Défauts cachés lors de l'achat d'une maison : droits et obligations

Pourquoi il est essentiel de visiter minutieusement un bien immobilier avant de l'acheter

En Suisse, le principe « acheté tel quel » s'applique généralement lorsque vous achetez une maison. C'est pourquoi il est conseillé de faire visiter le bien par un expert en bâtiment indépendant avant de signer le contrat de vente. L'expert repère les défauts évidents, comme les fissures dans la façade, connaît les points faibles de nombreuses maisons anciennes et sait où se cachent des défauts, tels que des dépôts de calcaire dans les canalisations d'eau, que les profanes ne remarqueraient pas. Selon diverses études, deux acheteuses ou acheteurs sur cinq découvrent les risques liés aux sites contaminés et les défauts cachés coûteux après leur emménagement. Une visite approfondie avant la signature du contrat vous permettra d'éviter bien des tracas et de faire des économies.

Lire attentivement le contrat d’achat

Prenez le temps de bien réfléchir avant de signer le contrat de vente. D'une part, il s'agit d'une somme importante et de l'une des décisions financières les plus importantes de votre vie. D'autre part, de nombreux contrats de vente sont plutôt rédigés dans l'intérêt des vendeuses et des vendeurs. Certes, les notaires authentifient les contrats de vente, et ils sont tenus à la neutralité; ils doivent signaler aux parties les points délicats et les conséquences possibles, mais les vendeuses et les vendeurs sont le plus souvent des professionnelles et des professionnels, telles et tels que des agentes et des agents immobiliers, qui savent ce qu'ils font. Dans les cantons où les notaires sont libres, c'est-à-dire qu'ils ne sont pas employés par l'État et exercent à leur compte, un notaire pourrait être économiquement dépendant du vendeur si celui-ci lui confie régulièrement la rédaction et l'authentification de contrats de vente. Si vous voulez jouer la carte de la sécurité, vous devriez, dans les cantons où le choix du notaire est libre, proposer un autre notaire ou faire vérifier le contrat de vente par un notaire ou un avocat. Faites particulièrement attention aux modalités de la garantie. Autrement dit, qui supporte le risque en cas de vices matériels ou de dommages consécutifs.

Bon à savoir : un toit qui fuit ou une façade de cuisine grise au lieu de bleue constituent un vice matériel. Des moisissures au plafond de la chambre à coucher résultant d'une canalisation d'eau défectueuse constituent un dommage consécutif.

Qui est responsable des vices cachés ?

Sauf convention contraire dans le contrat d’achat, le Code des obligations s’applique. Celui-ci stipule que le vendeur est responsable des vices et dommages consécutifs à un défaut pendant deux ans. Dès que vous détectez un vice, vous devez immédiatement le notifier par voie recommandée en raison de la charge de la preuve. En tant qu’acheteuse ou acheteur, vous avez le choix de faire valoir vos droits en cas de vices :

• En demandant une réparation, vous exigez du vendeur qu’il remédie au vice et paie, par exemple, les peintres chargés de repeindre la chambre à coucher. C’est en général la solution la plus judicieuse pour vous et pour le vendeur.
• En réclamant une réduction de prix, vous exigez du vendeur qu’il réduise le prix d’achat de la moins-value. Par exemple, si cela ne vaut pas la peine de remplacer l’évier en cas de griffures de l’acier chromé. Toutefois, la réduction de prix est souvent modeste et rarement satisfaisante.
• En invoquant la rédhibition, vous exigez du vendeur l’annulation du contrat et la restitution du prix d’achat, intérêts inclus. Ce droit ne vous est toutefois reconnu que dans le cas où il serait déraisonnable de reprendre ou de conserver la maison. Ce cas de figure est extrêmement rare et le tribunal n’octroie en principe à l’acheteur qu’une réduction de prix. 

Attention à l’exclusion de garantie !

Malheureusement, de nombreux contrats de vente immobilière excluent les droits à la garantie de l'acheteur. Dans ce cas, le vendeur n'est responsable que s'il a dissimulé le vice de manière dolosive. Le délai de prescription est de dix ans. Il est pratiquement impossible de faire valoir son droit à la garantie devant les tribunaux : vous devriez en effet prouver à la fois le vice et la malveillance du vendeur. C'est pourquoi il vaut la peine d'investir entre CHF 1 000 et CHF 2 000 pour faire appel à un expert en bâtiment indépendant qui inspectera la maison avant la signature du contrat et détectera les vices cachés, tels que les dégâts causés par l'humidité.