Grundstückskaufvertrag: Inhalt und Bedeutung

Grundstückskauf braucht eine öffentliche Beurkundung

Als Grundstück gelten in der Schweiz Liegenschaften, selbstständige und dauernde Rechte, die im Grundbuch eingetragen sind, Bergwerke und Miteigentumsanteile an Grundstücken, beispielsweise Stockwerkeigentum. So steht es in Artikel 655 des Zivilgesetzbuches (ZGB). Wenn du ein Grundstück kaufst oder verkaufst, muss eine Notarin oder ein Notar den Kaufvertrag öffentlich beurkunden.

In Kantonen mit freien Notarinnen und Notaren kann die Käuferin oder der Käufer die Notarin oder den Notar selber auswählen. In Kantonen mit Amtsnotarinnen und Amtsnotaren muss sich die Verkäuferin oder der Verkäufer an das zuständige Amt wenden, in der Regel das Konkurs- oder kantonale Handelsregisteramt. Nur in den Kantonen Schaffhausen und Zürich gibt es reine Amtsnotariate.

Die Aufgaben der Notarin oder des Notars

Die Notarin oder der Notar setzt nicht nur den Kaufvertrag auf. Weil sie oder er neutral und damit weder der Käuferin oder dem Käufer noch der Verkäuferin oder dem Verkäufer verpflichtet ist, berät sie oder er beide unabhängig.

Sie oder er beantwortet Fragen und erklärt die Konsequenzen des Vertrages. Wenn ihr oder ihm Vertragsbestimmungen auffallen, die sie oder er als einseitig empfindet, kann sie oder er darauf hinweisen und Lösungen vorschlagen. 

Falls die Käuferin oder der Käufer den Kauf fremdfinanzieren will, muss sie oder er die Notarin oder den Notar informieren, weil der Finanzierungspartner als Sicherheit eine Grundschuld in das Grundbuch eintragen lassen wird.

Die Kosten für die Notarin oder den Notar und Grundbucheintrag variieren von Kanton zu Kanton. In den meisten Fällen teilen sich Käuferin oder Käufer und Verkäuferin oder Verkäufer die Rechnung.

Der Inhalt des Kaufvertrags

Nach dem Gespräch mit der Käuferin oder dem Käufer und der Verkäuferin oder dem Verkäufer setzt die Notarin oder der Notar den Vertrag und Anhang mit diesen Punkten auf:

• Käuferin oder Käufer und Verkäuferin oder Verkäufer
• Kaufpreis
• alle relevanten Termine
• genaue Bezeichnung der Liegenschaft
• genaue Beschreibung der Liegenschaft
• Zahlungsbedingungen und Fälligkeiten
• Regelung von Steuerfragen, zum Beispiel der Grundstückgewinnsteuer
• Zustand der Immobilie bei Übergabe
• Details zu Installationen beziehungsweise Gebäudebestandteilen
• Details zu Erneuerungsarbeiten, Abnützung und Mängeln
• bei Eigentumswohnungen Reglemente der Stockwerkeigentümergemeinschaft
• Lasten und Pflichten, die im Grundbuch als Grundlasten oder Dienstbarkeiten eingetragen sind, zum Beispiel Schulden gegenüber Handwerkerinnen und Handwerkern oder Steuerbehörden
• Mietverträge
• Baurechtsverträge
• Erschliessungspläne

Der Kaufvertrag muss von der Käuferin oder dem Käufer, der Verkäuferin oder dem Verkäufer und der Notarin oder dem Notar unterzeichnet werden. Eigentümerin oder Eigentümer bist du aber erst mit dem Eintrag in das Grundbuch. Die Notarin oder der Notar meldet die Handänderung beim Grundbuchamt an, nachdem der Kaufvertrag öffentlich beurkundet ist. Bis zum Eintrag kann es, je nach Arbeitsanfall, einige Wochen dauern.

Die Haftung bei Mängeln am Objekt

Bei älteren Immobilien wird die Verkäuferin oder der Verkäufer in der Regel die Mängelhaftung ausschliessen. Du kaufst, was du gesehen hast. Ausser die Verkäuferin oder der Verkäufer verschweigt einen Mangel arglistig. Das muss meist ein Gericht entscheiden und ist schwierig zu beweisen. Darum lohnt es sich, ältere Immobilien gründlich zu prüfen, vielleicht sogar mit einer oder einem Bausachverständigen, bevor du den Vertrag unterschreibst.

Bei Neubauten gilt das Obligationenrecht. Ausser im Vertrag steht etwas anderes. Gemäss OR haften Handwerkerinnen und Handwerker bis zu fünf Jahre für Mängel, die bei der Abnahme noch nicht sichtbar waren. Falls Mängel arglistig verschwiegen wurden, verdoppelt sich die Frist auf zehn Jahre. Wenn du einen Kaufvertrag nach SIA-Norm 118 unterschrieben hast, haftet die Architektin oder der Architekt oder die Generalunternehmerin oder der Generalunternehmer (GU) für Mängel, die du innerhalb von zwei Jahren ab Abnahme entdeckst. Akzeptiere im Kaufvertrag keine Regelungen, mit denen der GU Garantieleistungen an dich als Bauherrin oder Bauherr abtritt.