Contrat de vente immobilière : contenu et importance

L’achat d’un bien immobilier nécessite un acte notarié

En Suisse, on entend par « bien immobilier » les biens fonciers, les droits autonomes et durables inscrits au registre foncier, les mines ainsi que les parts de copropriété sur des biens immobiliers, par exemple la propriété par étages. C’est ce que prévoit l’article 655 du Code civil (CC). Lorsque vous achetez ou vendez un bien immobilier, une ou un notaire doit authentifier publiquement le contrat de vente.

Dans les cantons où les notaires exercent librement, l’acheteuse ou l’acheteur peut choisir lui-même ou elle-même sa ou son notaire. Dans les cantons où les notaires sont des fonctionnaires, la vendeuse ou le vendeur doit s’adresser à l’office compétent, généralement l’office des faillites ou l’office cantonal du registre du commerce. Seuls les cantons de Schaffhouse et de Zurich disposent exclusivement de notariats officiels.

Les missions de la ou du notaire

La ou le notaire ne se contente pas de rédiger l’acte de vente. En raison de sa neutralité, et du fait qu’il n’est donc lié ni à l’acheteuse ou acheteur ni à la vendeuse ou au vendeur, il conseille les deux parties en toute indépendance.

Il répond à vos questions et explique les conséquences du contrat. S’il remarque des clauses qu’il juge déséquilibrées, il peut les signaler et proposer des solutions.

Si l’acheteuse ou l’acheteur souhaite financer son achat par un emprunt, elle ou il doit en informer la notaire ou le notaire, car la prêteuse ou le prêteur fera inscrire une hypothèque au registre foncier à titre de garantie.

Les frais de notaire et d’inscription au registre foncier varient d’un canton à l’autre. Dans la plupart des cas, l’acheteuse ou l'acheteur et la vendeuse ou le vendeur se partagent la facture.

Le contenu du contrat de vente

Après s’être entretenu avec l’acheteuse ou l’acheteur et la vendeuse ou le vendeur, la notaire ou le notaire rédige le contrat et l’annexe en y incluant les points suivants :

• Acheteuse ou acheteur et vendeuse ou vendeur
• Prix d’achat
• Toutes les dates pertinentes
• Désignation précise du bien immobilier
• Description précise du bien immobilier
• Conditions de paiement et échéances
• Règlement des questions fiscales, par exemple l’impôt sur les gains immobiliers
• État du bien immobilier lors de la remise des clés
• Détails concernant les installations ou les éléments constitutifs du bâtiment
• Détails concernant les travaux de rénovation, l’usure et les défauts
• pour les appartements en copropriété : règlements de la communauté des copropriétaires
• charges et obligations inscrites au registre foncier sous forme de charges foncières ou de servitudes, par exemple les dettes envers des artisanes et des artisans ou les autorités fiscales
• Contrats de location
• Contrats de droit de superficie
• Plans de viabilisation

L’acheteuse ou l’acheteur, la vendeuse ou le vendeur et la notaire ou le notaire doivent signer le contrat de vente. Cependant, vous ne devenez propriétaire qu’à compter de l’inscription au registre foncier. La ou le  notaire déclare le transfert de propriété au service du registre foncier une fois que le contrat de vente a été authentifié. L’inscription peut prendre plusieurs semaines, en fonction de la charge de travail.

La responsabilité en cas de vices de l’objet

Dans le cas de biens immobiliers anciens, la vendeuse ou le vendeur exclura généralement la responsabilité pour vices cachés. Vous achetez ce que vous avez vu, sauf si la vendeuse ou le vendeur dissimule un vice de manière dolosive. C’est généralement au tribunal qu’il revient d’en décider, et cela est difficile à prouver. C’est pourquoi il vaut la peine d’inspecter minutieusement les biens immobiliers anciens , éventuellement avec l’aide d’une experte ou d'un expert en bâtiment, avant de signer le contrat.

Pour les constructions neuves, c’est le Code des obligations qui s’applique, sauf disposition contraire du contrat. Conformément au CO, les artisanes et les artisans sont responsables pendant cinq ans des vices qui n’étaient pas encore visibles lors de la réception. Si des vices ont été dissimulés de manière dolosive, ce délai est doublé et passe à dix ans. Si vous avez signé un contrat de vente conforme à la norme SIA 118, l’architecte ou l’entrepreneur général (EG) est responsable des vices que vous découvrez dans les deux ans suivant la réception. N’acceptez aucune clause dans le contrat de vente par laquelle l’entrepreneur général vous cède, en tant que maîtresse d’ouvrage ou maître d’ouvrage, ses obligations de garantie.