Cédule hypothécaire en Suisse : importance lors de l'achat d'une maison

Que signifie juridiquement une cédule hypothécaire ?

Vous ne trouverez pas le terme « hypothèque » dans un code juridique. D’un point de vue juridique, une hypothèque est une créance du prêteur et un droit de gage sur un bien immobilier. Sont considérés comme biens immobiliers les immeubles, les droits distincts et permanents (DDP), les mines, ainsi que les parts de copropriété sur des biens immobiliers (article 655 CC). Un bien immobilier que vous donnez en gage constitue un gage immobilier. Il existe deux types de gages immobiliers, qui prennent effet dès leur inscription au registre foncier: l’inscription du gage immobilier et la cédule hypothécaire. Pour une hypothèque, vous avez besoin d’une cédule hypothécaire. La cédule hypothécaire est une créance personnelle ; vous répondez de la dette avec le gage immobilier et avec l’ensemble de votre fortune (article 842, alinéa 1, CC).

Cédule hypothécaire sur papier ou inscrite au registre?

Jusqu’à la révision du droit des biens, il n’existait que des cédules hypothécaires sur papier. Depuis le 1^er janvier 2012, de plus en plus de cédules hypothécaires sont inscrites au registre foncier uniquement sous forme de droit-valeur ou de cédules hypothécaires dites « de registre ». Les cédules hypothécaires sur papier et les cédules hypothécaires de registre prennent effet dès leur inscription au registre foncier et nécessitent un contrat de gage authentifié entre les créanciers et les débiteurs.

• La cédule hypothécaire sur papier est un titre et délivré au porteur (cédule hypothécaire au porteur) ou au nom d’une personne (cédule hypothécaire nominative). L’administration du registre foncier établit la cédule, la signe et l’inscrit au registre foncier. Si vous souhaitez ultérieurement radier ou modifier le droit de gage sur le bien immobilier, vous aurez besoin de la cédule hypothécaire. En cas de perte, vous devrez la faire déclarer nulle par voie judiciaire.
• La cédule hypothécaire de registre est un droit-valeur. L’office du registre foncier l’établit au nom des créanciers ou des propriétaires foncier et l’inscrit au registre.

Les cédules hypothécaires sur papier établies avant le 1^er janvier 2012 peuvent être converties en cédules hypothécaires inscrites au registre, si les débiteurs et les créanciers y consentent. Actuellement, environ deux millions de cédules hypothécaires sur papier sont encore en circulation.

Que doit contenir le contrat de gage ?

Lorsqu’une cédule hypothécaire est établie ou augmentée, les parties doivent conclure un contrat de gage et le faire authentifier par un notaire. Le contrat doit comporter les éléments suivants :

• Débiteur et propriétaire du gage
• Créancier
• Objet du gage et constitution du gage
• Lieu du gage
• Créance(s) garantie(s)
• Taux d’intérêt garanti pour les hypothèques sur le capital, généralement avec un taux d’intérêt maximal
• Droit de subrogation éventuel

Que se passe-t-il lorsque vous remboursez votre prêt immobilier ?

La créance sur la cédule hypothécaire subsiste même si vous remboursez l’hypothèque. Que pouvez-vous faire de la cédule hypothécaire remboursée ?

• Demandez à votre créancière ou à votre créancier de vous remettre votre cédule hypothécaire papier, déposez-la auprès du registre foncier et faites-la radier.
• Faites transférer à votre nom votre cédule hypothécaire enregistrée remboursée et faites radier le droit de gage dans le registre foncier.
• Conservez la cédule hypothécaire papier en lieu sûr ou laissez la cédule hypothécaire enregistrée en vigueur. Si vous souhaitez contracter une nouvelle hypothèque ultérieurement, vous n’aurez plus besoin d’établir une nouvelle cédule et vous économiserez ainsi les frais de notaire.

Augmenter le montant de la cédule hypothécaire si vous avez besoin de capitaux extérieurs

Si vous souhaitez financer par emprunt des travaux de rénovation énergétique ou de transformation, vous pouvez augmenter le montant de la cédule hypothécaire afin de contracter une nouvelle hypothèque ou d’augmenter le montant de votre l'actuelle. Si la cédule hypothécaire s’élève à CHF 600 000 et que vous souhaitez augmenter votre hypothèque partiellement amortie de  CHF 550 000 à CHF 750 000, vous devez augmenter la cédule hypothécaire à CHF 750 000. Cela entraîne à nouveau des frais de notaire.

Transfert d’une cédule hypothécaire en cas de changement de créancière ou de créancier

Pour céder une cédule hypothécaire sur papier, il vous suffit de la remettre à l’acquéreuse ou l’acquéreur. Dans le cas des cédules au porteur, la remise suffit. Pour les cédules nominatives, vous devez inscrire le nom des nouveaux créanciers et le faire confirmer par les anciens. Vous transférez une cédule hypothécaire de registre en inscrivant l’acquéreuse ou l’acquéreur au registre foncier. Pour cela, les anciens bénéficiaires doivent remettre une déclaration écrite. Dans des cas particuliers, tels que la succession ou l’exécution forcée, le registre foncier peut transférer une cédule hypothécaire de registre sans inscription au registre foncier. Les nouveaux créanciers doivent alors se faire inscrire a posteriori au registre foncier afin de pouvoir disposer de la cédule hypothécaire.

Frais de notaire pour les hypothèques

La loi fixe les émoluments liés aux actes authentiques, tels que l’inscription d’un droit de gage immobilier. Les frais varient considérablement d’un canton ou d’une commune à l’autre et s’élèvent à entre 0,1 et 0,3% du montant du gage. Pour un montant de gage CHF 600 000, cela représente par exemple entre CHF 600 et CHF 1800. Les débiteuses et les débiteurs assument ces frais. Dans le canton de Berne, l’ordonnance sur les émoluments notariaux fixe les prix. Cela garantit que vous payez les mêmes émoluments pour les mêmes prestations dans tout le canton. Les frais pour les droits de gage immobilier, tels que les cédules hypothécaires ou les obligations hypothécaires, dépendent du montant du gage.

Source : Ordonnance sur les émoluments des notaires

Liens

Ordonnance sur les émoluments des notaires