Schuldbrief in der Schweiz: Bedeutung beim Hauskauf

Was ein Schuldbrief rechtlich bedeutet

Du wirst den Begriff «Hypothek» in keinem Gesetzbuch finden. Rechtlich gesehen ist eine Hypothek eine Forderung der Geldgeberin oder des Geldgebers und ein Pfandrecht am Grundstück. Als Grundstück gelten Liegenschaften, selbstständige und dauernde Rechte, Bergwerke sowie Miteigentumsanteile an Grundstücken (Artikel 655 ZGB). Ein verpfändetes Grundstück ist ein Grundpfand. Es gibt zwei Arten Grundpfand, die entstehen, sobald sie ins Grundbuch eingetragen werden: Grundpfandverschreibung und Schuldbrief. Für eine Hypothek brauchst du einen Schuldbrief. Der Schuldbrief ist eine persönliche Forderung, du haftest mit dem Grundpfand und mit deinem gesamten Vermögen (Artikel 842 Absatz 1 ZGB).

Papier-Schuldbrief vs. Register-Schuldbrief

Bis zur Sachenrechtsrevision gab es lediglich Schuldbriefe auf Papier. Seit dem 1. Januar 2012 werden immer mehr neue Schuldbriefe nur noch als Wertrecht oder sogenannte Register-Schuldbriefe in das Grundbuch eingetragen. Papier-Schuldbriefe und Register-Schuldbriefe entstehen mit dem Eintrag im Grundbuch und bedürfen eines öffentlich beurkundeten Pfandvertrags zwischen Gläubigerin oder Gläubiger und Schuldnerin oder Schuldner.

• Der Papier-Schuldbrief ist ein Wertpapier und wird auf den Inhaber (Inhaberschuldbrief) oder den Namen einer Person (Namenschuldbrief) ausgestellt. Die Grundbuchverwaltung stellt den Schuldbrief aus, unterschreibt ihn und trägt ihn ins Grundbuch ein. Wenn du später das Pfandrecht am Grundstück löschen oder ändern willst, brauchst du den Schuldbrief. Falls du ihn verlierst, musst du ihn gerichtlich für kraftlos erklären lassen.
• Der Register-Schuldbrief ist ein Wertrecht und wird auf den Namen der Gläubigerin oder des Gläubigers oder der Grundeigentümerin oder des Grundeigentümers ausgestellt und in das Grundbuch eingetragen.

Papier-Schuldbriefe, die vor dem 1. Januar 2012 errichtet worden sind, können in Register-Schuldbriefe umgewandelt werden, wenn Schuldnerin oder Schuldner und Gläubigerin oder Gläubiger einverstanden sind. Aktuell sind noch rund zwei Millionen Papier-Schuldbriefe im Umlauf

Was gehört in den Pfandvertrag?

Wenn ein Schuldbrief errichtet oder erhöht wird, muss ein Pfandvertrag abgeschlossen und öffentlich beurkundet werden. Das gehört in den Vertrag:

• Schuldnerin oder Schuldner und Pfandeigentümerin oder Pfandeigentümer
• Gläubigerin oder Gläubiger
• Pfandobjekt und Pfandbestellung
• Pfandstelle
• Sichergestellte Forderung beziehungsweise Forderungen
• Gesicherter Zins für Kapitalhypotheken, in der Regel mit Maximalzinsfuss
• Allfälliges Nachrückungsrecht

Was passiert, wenn du die Hypothek zurückzahlst?

Die Schuldbriefforderung bleibt bestehen, auch wenn du die Hypothek zurückbezahlst. Was kannst du mit dem getilgten Schuldbrief tun?

• Verlange von der Gläubigerin oder vom Gläubiger deinen Papier-Schuldbrief, reiche ihn beim Grundbuchamt ein und lass ihn löschen.
• Lass deinen abbezahlten Register-Schuldbrief auf deinen Namen übertragen und das Wertrecht im Grundbuch löschen.
• Bewahre den Papier-Schuldbrief sicher auf oder lass den Register-Schuldbrief weiter bestehen. Falls du später eine neue Hypothek aufnehmen willst, musst du keinen Schuldbrief mehr errichten und sparst so Notariatsgebühren.

Schuldbrief erhöhen, wenn du Fremdkapital brauchst

Wenn du eine energetische Sanierung oder einen Umbau fremdfinanzieren willst, kannst du den Schuldbrief erhöhen, um eine neue Hypothek abzuschliessen oder deine bisherige Hypothek aufzustocken. Wenn der Schuldbrief auf 600’000 Franken lautet und du deine teilweise amortisiere Hypothek von 550’00 auf 750’000 Franken aufstocken willst, musst du den Schuldbrief auf 750’000 Franken erhöhen. Das kostet auch wieder Notariatsgebühren.

Schuldbrief übertragen, wenn die Gläubigerin oder der Gläubiger wechselt

Einen Papier-Schuldbrief überträgst du durch Übergabe an die erwerbende Person. Bei Inhaberschuldbriefen genügt die Übergabe, bei Namensschuldbriefen muss der Name der neuen Gläubigerin oder des neuen Gläubigers vermerkt und von der alten Gläubigerin oder vom alten Gläubiger bestätigt werden. Einen Register-Schuldbrief überträgst du mit dem Eintrag der erwerbenden Person in das Grundbuch. Dafür muss die alte Gläubigerin oder der alte Gläubiger eine schriftliche Erklärung einreichen. In besonderen Fällen wie Erbgang oder Zwangsvollstreckung kann ein Register-Schuldbrief ohne Eintrag im Grundbuch übertragen werden. Dann muss die neue Gläubigerin oder der neue Gläubiger ihre oder seine Gläubigerstellung im Grundbuch nachträglich eintragen lassen, um als Gläubigerin oder Gläubiger über den Schuldbrief verfügen zu können.

Notariatsgebühren für Grundpfandrechte

Die Gebühren für öffentliche Beurkundungen wie die Eintragung von Grundpfandrechten sind gesetzlich festgelegt. Die Kosten sind je nach Kanton oder Gemeinde recht unterschiedlich und betragen zwischen 0,1 und 0,3 Prozent der Pfandsumme. Bei einer Pfandsumme von 600´000 Franken sind das beispielsweise 600 bis 1’800 Franken. Die Kosten trägt die Schuldnerin oder der Schuldner. Im Kanton Bern sind die Gebühren in der Verordnung über die Notariatsgebühren festgehalten. Damit ist sichergestellt, dass du im ganzen Kanton dieselben Gebühren für dieselben Leistungen bezahlst. Die Gebühren für Grundpfandrechte wie Schuldbriefe oder Grundpfandverschreibungen sind abhängig von der Pfandsumme.

Quelle: Verordnung über die Notariatsgebühren

Links

Verordnung über die Notariatsgebühren