Droit d’usufruit en Suisse : droits et obligations

Céder son logement à l'avance tout en continuant à y vivre

Personne ne le souhaite, mais souvent, à un certain âge, vous n’avez d’autre choix que d’emménager dans une maison de retraite. Cela coûte cher et peut contraindre les propriétaires immobiliers à vendre leur maison ou leur appartement. Pour vous protéger financièrement, vous pouvez transmettre votre bien immobilier à vos descendants tout en continuant à y vivre. Ainsi, personne ne peut les contraindre à vendre pour payer les frais de la maison de retraite, car la maison ou l’appartement ne leur appartient plus. C’est ce que permettent le droit d’usufruit et le droit d’habitation.

Réduire ses impôts grâce aux servitudes

Ces deux servitudes présentent un avantage : selon le canton, les descendants peuvent payer des droits de succession ou des droits de donation nettement moins élevés. Étant donné que les nouveaux propriétaires ne peuvent pas jouir pleinement du bien immobilier, car leurs parents y résident, sa valeur s’en trouve réduite. Les autorités calculent cette réduction de valeur en fonction de l’espérance de vie des ayants droit ou des usufruitiers et de la valeur de jouissance annuelle. Les autorités fiscales prennent ce montant réduit en compte pour calculer l’impôt sur les donations. Plus les ayants droit ou les usufruitiers sont jeunes, plus la charge fiscale est faible.

Vendre est pratiquement impossible

Une maison grevée d’un droit d’habitation ou d’un usufruit peut certes être vendue, mais cela n’arrive pratiquement jamais. « Tant qu’il y a d’autres maisons sur le marché, presque personne n’achètera une maison grevée d’un droit d’habitation ou d’un usufruit, car l’usage qui peut en être fait par les nouveaux propriétaires est fortement restreint », explique Lukas Manuel Herren, notaire à l’Association des propriétaires immobiliers de Berne et de ses environs.

Droit d’usufruit ou droit d’habitation ?

Lukas Manuel Herren ne donne pas de conseils généraux sur les cas où il est recommandé de recourir à telle ou telle servitude : « Les parents et les enfants devraient examiner ensemble les possibilités qui s’offrent à eux et déterminer ce qui leur convient le mieux. » Le choix dépend de la situation financière et familiale. Il existe également de grandes différences, notamment en matière de droit d’habitation : « Les parents peuvent, par exemple, l’exercer à titre onéreux ou gratuit. » Cela signifie qu'ils paient ou non une indemnité d'occupation.

Avec l’usufruit, les parents ont plus de droits qu’avec le droit d’habitation. La variante la plus judicieuse dépend de la manière dont vous souhaitez utiliser la maison ou l’appartement après le transfert de propriété. Souvent, l’usufruit est plus judicieux. Par exemple, lorsque les parents louent la maison ou l’appartement et souhaitent vivre de ce loyer, voire payer leurs frais de maison de retraite. Ou lorsqu'ils ont suffisamment d’économies ou percevront une rente suffisante et souhaitent soulager financièrement leurs descendants. L’usufruit confère aux parents davantage de droits, mais aussi davantage d’obligations. Ils doivent par exemple payer les intérêts hypothécaires et les primes d’assurance. La décision dépend donc de la situation financière des parents et de la situation familiale.

Droit d’usufruit vs droit d’habitation