Contrat hypothécaire : ce qu'il faut vérifier avant de signer

Ce que le contrat hypothécaire prévoit

Vous avez trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves ? Il s’agit désormais de concrétiser votre rêve d’accéder à la propriété et de financer cette maison ou cet appartement. Outre votre apport personnel d’au moins 20 %, vous aurez également besoin d’un financement externe, par exemple auprès d’une banque. Dès que vous et la banque vous serez mis d’accord sur tous les points importants du financement, vous établirez une relation contractuelle. En principe, les contrats peuvent être conclus sans formalités particulières, c’est-à-dire même oralement, lorsqu’aucune règle de forme spécifique ne s’applique comme c’est le cas pour les contrats hypothécaires. Le contrat écrit confirme l’accord conclu oralement. Voici les éléments qui doivent figurer dans le contrat de crédit :

• Type d’hypothèque
• Montant du crédit hypothécaire
• Nom de l’emprunteuse ou de l’emprunteur
• Conditions d’intérêt
• Durée
• Début de la durée
• Dates d’échéance
• Taux d’intérêt
• Frais
• Conditions de résiliation
• Conditions générales (CG)
• Mention de l’inscription de l’hypothèque
• Adresse du bien immobilier

Lire aussi les mentions en petits caractères

Lisez attentivement le contrat avant de le signer. Prêtez une attention particulière aux conditions de résiliation et aux conditions générales. Les clauses en petits caractères précisent par exemple les modalités de résiliation anticipée du contrat (voir aussi : Prolongation anticipée). Cela est d’autant plus important lorsque les taux d’intérêt sont bas et que de nombreuses acheteuses et acheteurs souscrivent des prêts hypothécaires à taux fixe d’une durée moyenne à longue. Ils souhaitent établir un budget sûr à long terme et se protéger contre une hausse des taux d’intérêt, mais ne sont guère conscients des conséquences possibles. Que se passe-t-il, par exemple, si vous changez de lieu de travail, si vous divorcez ou si votre conjointe ou votre conjoint décède et que vous devez vendre votre logement et résilier le contrat de manière anticipée ?

Vérifier le montant de l’indemnité de départ

La banque place l’argent que vous remboursez par anticipation sur le marché monétaire ou des capitaux. En règle générale, elle y perçoit un taux d’intérêt inférieur à celui qu’elle vous verse, car les marges sur les prêts hypothécaires sont plus élevées. C’est pourquoi la plupart des banques exigent une indemnité de résiliation en cas de résiliation anticipée du contrat. Cela peut coûter cher. Supposons que vous ayez souscrit un prêt hypothécaire à taux fixe sur dix ans à 2,25 % et que vous soyez muté à l’étranger quatre ans après la signature du contrat. La banque ne touche que 1 % sur le marché monétaire ou des capitaux pour la durée résiduelle de six ans et vous facturera la différence d’intérêt de 1,25 %. Pour un prêt hypothécaire de 600’000 francs, vous devrez payer une indemnité de résiliation de 45’000 francs (600’000 francs × 1,25 % × 6 ans).

Négocier certaines clauses du contrat

Presque toutes les banques exigent une indemnité de résiliation lorsqu’elles subissent des pertes d’intérêts, mais rares sont celles qui répercutent les gains d’intérêts si elles obtiennent un taux plus élevé sur le marché monétaire ou des capitaux. C’est pourquoi vous devez examiner attentivement votre contrat de crédit hypothécaire. Si vous n’êtes pas d’accord avec certaines clauses du contrat, telles que la résiliation anticipée, parlez-en à votre banque. Seules les dispositions légales sont impératives ; vous pouvez négocier les clauses contractuelles ou les conditions générales. Même si de nombreuses banques le nient, du moins officiellement.