Eigenmietwert wird abgeschafft: Das ändert sich ab 2029

Das Ende des Eigenmietwerts

57,7 Prozent der Stimmbevölkerung haben Ende September 2025 an der Urne die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen und damit einen Schlusspunkt unter jahrzehntelange Diskussionen gesetzt. Bis die Besteuerung des selbst genutzten Wohneigentums tatsächlich endet, wird es jedoch noch dauern. Bis und mit dem Steuerjahr 2028 musst du den Eigenmietwert weiterhin versteuern.

Der Hintergrund: Das Parlament hatte beschlossen, den Eigenmietwert sowohl für Erst- als auch für Zweitwohnungen abzuschaffen. Dadurch entfällt für die Kantone – insbesondere für Tourismus- und Bergkantone – eine wichtige Einnahmequelle. Der Bund will den Kantonen deshalb Zeit geben, eine sogenannte Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einzuführen, um diese Ausfälle zu kompensieren. Gleichzeitig erhalten Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer Zeit, geplante Renovationen noch vor Inkrafttreten des neuen Steuerregimes durchzuführen. Danach können solche Investitionen steuerlich nicht mehr abgezogen werden.

Die wichtigsten Änderungen ab 2029

Die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts ist nicht einfach eine Gesetzesänderung, sondern ein Systemwechsel mit grundsätzlichen Änderungen für Eigenheimbesitzende. Zentral sind:

• Durch die Abschaffung des Eigenmietwerts sinkt das steuerbare Einkommen von Eigenheimbesitzenden. Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer  könnten hier also Steuern sparen. 
• Unterhaltskosten und Sanierungen können weder auf Bundes- noch auf Kantonsebene abgezogen werden. Hier fallen die Steuern deshalb wieder höher aus.
• Investitionen ins Energiesparen dürfen bei der Bundessteuer nicht mehr abgezogen werden. Die Kantone können den Abzug für Energiesparen und Umweltschutz noch bis längstens 2050 weiterhin gewähren.
• Steuerabzüge für private Schuldzinsen auf selbstbewohntem Wohneigentum sind nicht mehr möglich. 
• Eine Ausnahme gilt für Ersterwerber einer ausschliesslich selbstbewohnten Liegenschaft: Sie könnten zehn Jahre lang einen beschränkten Schuldzinsabzug geltend machen. Im ersten Jahr beträgt der Abzug bei Verheirateten 10'000, bei Alleinstehenden 5000 Franken. Danach sinkt dieser Betrag jährlich um 10%.

Wer ab dem Systemwechsel in welchem Umfang profitieren wird, hängt von den individuellen Umständen ab. Die wichtigsten Einflussfaktoren auf die Steuerbelastung sind:

• Hypothekarzinsniveau
• Höhe der Hypothekarverschuldung
• Zustand der selbstbewohnten Liegenschaft / Renovationsbedarf
• Standort
• Höhe des steuerbaren Einkommens

In der Praxis heisst das, dass du Hypotheken nicht mehr zur Steueroptimierung nutzen kannst. Es wird tendenziell weniger attraktiv, eine möglichst hohe Hypothek abzuschliessen, weil die Schuldzinsen nicht mehr von den Steuern abgezogen werden können. Um die Zinslast zu senken, dürften Käuferinnen und Käufer dazu übergehen, wenn möglich mehr Eigenkapital einzubringen und die Hypothek rascher zu amortisieren.

Gerade für jüngere Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten dürfte es entsprechend (noch) schwieriger werden, die Tragbarkeits-Kriterien zu erfüllen, die an sie bei einem Immobilienkauf gestellt werden.

Auswirkungen auf Immobilienbesitzende

Sehr unterschiedlich präsentieren sich die Auswirkungen, wenn du bereits eine Immobilie besitzt. Am ehesten profitieren werden wohl ältere Menschen, die nach Jahrzehnten in der eigenen Immobilie ihre Hypothek grösstenteils amortisiert haben. Sie werden künftig kräftig Steuern sparen können. Auf der Gegenseite wird es vor allem für Eigentümerinnen und Eigentümer von sanierungsbedürftigen Immobilien teurer. Denn Renovationen und Ersatzinvestitionen können nicht mehr von den Steuern abgezogen werden.

Wie reagiert der Immobilienmarkt?

Das wiederum wird zur Folge haben, dass neuere Immobilien mit wenig Investitionsbedarf gesuchter sind, was deren Preise in die Höhe treibt. Der Marktwert von Immobilien mit hohem Renovationsbedarf dürfte hingegen tendenziell fallen, weil die potenziellen Käuferinnen und Käufer einrechnen müssen, dass sie die zu tätigenden Investitionen nicht mehr steuerlich geltend machen können.

Zeit zum Handeln

Fazit: Das neue Steuersystem wird 2029 eingeführt. Wer die finanziellen Möglichkeiten hat, sollte diese Übergangszeit nutzen, um geplante oder in naher Zukunft sowieso notwendige Renovationen an ihrem  Wohneigentum zu tätigen. Danach sind diese Investitionen nicht mehr steuerlich abziehbar. Das gilt auch Energie- und Umweltmassnahmen wie Wärmepumpen oder Solaranlagen, auch wenn diese auf kantonaler Ebene noch bis 2050 gewährt werden können. Ebenso überprüft werden sollte die Finanzierung der Immobilien und ob bis zum Inkrafttreten des neuen Systems grössere Amortisationen möglich sind.

Renovationsboom vor der Abschaffung des Eigenmietwerts erwartet

Vor dem Inkrafttreten der neuen Regelung könnte es zu einem Anstieg von Renovationen kommen, da Eigentümerinnen und Eigentümer versuchen könnten, von den aktuellen steuerlichen Abzugsmöglichkeiten zu profitieren. Dabei solltest du im Hinterkopf behalten, dass die steigende Nachfrage nach Handwerksleistungen die Renovationspreise erhöhen wird.