rénovation énergétique.

Quelles mesures concrètes recommandez-vous aux propriétaires pour commencer à valoriser leur logement grâce à une rénovation énergétique ?

Quelles sont les possibilités pour améliorer l’efficacité énergétique d'une maison sans engager de dépenses importantes ?

Il existe des solutions très simples. Par exemple, installez des ampoules LED ou à économie d’énergie. Cela semble évident, mais on a souvent tendance à l’oublier. D’une manière générale, en réduisant la consommation d’électricité au quotidien, vous pouvez améliorer l’efficacité énergétique de votre maison. Cela implique notamment de ne pas laisser les appareils électroménagers de la cuisine en mode veille et d’éteindre l’écran de l’ordinateur lorsque vous ne vous en servez pas.

Pour conserver la chaleur dans la maison, vous devez également fermer les rideaux et les volets la nuit. À l’inverse, cela vaut aussi pendant la journée lorsque les températures extérieures sont élevées. Je remarque chaque été qu’il fait nettement plus frais chez moi lorsque je garde mes rideaux occultants et mes volets fermés.

Il est également recommandé de ne pas obstruer les radiateurs de la maison. Un habillage peut certes être joli, mais il nuit au rendement du chauffage. 

Une dernière mesure qui me vient à l’esprit est de faire régler les fenêtres, car celles-ci peuvent se déformer avec le temps. Cela a pour conséquence qu’elles ne ferment plus correctement ou qu’elles présentent des fuites. Un réajustement permet d’éviter cela.

Quel rôle jouent les technologies modernes, telles que les systèmes domotiques, dans la rénovation énergétique des logements privés ?

L’importance des systèmes domotiques s’est accrue ces dernières années. Là encore, l’aspect financier entre en jeu : si vous utilisez par exemple un système de régulation intelligente du chauffage qui ajuste en permanence la puissance, vous réduirez vos frais. De plus, vous pouvez configurer les systèmes domotiques de manière à ce que les appareils consommateurs d’énergie, comme le chauffe-eau, fonctionnent lorsque le tarif d’électricité est le plus bas, c’est-à-dire la nuit.

De même, les systèmes domotiques améliorent le confort de vie, que ce soit grâce au contrôle à distance de l’éclairage, du chauffage et autres, à la mise en place de routines ou à une température ambiante ajustée en permanence, comme dans l’exemple mentionné ci-dessus.

Comme les systèmes domotiques offrent une surveillance et des analyses en continu (par exemple via une application), ils contribuent selon moi à ce que les occupants de la maison soient plus attentifs à leur consommation d’énergie.

Y a-t-il des pièges dont il faut tenir compte lors de la rénovation énergétique, afin d’éviter des répercussions négatives sur la valeur du bien immobilier ?

Oui, il y en a effectivement plusieurs. Il y a tout d’abord une planification insuffisante, qui n’a pas tenu compte de l’interaction entre les mesures de rénovation énergétique évoquée au début, ou qui n’a pas déterminé avec précision la motivation à l’origine de la rénovation du bien immobilier.

Il existe également des différences cantonales concernant le CECB, que vous devez bien connaître si vous souhaitez bénéficier de subventions. Le fait que ces dernières ne soient pas sollicitées constitue également un piège potentiel, tout simplement parce que les propriétaires immobiliers ne sont pas conscients de cette possibilité.

Dans certains cantons, l’établissement d’un CECB est une condition préalable à l’obtention de subventions. De plus, il existe des cantons où le montant des subventions détermine s’il est nécessaire d’établir un CECB. Pour les subventions supérieures à CHF 10'000 issues du Programme Bâtiments, l’établissement d’un CECB Plus est obligatoire.

Une erreur fréquente consiste également à ne pas documenter suffisamment le projet de rénovation. Les factures et les justificatifs, par exemple pour l’établissement du CECB, sont nécessaires tant pour la demande de subventions que, par la suite, pour la déduction fiscale des frais.

Enfin, soyez conscient que les mesures visant à augmenter la valeur du bien immobilier peuvent également entraîner une surévaluation de celui-ci. Imaginons deux voisins vivant dans deux maisons similaires. Tous deux souhaitent rénover leur maison sur le plan énergétique.

L’un d’eux opte pour une rénovation complète et investit dans des matériaux et des technologies coûteux, qui dépassent les normes du marché. L’autre adopte une approche plus ciblée dans le choix des mesures et opte pour des matériaux et des technologies moins onéreux, mais néanmoins de grande qualité.

Une fois les travaux de rénovation terminés dans les deux maisons, les évaluateurs réexaminent la valeur marchande générale du quartier et il s’avère alors que :

• Le premier voisin a tant investi que la valeur de sa maison dépasse désormais ce que le marché est prêt à offrir. Il a du mal à obtenir ce prix lors de la vente.
• La nouvelle valeur de la maison du deuxième voisin est en revanche plus proche de la moyenne du marché. Ses investissements modérés étaient mieux adaptés. Lorsqu’il souhaite vendre sa maison au prix souhaité, il n’a pratiquement aucune difficulté.

Pour éviter une surévaluation, il est fortement recommandé de faire appel à des spécialistes pour le conseil et la planification des mesures de rénovation.

En conclusion : quel est l’avenir de la rénovation énergétique en termes de plus-value immobilière ?

Ce sujet suscite un intérêt croissant, et ce pour plusieurs raisons. Il y a tout d’abord, d’une manière générale, la prise de conscience environnementale grandissante au sein de la population. La hausse des prix de l’énergie incite aussi à réfléchir à la manière d’optimiser votre logement. On peut également mentionner les progrès technologiques et les systèmes de maison intelligente déjà évoqués, qui ne cessent d’évoluer et offrent aux propriétaires immobiliers de nouvelles possibilités d’optimisation.

Par ailleurs, les autorités encouragent délibérément cette sensibilisation : depuis le 3 janvier 2024, l’Association suisse des banquiers SwissBanking oblige toutes ses banques membres (dont nous faisons partie en tant que banque cantonale) à attirer l’attention de leurs clients hypothécaires sur l’efficacité énergétique de leur bien et à les aider à l’améliorer.

Cette mesure concerne tous les propriétaires immobiliers, qu’il s’agisse d’une maison individuelle occupée à l’année ou d’une maison de vacances utilisée seulement de manière occasionnelle.

Concrètement, cela signifie que lorsque les propriétaires immobiliers sont en contact avec  une conseillère ou un conseiller de leur banque (que ce soit par téléphone, par voie numérique ou lors d’un entretien en personne), cette dernière ou ce dernier doit leur demander s’ils ont déjà envisagé une rénovation énergétique de leur maison.