Nebenkosten für Haus und Eigentumswohnungen berechnen

Nebenkosten beim Wohneigentum

Bevor dir eine Bank eine Hypothek bewilligt, prüft sie die sogenannte Tragbarkeit. Dabei werden die laufenden Wohnkosten deinem Bruttoeinkommen gegenübergestellt. Als Faustregel gilt: Hypothekarzinsen, Amortisation sowie Unterhalts- und Nebenkosten sollten zusammen nicht mehr als 35 Prozent deines Bruttoeinkommens ausmachen.

Für diese Berechnung verwenden die meisten Banken einen kalkulatorischen Hypothekarzins von rund fünf Prozent – unabhängig davon, wie tief die aktuellen Marktzinsen tatsächlich sind. Damit stellen sie sicher, dass die Finanzierung auch bei künftig steigenden Zinsen langfristig tragbar bleibt.

Faustregel: ein Prozent für die Nebenkosten

Viele angehende Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer kennen Nebenkosten vor allem aus der Mietwohnung, wo sie meist zusammen mit dem Mietzins bezahlt werden. Als Eigentümerin oder Eigentümer trägst du sämtliche Kosten selbst. Als Faustregel solltest du für die laufenden Nebenkosten rund ein Prozent des Immobilienwerts pro Jahr einplanen. Bei einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung im Wert von einer Million Franken entspricht dies rund 10’000 Franken jährlich.

Je nach Alter und Zustand der Liegenschaft kann dieser Betrag allerdings höher oder tiefer ausfallen. Während Neubauten oft geringere Unterhaltskosten verursachen, benötigen ältere Häuser meist häufiger Reparaturen oder Sanierungen.

Zu den laufenden Nebenkosten gehören unter anderem:

• Gebäudeversicherung sowie Gebäudehaftpflicht
• Versicherungen gegen Glasbruch oder Wasserschäden
• Wasser-, Abwasser-, Kehricht- und Grünabfuhrgebühren
• Strom-, Heiz- und Energiekosten
• Kaminfeger und Feuerungskontrollen
• Wartung der Heizung oder Wärmepumpe
• Servicekosten für Photovoltaikanlagen oder Batteriespeicher
• Wartung von Lüftungsanlagen oder Smart-Home-Komponenten
• Internet- und Kommunikationsanschlüsse
• Garten- und Umgebungspflege
• Kleinere Reparaturen und Unterhaltsarbeiten
• Serviceabonnements für Haushaltsgeräte oder technische Anlagen

Sonderfall Stockwerkeigentum

Wenn du eine Eigentumswohnung besitzt, fallen grundsätzlich dieselben Nebenkosten an wie bei einem Einfamilienhaus. Der Unterschied besteht darin, dass viele Kosten gemeinsam über die Stockwerkeigentumsgemeinschaft abgerechnet werden. Die Verteilung erfolgt gemäss den im Begründungsakt festgelegten Wertquoten oder nach effektivem Verbrauch. Zusätzlich leistest du regelmässig Einlagen in den Erneuerungsfonds. Dieser dient dazu, grössere gemeinschaftliche Sanierungen wie den Ersatz des Dachs, der Fassade oder der Heizungsanlage langfristig zu finanzieren.

Rückstellungen nicht vergessen

Neben den laufenden Nebenkosten empfiehlt es sich, jährlich zusätzlich rund ein Prozent des Immobilienwerts für grössere Investitionen zurückzulegen. Diese Rückstellungen sind zwar nicht Bestandteil der Tragbarkeitsrechnung der Bank, helfen dir aber dabei, grössere Ausgaben später problemlos finanzieren zu können.

Dazu gehören beispielsweise:

• Ersatz der Heizung oder Wärmepumpe
• Dach- oder Fassadensanierungen
• Neue Fenster
• Ersatz von Küche oder Bad
• Neue Haushaltsgeräte
• Energetische Sanierungen

Jährliche Nebenkosten: Beispielrechnung

Für ein Einfamilienhaus mit einem Kaufpreis von CHF 1’000’000 könnten die jährlichen Nebenkosten ungefähr wie folgt aussehen:

Dabei handelt es sich um Durchschnittswerte. Wie hoch deine Nebenkosten tatsächlich ausfallen, hängt unter anderem vom Alter der Immobilie, dem Heizsystem, deinem Energieverbrauch und den kommunalen Gebühren ab.

So berechnen Banken die Tragbarkeit

Zurück zur Tragbarkeitsrechnung. Wenn du ein Haus für eine Million Franken kaufst und mit 20 Prozent oder 200’000 Franken Eigenkapital finanzierst, müsstest du mit laufenden Kosten von 4’907 Franken im Monat oder fast 59’000 Franken im Jahr kalkulieren:

Die Zahlen sind Durchschnittswerte. Die tatsächlichen Kosten hängen von vielen Faktoren ab.

Es geht in dieser Rechnung um die zukünftige Tragbarkeit, nicht um die aktuelle. Damit deine Bank «Ja» sagt, musst du mehr als 168’000 Franken im Jahr verdienen (58’900 : 35 × 100). Brutto, vor Abzug aller Sozialabgaben, inklusive 13. Monatslohn und anderer Lohnbestandteile wie Boni.

Steuerfolgen beim Kauf von Wohneigentum

Beim Kauf eines Eigenheims solltest du auch die steuerlichen Folgen im Auge behalten. Der Eigenmietwert muss grundsätzlich als Einkommen versteuert werden. Gleichzeitig kannst du Hypothekarzinsen sowie einen Teil der Unterhaltskosten steuerlich abziehen. Der Eigenmietwert wird zwar im Steuerjahr 2029 abgeschafft. Bis zu dieser Gesetzesänderung gelten jedoch weiterhin die heutigen Regelungen.

Fazit: Nebenkosten realistisch budgetieren

Die laufenden Kosten eines Eigenheims gehen weit über Hypothekarzinsen und Amortisation hinaus. Versicherungen, Energie, Gebühren und Unterhalt summieren sich schnell auf mehrere tausend Franken pro Jahr. Wenn du diese Nebenkosten von Anfang an realistisch budgetierst und zusätzlich Rückstellungen für grössere Investitionen bildest, schaffst du die Grundlage für eine langfristig solide und tragbare Eigenheimfinanzierung.