Fonds propres pour l'achat d'une maison : les différentes possibilités

De combien de fonds propres avoir besoin pour acheter une maison ?

Lorsque vous achetez un logement, vous devez tenir compte de deux indicateurs importants : le taux d’avance et la capacité de remboursement.

• En règle générale, les banques financent jusqu’à 80% du prix d’achat. Cela signifie que vous devez apporter au moins 20% de fonds propres.
• Les banques exigent que les frais de logement n’excèdent pas un tiers de votre revenu brut.

Plus vous apportez de fonds propres, plus vos frais de logement sont bas. Si vous avez peu d’argent sur votre compte d’épargne, il existe d’autres moyens d’augmenter la part de fonds propres.

Fonds propres provenant d’un compte d’épargne et de titres

Vous pouvez par exemple vendre ou mettre en gage des actions, des obligations, des fonds de placement et d’autres titres. Il est parfois difficile de vendre, car le moment n'est pas toujours idéal: vous réalisez des pertes ou vous passez à côté de gains (futurs). Si vous ne souhaitez pas vendre, vous pouvez mettre vos titres en gage pour obtenir un crédit lombard. Toutefois, les banques n’accordent généralement qu’un prêt à hauteur de 50% de la valeur des titres en dépôt, voire moins. De plus, un crédit lombard coûte au moins autant qu’une hypothèque de premier rang.

Fonds propres issus des 2e et 3e piliers

Depuis 1995, vous pouvez financer votre logement à usage personnel grâce aux avoirs des 2^e et 3^e piliers. Le retrait anticipé du capital du 2^e pilier présente certains inconvénients. Votre caisse de pension réduira notamment vos prestations. De plus, vous devrez payer des impôts sur ce capital et ne pourrez déduire que moins d’intérêts passifs dans votre déclaration, car vous apportez davantage de fonds propres. Si vous mettez ce capital en gage, les prestations ne seront pas réduites et vous déclarerez un revenu imposable moins important en raison des intérêts débiteurs plus élevés. En contrepartie, la charge d’intérêts est plus importante, car vous pouvez hypothéquer votre logement à hauteur de 90%. Vous pouvez également retirer par anticipation ou mettre en gage votre 3^e pilier.

Prêts privés en tant que fonds propres

Les prêts que des amies et des amis ou des proches vous accordent sont généralement à taux d’intérêt très bas, voire sans intérêts. Vous pouvez les déduire les intérêts de vos revenus dans votre déclaration d’impôts. Les prêts privés présentent toutefois un inconvénient : si vous prenez du retard dans le paiement des intérêts ou le remboursement, cela peut nuire à la relation. Fixez par contrat la durée, le taux d’intérêt et la date d’échéance. Si vous souhaitez offrir une meilleure garantie au prêteur, inscrivez le prêt au registre foncier sous forme d’hypothèque. Cette démarche n’est toutefois intéressante que pour des montants importants, car la constitution d’une cédule hypothécaire coûte assez cher.

Avance sur héritage ou donation pour l’achat d’une maison

Si vos parents ont de l’argent de côté, une avance sur héritage ou une donation peut constituer une alternative judicieuse. Toutefois, vous et vos parents devez tenir compte de certains points. Vous devez compenser l’avancement sur héritage et la donation. Sauf accord écrit contraire, vous prendrez le montant en compte lors du partage ultérieur de la succession. De plus, vous ne devez pas léser les parts réservataires des autres héritières et héritiers. Dans les cantons d’Appenzell Rhodes-Intérieures, de Neuchâtel et de Vaud, les autorités imposent une donation ou une avance sur héritage. A Lucerne, les communes prennent la décision. Tous les autres cantons renoncent à prélever un impôt sur les successions ou les donations pour les descendants directs.