Hypothèque après la retraite : capacité financière pour les seniors

Les règles de transférabilité restent inchangées après votre départ à la retraite

De nombreuses retraitées et de nombreux retraités doivent se contenter d'un revenu réduit de 30 à 40 %. Cela peut poser des problèmes aux propriétaires de logements, car les banques appliquent les mêmes critères de solvabilité qu'avant la retraite : depuis 1994, elles tablent sur un taux hypothécaire fictif de 5 % et sur 1 % de la valeur du bien immobilier pour les frais accessoires et d'entretien, et les frais de logement ne doivent pas dépasser un tiers des revenus. Si, par exemple, vous possédez une maison d'une valeur de CHF 500 000 et financée à 80 %, vous devez disposer d'un revenu de CHF 6 250 par mois pour que la banque juge la charge financière supportable.

Capacité : quand la plus-value devient un problème

Vous devez toutefois noter qu'un budget de CHF 500 000 n'est plus un scénario réaliste aujourd'hui, ce qui a à son tour des répercussions décisives sur la capacité financière. Une analyse de MoneyPark a ainsi révélé que la valeur moyenne d'un bien immobilier acheté en l'an 2000 en Suisse alémanique ou romande (5,5 pièces et 170 m² de surface habitable) est passée d'environ 730 000 à 1,42 million de francs. Le bien immobilier vaut donc aujourd'hui environ deux fois plus. Si cette évolution réjouit les propriétaires immobiliers, elle pose problème au moment de la retraite.

En effet, comme mentionné précédemment, les frais d'entretien et les charges s'élèvent généralement à environ 1 % de la valeur du bien immobilier. Si, dans l'exemple ci-dessus, votre capacité financière en l'an 2000 était de CHF 5 000 par an, vous devez désormais couvrir CHF 10 000 (valeur immobilière actuelle de 1 million de francs) au moyen de revenus supplémentaires. Or, les exigences en matière de capacité financière ont augmenté beaucoup plus fortement que les frais d'entretien et les charges réels en raison de la plus-value du bien immobilier.

En effet, ceux-ci ne sont aujourd'hui que 40 % plus élevés qu'il y a 25 ans. Les prix de l'équipement ménager et des services de ménage ont même baissé de près de 4 % au cours de cette période.

Mais cela est secondaire pour les banques. En effet, pour obtenir un crédit hypothécaire auprès d'une banque, vos frais de logement ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus, conformément aux règles de capacité financière en vigueur. Alors que ces frais de logement représentent en moyenne 27 % du revenu chez les 50-65 ans, cette part passe en moyenne à 50 % à la retraite en raison de la baisse des rentes, dépassant ainsi le seuil autorisé. Pour rester sur l'exemple ci-dessus, le nouveau calcul donne le tableau suivant :

Équilibre entre vos revenus et vos frais de logement

Dans la plupart des banques, vous devez de toute façon amortir votre deuxième hypothèque dès que vous prenez votre retraite, quelle que soit votre capacité financière. Si, malgré tout, vos revenus sont insuffisants pour que la banque estime que vous pouvez vous permettre votre maison ou votre appartement, votre conseillère ou votre conseiller bancaire insistera généralement pour que vous amortissiez votre première hypothèque, et ce jusqu'à ce que le rapport entre vos revenus et vos frais de logement soit satisfaisant. Reprenons l'exemple de la première partie : si vous percevez CHF 5'000 par mois de l'AVS et de la caisse de pension, vous devriez amortir CHF 100'000 pour que les comptes s'équilibrent.

Amortissez et réduisez votre charge financière

Si vous ne remboursez pas votre hypothèque, la banque pourrait vous contraindre à vendre votre maison,  même si le moment n'est pas opportun. Pour éviter cela, vous pouvez financer le remboursement à l'aide des prestations en capital du 3e ou du 2e pilier, qui deviendront exigibles à la retraite. Ou, mieux encore, vous pouvez vous y prendre à l'avance. Transférez l'argent économisé grâce aux faibles taux hypothécaires sur un compte d'épargne. Ainsi, une fois à la retraite, vous pourrez amortir votre hypothèqueà votre guise ou à la demande de la banque, et réduire ainsi votre charge financière. Attention toutefois: si vous remboursez trop ou la totalité de votre prêt, vous immobilisez beaucoup de capital et vous risquez de ne pas avoir suffisamment de réserves lorsque vous aurez besoin d'argent, par exemple pour financer une place en maison de retraite. De plus, vous ne pourrez pas déduire, ou moins déduire, les intérêts débiteurs de votre revenu imposable.

Devriez-vous revoir votre stratégie hypothécaire ?

Réévaluez votre stratégie avant de prendre votre retraite et discutez-en avec votre conseillère ou votre conseiller bancaire. Si vous souhaitez profiter de votre retraite en toute sérénité et que vous ne voulez pas vous tenir constamment informé des fluctuations des marchés financiers, optez plutôt pour des prêts hypothécaires à taux fixe. La durée dépend de vos projets. Si vous savez que vous allez rester longtemps dans votre maison ou que votre fille aimerait en hériter après votre décès, optez pour des durées plus longues. Si vous prévoyez de déménager bientôt vers le sud, raccourcissez les durées. À court ou à long terme, il est judicieux d'opter pour des durées échelonnées, c'est-à-dire deux ou trois hypothèques avec des durées différentes plutôt qu'une seule. Bien sûr, avec un peu de chance, vous pourriez peut-être économiser quelques francs en optant pour des hypothèques à taux variable ou des hypothèques Saron. Mais, honnêtement, votre tranquillité d'esprit ne vaut-elle pas plus que cela ?