Hypothek nach Pensionierung: Tragbarkeit im Alter

Tragbarkeitsregeln bleiben nach der Pensionierung gleich

Viele Pensionierte müssen mit 30 bis 40 Prozent weniger Einkommen auskommen. Das kann Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer vor Probleme stellen, weil Banken dieselben Ansprüche an die Tragbarkeit stellen wie vor der Pensionierung: Sie rechnen seit 1994 mit einem kalkulatorischen Hypothekarzins von fünf Prozent und einem Prozent des Wertes der Liegenschaft für Neben- und Unterhaltskosten, und die Wohnkosten dürfen höchstens einen Drittel des Einkommens ausmachen. Wenn du beispielsweise ein Haus besitzt, das 500’000 Franken wert und mit 80 Prozent belehnt ist, brauchst du ein Einkommen von 6’250 Franken im Monat, damit die Bank die finanzielle Belastung als tragbar beurteilt.

Tragbarkeit: Wenn die Wertsteigerung zum Problem wird

Dabei ist aber zu beachten, dass 500'000 Franken heute kein realistisches Szenario mehr sind, was wiederum entscheidende Auswirkungen auf die Tragbarkeit hat. So hat eine Auswertung von MoneyPark ergeben, dass sich der durchschnittliche Wert einer im Jahr 2000 in der Deutsch- oder Westschweiz gekauften Immobilie (5.5 Zimmern und 170m2 Wohnfläche) von rund 730'000 auf 1.42 Millionen Franken erhöht hat. Die Immobilie ist heute also rund doppelt so viel wert. Was für die Immobilienbesitzenden einerseits erfreulich ist, bringt andererseits nach der Pensionierung Probleme mit sich.

Denn wie erwähnt wird bei Unterhalts- und Nebenkosten üblicherweise rund ein Prozent des Immobilienwerts berechnet. Wurden entsprechend im obigen Beispiel bei der Tragbarkeit im Jahr 2000 5000 Franken jährlich fällig, sind es nun 10’000 Franken (heutiger Immobilienwerte 1 Million Franken), die durch zusätzliches Einkommen abgedeckt werden müssen. Dabei sind die Tragbarkeitsanforderungen aufgrund der Wertzunahme der Immobilie viel stärker gestiegen als die effektiven Unterhalts- und Nebenkosten.

Denn diese sind heute nur 40 Prozent höher als vor 25 Jahren. Die Preise für den Hausrat und die Haushaltsführung sind in dieser Zeitspanne sogar um knapp 4% gesunken.

Doch das ist für die Banken zweitrangig. Denn um eine Hypothek bei einer Bank zu erhalten, dürfen gemäss der gängigen Tragbarkeitsregeln die Wohnkosten nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens ausmachen. Während diese Wohnkosten bei 50- bis 65-Jährigen einen durchschnittlichen Anteil von 27 Prozent am Einkommen ausmachen, steigt der Anteil bei der Pensionierung durch die geringere Rente auf durchschnittlich 50 Prozent und damit über den Schwellenwert. Um beim obigen Beispiel zu bleiben, zeigt sich in der Neuberechnung folgendes Bild:

Einkommen und Wohnkosten im Gleichgewicht

Bei den meisten Banken musst du deine zweite Hypothek so oder so amortisieren, sobald du pensioniert wirst. Unabhängig von der Tragbarkeit. Falls du trotzdem zu wenig verdienst, um dir aus Sicht der Bank dein Haus oder deine Wohnung leisten zu können, wird deine Bankberaterin oder dein Bankberater in der Regel darauf bestehen, dass du deine erste Hypothek amortisierst. Und zwar so weit, bis das Verhältnis zwischen Einkommen und Wohnkosten stimmt. Zurück zu unserem Beispiel aus dem ersten Abschnitt: Wenn du von der AHV und der Pensionskasse 5'000 Franken im Monat erhältst, müsstest du 100'000 Franken amortisieren, damit die Rechnung wieder aufgeht.

Amortisieren und die finanzielle Belastung senken

Falls du deine Hypothek nicht amortisierst, könnte die Bank dich zwingen, dein Zuhause zu verkaufen. Unabhängig davon, ob der Zeitpunkt günstig ist oder nicht. Wenn du das vermeiden willst, finanzierst du die Rückzahlung aus den Kapitalleistungen der 3. oder 2. Säule, die mit der Pensionierung fällig werden. Oder, noch besser, du planst frühzeitig. Überweist du das Geld, das du dank der tiefen Hypothekarzinsen sparst, auf ein Sparkonto. So kannst du nach der Pensionierung deine Hypothek freiwillig oder auf Verlangen der Bank amortisieren und senkst so deine finanzielle Belastung. Aufgepasst: Wenn du zu viel oder alles zurückzahlst, bindest du viel Kapital und hast möglicherweise zu wenig Reserven, wenn du Geld brauchst, zum Beispiel für einen Platz im Pflegeheim. Ausserdem kannst du auch keine oder weniger Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Musst du deine Hypothekarstrategie anpassen?

Überdenke deine Strategie, bevor du pensioniert wirst, und rede mit deiner Bankberaterin oder deinem Bankberater. Wenn du die Pensionierung entspannt geniesst und dich nicht laufend über das Auf und Ab an den Geldmärkten informieren willst, setze du lieber auf Festhypotheken. Die Laufzeit hängt von deinen Plänen ab. Wenn du weisst, dass du noch lange in deinem Haus wohnen wirst oder deine Tochter das Haus nach deinem Tod gerne übernehmen würde, wählst du längere Laufzeiten. Falls du planst, bald in den Süden zu ziehen, verkürzt du die Laufzeiten. Ob kurz oder lang, sinnvoll sind gestaffelte Laufzeiten, also zwei oder drei Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten statt einer Hypothek. Natürlich könntest du vielleicht mit etwas Glück ein paar Franken sparen, wenn du auf variable Hypotheken oder Saron-Hypotheken setzt. Aber, Hand aufs Herz, ist deine Seelenruhe nicht mehr wert?