Extrait du registre foncier suisse : comprendre les droits, les charges et le contenu

Vous trouverez ces informations dans le registre foncier

Sur présentation d’une attestation d’intérêt, vous obtenez les informations détaillées auprès du registre foncier sous forme d’extrait payant. Le grand livre constitue l’élément central du registre foncier. Il contient la description du bien immobilier avec toutes les informations relatives à la superficie et aux bâtiments, répertorie les propriétaires et la date d’acquisition, et fournit des renseignements sur les dispositions particulières et les baux. Il comprend en outre les plans et les conditions imposées par les services d’urbanisme et fournit des informations sur les servitudes, telles que les prescriptions d’exécution des travaux, les droits de passage ou l’usufruit, ainsi que sur les charges foncières et les droits de gage. Il convient d’accorder une grande importance aux servitudes et aux droits de gage immobilier, car les acquéreuses et les acquéreurs acquièrent automatiquement le bien foncier avec les charges et les droits inscrits au registre foncier. Lors de l’achat d’un terrain ou d’un bien immobilier, vous devez noter que le transfert de propriété n’intervient pas à la signature du contrat, mais seulement lors de l’inscription au registre foncier.

Étudier attentivement le registre foncier

Outre le registre foncier, le journal, les pièces justificatives, la description du bien immobilier et les plans, qui précisent également le tracé exact des limites, fournissent toutes les informations relatives au bien. Lors de l’authentification du contrat de vente, la ou le notaire – du moins dans le canton de Berne – lit à haute voix l’inscription au registre foncier et attire systématiquement l’attention sur les conséquences juridiques. « Cela permet d’exclure toute objection ultérieure fondée sur le fait de ne pas avoir eu connaissance de l’inscription au registre foncier », explique Lukas Manuel Herren, du cabinet Chèvre, Rutsch & Herren, notariat et administrations, à Berne. Les acheteuses et les acheteurs ont toutefois tout intérêt à étudier attentivement les inscriptions au registre foncier avant même la signature du contrat.

Connaître et comprendre vos droits

Le registre foncier inscrit les droits sur un bien-fonds. Les servitudes, telles que le droit de passage, ne sont valables que si le registre foncier les inscrit. Le Code civil définit ce qu’est une servitude foncière : « Un bien-fonds peut être grevé au profit d’un autre bien-fonds de telle sorte que sa ou son propriétaire doive tolérer certaines atteintes de la part de la ou du propriétaire de cet autre bien-fonds ou ne puisse exercer son droit de propriété en faveur de ce dernier dans certaines directions. » Voici les principales servitudes que vous devez connaître :

• Le droit de passage confère aux propriétaires fonciers qui ont mis leur terrain à disposition pour un tronçon de route le droit commun de circulation à pied et en véhicule.
• Le droit de passage de conduites  confère au propriétaire foncier le droit de faire passer des conduites de gaz, d’électricité ou d’eau à travers le terrain voisin.
• Le droit de co-utilisation définit qui est autorisé à se garer sur le parking commun ou à utiliser l’abri de protection civile en cas de guerre ou de catastrophe.
• Le droit de construction rapprochée régit les dérogations aux règles d’urbanisme, par exemple lorsque le voisin ou la voisine est autorisé·e à construire un garage plus près de la limite de la propriété que ne le permet la réglementation.
• Le droit d’usufruit confère à l’usufruitière ou à l’usufruitier le droit d’utiliser un bien immobilier. Elle ou il peut cultiver le terrain, habiter la maison ou louer l’appartement. Les revenus lui reviennent ; en contrepartie, elle ou il prend en charge l’entretien du bien immobilier ainsi que les intérêts hypothécaires, les assurances et les impôts.
• Le droit de passage confère aux occupantes et aux occupants d’un bien immobilier qui n’est pas raccordé, ou qui l’est insuffisamment, au réseau routier public, le droit d’utiliser des chemins privés ou des voies d’accès situés sur le bien voisin.
• Les personnes héritières accordent généralement le droit d’habitation à vie au conjointe survivante ou au conjoint survivant, ou à la partenaire survivante ou au partenaire survivant. Cette personne doit pouvoir vivre aussi longtemps que possible dans la maison ou l’appartement commun.

Demander conseil à quelqu’un

Vérifiez quelles servitudes grèvent le bien immobilier qui vous intéresse et demandez des explications précises sur chacune d’entre elles. Vérifiez également si vous acquerriez, le cas échéant, des droits sur les terrains voisins. Il est judicieux de régulariser les anciennes servitudes et de les adapter à la nouvelle situation. Les inscriptions au registre foncier présentent des degrés de complexité variables. Alors qu’un droit de passage est relativement facile à comprendre, même pour les non-initiés, les choses se compliquent considérablement lorsqu’il s’agit du droit de construire ou des dispositions relatives à la propriété par étages, estime Lukas Manuel Herren. Dans ces cas-là, il peut être judicieux pour les non-initiées et non initiés de demander conseil à une experte ou un expert ; la ou le notaire chargé de l’authentification peut également fournir des informations en tant que personne neutre.

Bon à savoir : comment éviter les frais

Avant de vous accorder un crédit à la construction ou un prêt hypothécaire, une banque veut s’assurer qu’elle récupérera son argent si vous vous retrouvez en difficulté de paiement. C’est pourquoi la banque inscrit la dette au registre foncier à vos frais. La dette est ainsi garantie par un gage immobilier, généralement de premier rang, et la banque sera remboursée avant tous les autres créanciers si vous devez déclarer faillite. Les cédules hypothécaires entraînent des frais de notaire. Vérifiez donc dans le registre foncier s’il existe des droits de gage que vous pouvez transférer. Cela revient moins cher que de radier d’anciens droits de gage et d’en constituer de nouveaux. Conservez vos cédules hypothécaires, même si vous avez remboursé vos dettes. Vous pourrez vous en servir à nouveau si vous souhaitez augmenter le montant de votre hypothèque ou vendre votre bien immobilier.