Hypothekarvertrag: Das solltest du vor dem Unterschreiben prüfen

Was im Hypothekarvertrag geregelt ist

Hast du dein Traumhaus oder deine Traumwohnung gefunden? Jetzt geht es darum, deinen Traum von den eigenen vier Wänden wahr werden zu lassen und das Haus oder die Wohnung zu finanzieren. Neben dem Eigenkapital – mindestens 20 Prozent – wirst du auch Fremdkapital brauchen, zum Beispiel von einer Bank. Sobald du und die Bank euch über alle wichtigen Punkte der Finanzierung geeinigt haben, entsteht ein Vertragsverhältnis. Verträge können grundsätzlich formlos entstehen, also auch mündlich, wenn – wie für Hypothekarverträge – keine besonderen Formvorschriften gelten. Der schriftliche Vertrag bestätigt den mündlich geschlossenen Vertrag. Das gehört alles in den Kreditvertrag:

• Art der Hypothek
• Höhe des Hypothekarkredits
• Name der kreditnehmenden Person
• Zinskonditionen
• Laufzeit
• Beginn der Laufzeit
• Zahlungstermine
• Zinsusanz
• Gebühren
• Kündigungsbedingungen
• allgemeine Geschäftsbedingungen
• Hinweis auf Eintrag des Grundpfandrechts
• Adresse der Liegenschaft

Lies auch das Kleingedruckte

Lies den Vertrag aufmerksam durch, bevor du unterschreibst. Vor allem die Kündigungsbedingungen und die allgemeinen Geschäftsbedingungen. Im Kleingedruckten steht beispielsweise, wie die vorzeitige Vertragsauflösung geregelt ist (siehe auch: Vorzeitige Verlängerung). Das ist gerade dann wichtig, wenn die Zinsen tief sind und viele Käuferinnen und Käufer Festhypotheken mit mittleren bis langen Laufzeiten abschliessen. Sie wollen langfristig sicher budgetieren und sich vor steigenden Zinsen schützen, sind sich aber kaum der möglichen Konsequenzen bewusst. Was passiert zum Beispiel, wenn du den Arbeitsort wechselst, dich scheiden lässt oder deine Partnerin oder dein Partner stirbt und du dein Zuhause verkaufst und den Vertrag vorzeitig auflösen musst?

Prüfe die Höhe der Ausstiegsentschädigung

Die Bank investiert das Geld, das du vorzeitig zurückzahlst, am Geld- oder Kapitalmarkt. In der Regel erhält sie dort weniger Zins als von dir, weil die Margen auf Hypotheken höher sind. Die meisten Banken verlangen deshalb eine Ausstiegsentschädigung für die vorzeitige Vertragsauflösung. Das kann teuer werden. Nehmen wir an, du hast eine Festhypothek über zehn Jahre für 2,25 Prozent abgeschlossen und wirst vier Jahre nach Abschluss ins Ausland versetzt. Deine Bank erhält am Geld- oder Kapitalmarkt nur 1 Prozent für die Restlaufzeit von sechs Jahren und wird dir die Zinsdifferenz von 1,25 Prozent in Rechnung stellen. Für eine Hypothek von 600’000.- Franken bezahlst du eine Ausstiegsentschädigung von 45’000.- Franken (600’000.- Franken x 1,25 Prozent x 6 Jahre).

Verhandle einzelne Vertragsbedingungen

Fast alle Banken verlangen eine Ausstiegsentschädigung, wenn sie Zinsverluste erleiden, aber nur wenige geben Zinsgewinne weiter, falls sie am Geld- oder Kapitalmarkt einen höheren Zins erhalten sollten. Schau dir deshalb den Hypothekarkreditvertrag genau an. Falls du mit einzelnen Vertragsbedingungen wie der vorzeitigen Auflösung nicht einverstanden bist, rede mit deiner Bank. Zwingend sind nur die gesetzlichen Bestimmungen, über Vertragsbedingungen oder allgemeine Geschäftsbedingungen kannst du verhandeln. Auch wenn das viele Banken zumindest offiziell verneinen.