Eigenmietwert wird abgeschafft: Das ändert sich ab 2029

Das Ende des Eigenmietwerts

57,7 Prozent der Stimmbevölkerung haben Ende September 2025 an der Urne die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen und damit einen Schlusspunkt unter jahrzehntelange Diskussionen gesetzt. Bis die Besteuerung des selbst genutzten Wohneigentums tatsächlich endet, wird es jedoch noch dauern. Bis und mit dem Steuerjahr 2028 musst du den Eigenmietwert weiterhin versteuern.

Der Hintergrund: Das Parlament hatte beschlossen, den Eigenmietwert sowohl für Erst- als auch für Zweitwohnungen abzuschaffen. Dadurch entfällt für die Kantone – insbesondere für Tourismus- und Bergkantone – eine wichtige Einnahmequelle. Der Bund will den Kantonen deshalb Zeit geben, eine sogenannte Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einzuführen, um diese Ausfälle zu kompensieren. Gleichzeitig erhalten Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer Zeit, geplante Renovationen noch vor Inkrafttreten des neuen Steuerregimes durchzuführen. Danach können solche Investitionen steuerlich nicht mehr abgezogen werden.

Die wichtigsten Änderungen ab 2029

Die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts ist nicht einfach eine Gesetzesänderung, sondern ein Systemwechsel mit grundsätzlichen Änderungen für Eigenheimbesitzende. Zentral sind:

• Durch die Abschaffung des Eigenmietwerts sinkt das steuerbare Einkommen von Eigenheimbesitzenden. Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer  könnten hier also Steuern sparen. 
• Unterhaltskosten und Sanierungen können weder auf Bundes- noch auf Kantonsebene abgezogen werden. Hier fallen die Steuern deshalb wieder höher aus.
• Investitionen ins Energiesparen dürfen bei der Bundessteuer nicht mehr abgezogen werden. Die Kantone können den Abzug für Energiesparen und Umweltschutz noch bis längstens 2050 weiterhin gewähren.
• Steuerabzüge für private Schuldzinsen auf selbstbewohntem Wohneigentum sind nicht mehr möglich. 
• Eine Ausnahme gilt für Ersterwerber einer ausschliesslich selbstbewohnten Liegenschaft: Sie könnten zehn Jahre lang einen beschränkten Schuldzinsabzug geltend machen. Im ersten Jahr beträgt der Abzug bei Verheirateten 10'000, bei Alleinstehenden 5000 Franken. Danach sinkt dieser Betrag jährlich um 10%.

Wer ab dem Systemwechsel in welchem Umfang profitieren wird, hängt von den individuellen Umständen ab. Die wichtigsten Einflussfaktoren auf die Steuerbelastung sind:

• Hypothekarzinsniveau
• Höhe der Hypothekarverschuldung
• Zustand der selbstbewohnten Liegenschaft / Renovationsbedarf
• Standort
• Höhe des steuerbaren Einkommens

In der Praxis heisst das, dass du Hypotheken nicht mehr zur Steueroptimierung nutzen kannst. Es wird tendenziell weniger attraktiv, eine möglichst hohe Hypothek abzuschliessen, weil die Schuldzinsen nicht mehr von den Steuern abgezogen werden können. Um die Zinslast zu senken, dürften Käuferinnen und Käufer dazu übergehen, wenn möglich mehr Eigenkapital einzubringen und die Hypothek rascher zu amortisieren.

Gerade für jüngere Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten dürfte es entsprechend (noch) schwieriger werden, die Tragbarkeits-Kriterien zu erfüllen, die an sie bei einem Immobilienkauf gestellt werden.

Auswirkungen auf Immobilienbesitzende

Sehr unterschiedlich präsentieren sich die Auswirkungen, wenn du bereits eine Immobilie besitzt. Am ehesten profitieren werden wohl ältere Menschen, die nach Jahrzehnten in der eigenen Immobilie ihre Hypothek grösstenteils amortisiert haben. Sie werden künftig kräftig Steuern sparen können. Auf der Gegenseite wird es vor allem für Eigentümerinnen und Eigentümer von sanierungsbedürftigen Immobilien teurer. Denn Renovationen und Ersatzinvestitionen können nicht mehr von den Steuern abgezogen werden.

Wie reagiert der Immobilienmarkt?

Das wiederum wird zur Folge haben, dass neuere Immobilien mit wenig Investitionsbedarf gesuchter sind, was deren Preise in die Höhe treibt. Der Marktwert von Immobilien mit hohem Renovationsbedarf dürfte hingegen tendenziell fallen, weil die potenziellen Käuferinnen und Käufer einrechnen müssen, dass sie die zu tätigenden Investitionen nicht mehr steuerlich geltend machen können.

Zeit zum Handeln

Fazit: Das neue Steuersystem wird 2029 eingeführt. Wer die finanziellen Möglichkeiten hat, sollte diese Übergangszeit nutzen, um geplante oder in naher Zukunft sowieso notwendige Renovationen an ihrem  Wohneigentum zu tätigen. Danach sind diese Investitionen nicht mehr steuerlich abziehbar. Das gilt auch Energie- und Umweltmassnahmen wie Wärmepumpen oder Solaranlagen, auch wenn diese auf kantonaler Ebene noch bis 2050 gewährt werden können. Ebenso überprüft werden sollte die Finanzierung der Immobilien und ob bis zum Inkrafttreten des neuen Systems grössere Amortisationen möglich sind.

Sanieren vor 2029: Was sollte ich jetzt wirklich vorziehen?

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 ändern sich auch die Steuerabzüge für selbstgenutztes Wohneigentum. Das ist aber kein Grund, nun möglichst viele Renovationen vorzuziehen. Der Steuervorteil ist nur ein Teil der Rechnung. Entscheidend ist die Kombination aus technischer Fälligkeit, ohnehin geplanter Investition, heutiger steuerlicher Abzugsmöglichkeit und den Kosten des Vorziehens.

Ist die Sanierung ohnehin fällig?

Wenn du in den nächsten zwei bis drei Jahren sowieso investieren musst, solltest du den Zeitpunkt genauer prüfen. Nähert sich beispielsweise die Heizung dem Ende ihrer Lebensdauer, sind die Fenster technisch und energetisch sanierungsbedürftig oder steht eine Dachsanierung absehbar an, kann eine Umsetzung bis Ende 2028 interessant sein. Funktioniert ein Badezimmer dagegen problemlos und soll nur aus ästhetischen Gründen erneuert werden, spricht der Systemwechsel allein kaum für eine vorgezogene Renovation.

Grundlage: Steuerregeln für selbstgenutztes Wohneigentum ab 1. Januar 2029. Normaler Liegenschaftsunterhalt ist dann nicht mehr abzugsfähig. Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen sind beim Bund nicht mehr abzugsfähig; die Kantone können entsprechende Abzüge längstens bis 2050 weiterführen.

Steuerersparnis ist nicht gleich Steuerabzug

Entscheidend ist die Gesamtrechnung. Ein vereinfachtes Beispiel: Eine Sanierung kostet 40'000 Franken. Davon werden nach den heute geltenden Regeln beispielsweise 30'000 Franken als abzugsfähig anerkannt. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 25 Prozent sinkt die Steuerrechnung dadurch um rund 7'500 Franken. Der Steuerabzug beträgt also 30'000 Franken, die tatsächliche Steuerersparnis aber nur 7'500 Franken. Welcher Teil einer Renovation tatsächlich abzugsfähig ist, hängt unter anderem davon ab, ob die Arbeiten werterhaltend, wertvermehrend oder energetisch begründet sind. 

Wäre die Sanierung ohnehin 2028 oder 2029 fällig, kann diese Steuerersparnis für eine Umsetzung vor dem Systemwechsel sprechen. Müsste dasselbe Bauteil technisch erst 2035 ersetzt werden, sieht die Rechnung anders aus: Durch den frühen Ersatz geht Restlebensdauer verloren und Kapital wird Jahre früher gebunden. Dazu können Finanzierungskosten kommen. Diese Mehrkosten können die Steuerersparnis rasch übersteigen. Auch Förderbeiträge sollten deshalb in die Gesamtrechnung einfliessen.

Bund und Kantone: Ab 2029 gelten nicht überall dieselben Möglichkeiten

Für selbstgenutztes Wohneigentum entfällt ab 2029 der Abzug für den normalen Liegenschaftsunterhalt bei Bund, Kantonen und Gemeinden. Bei vermieteten oder verpachteten Wohnliegenschaften bleibt dieser Unterhaltskostenabzug dagegen bestehen. Bei der direkten Bundessteuer fällt zudem der Abzug für Investitionen in Energiesparen und Umweltschutz weg. Die Kantone dürfen solche Abzüge jedoch weiterhin vorsehen – allerdings längstens bis 2050. Deshalb lässt sich eine energetische Sanierung nach 2029 steuerlich nicht pauschal für die ganze Schweiz beurteilen. 

Wie unterschiedlich sich die kantonalen Regeln entwickeln können, zeigt der Stand im September 2026: Im Kanton Bern ist noch offen, ob Energiesparmassnahmen nach dem Systemwechsel kantonal abzugsfähig bleiben. Der Kanton Aargau hat vorgeschlagen, diesen Abzug weiterhin zuzulassen. Die Bündner Regierung schlägt dagegen vor, den Abzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen mit dem Systemwechsel aufzuheben. Die entsprechenden kantonalen Gesetzgebungsverfahren sind teilweise noch nicht abgeschlossen. Wer eine Sanierung vor 2029 plant, sollte deshalb den Rechtsstand im eigenen Kanton vor der Auftragsvergabe nochmals prüfen. 

Auch bei selbstgenutzten Zweitliegenschaften fällt der Eigenmietwert ab 2029 weg. Gleichzeitig erhalten die Kantone die Möglichkeit, auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften eine besondere Liegenschaftssteuer einzuführen. Bei teilweise oder vollständig vermieteten Objekten gelten wiederum andere Regeln für Unterhalt und Schuldzinsen.

Die Zeitachse bis zum Systemwechsel

Wichtig für die Planung bis Ende 2028: Normale Unterhaltskosten können nicht beliebig in spätere Steuerjahre verschoben werden. Für bestimmte Energiespar-, Umweltschutz- und Rückbaukosten bestehen heute zwar Übertragungsmöglichkeiten auf bis zu zwei folgende Steuerperioden. Wer grössere Arbeiten nahe am Jahreswechsel 2028/2029 plant, sollte sich darauf aber nicht verlassen und klären, welchem Steuerjahr die Kosten im eigenen Kanton zugerechnet werden. 

Die Praxis ist nicht überall identisch: Im Kanton Bern ist für Unterhaltskosten grundsätzlich das Rechnungsdatum massgebend, Zürich lässt grundsätzlich die Fälligkeit oder Zahlung zu, wobei an der gewählten Methode festzuhalten ist. 

Faustregel: Sanieren vor 2029 kann sinnvoll sein, wenn eine Massnahme ohnehin bald fällig ist und heute tatsächlich einen relevanten Steuerabzug ermöglicht. Ein technisch noch intaktes Bauteil allein wegen eines möglichen Steuerabzugs vorzeitig zu ersetzen, ist dagegen meist keine überzeugende Rechnung.