Droit de passage pour conduites : obligations et droits

Le droit des conduites et le droit de passage expliqués simplement

Les servitudes régissent le droit d’utiliser un bien appartenant à autrui. Il existe des servitudes personnelles, telles que l’usufruit ou le droit d’habitation, et des servitudes réelles, telles que le droit de superficie, le droit de superstructure ou le droit de passage. Le droit de passage de conduites est également une servitude réelle, car les parties le conviennent au profit d’un immeuble et à la charge d’un autre immeuble. Le droit des conduites est régi par l’article 676 du Code civil suisse (CC) et le droit de passage par l’article 691 du CC.

Servitudes et conséquences

Le droit de passage permet au propriétaire d’une parcelle d’accorder au détenteur d’un autre terrain le droit de faire passer une conduite sur ce dernier. Pour l’électricité, l’eau ou le gaz, par exemple. Comme toutes les servitudes, le droit de passage figure généralement au registre foncier. S’il est inscrit, il doit figurer dans le contrat de vente. Les servitudes telles que le droit de passage comportent des obligations. Il est donc important de lire attentivement le contrat de vente et de vous faire expliquer toutes les servitudes, ainsi que leurs conséquences éventuelles par une ou un spécialiste.

Que faire lorsqu’un câble gêne le passage ?

Imaginons que vous ayez acheté un terrain et que vous souhaitiez y construire une maison individuelle. L’ancien propriétaire a concédé un droit de passage au voisin et ce dernier a fait passer une conduite d’eau du réseau public à travers votre terrain, jusqu’à sa maison. Vous souhaitez maintenant construire et vous rendez compte que cette installation vous gêne. Vous pouvez faire déplacer la conduite d’eau, mais les parties concernées, en tant que bénéficiaires de la servitude, doivent donner leur accord. Si nécessaire, vous pouvez intenter une action en justice pour obtenir ce déplacement. Evitez toutefois autant que possible ce genre de démarches dans l’intérêt d’un bon voisinage.

Qui prend en charge les frais de pose ?

Vous vous êtes mis d’accord à l’amiable avec vos voisines et vos voisins pour faire passer leur conduite d’eau. La question se pose naturellement de savoir qui doit prendre en charge les frais (travaux de construction, dommages au terrain, travaux de jardinage, etc.). Cela dépend si la servitude a été concédée volontairement (droit de passage ordinaire) ou si elle résulte d’un droit de passage d’urgence :

• Si l’ancien propriétaire a concédé le droit de passage de son plein gré, vous devez prendre en charge l’intégralité des frais, sauf si les parties ont convenu d’autre chose dans leur contrat de servitude authentifié. Le droit de passage est une servitude foncière et est lié au terrain. Les obligations sont transférées au nouveau propriétaire lors de la vente.
• Le droit de passage d’urgence naît lorsqu’un bien immobilier ne peut être viabilisé ou ne peut l’être qu’à des coûts disproportionnés. Votre voisine ou votre voisin a indemnisé les anciens propriétaire pour le droit de passage. Si vous faites déplacer la conduite, c’est elle ou lui qui doit en supporter les frais. Bon à savoir : le droit de passage d’urgence ne doit pas nécessairement être inscrit au registre foncier. Jusqu’au 31 décembre 2011, cette servitude légale pouvait même être constituée de manière informelle.

Conclusion : vérifiez minutieusement le registre foncier et le contrat de vente

Le droit de passage et le droit des conduites sont des servitudes. Dans la plupart des cas, le registre foncier les inscrit et le contrat de vente les mentionne. Lisez donc attentivement ces derniers et demandez des explications sur toutes les servitudes. Discutez avec vos voisines et vos voisins et trouvez une solution raisonnable. Il existe peut-être une alternative ne nécessitant pas de déplacer la conduite.