Vous pouvez déduire ces frais d'entretien de vos impôts

Beaucoup rêvent d'accéder à la propriété. Cependant, les coûts liés à l'accession à la propriété ont considérablement augmenté ces dernières années. Il est donc d'autant plus important de savoir qu'un logement en propriété vous permet de réaliser des économies d'impôts. En principe, le droit fiscal distingue la valeur locative et les frais déductibles. Si vous vivez dans votre propre maison ou votre propre appartement, vous devez actuellement encore déclarer la valeur locative – c'est-à-dire une valeur locative fictive que vous paieriez si vous louiez votre maison ou votre appartement. En automne 2025, le peuple suisse a approuvé la suppression de la valeur locative pour l'année fiscale 2029.

D'ici là, vous pouvez déduire du revenu dans la déclaration d'impôt les frais liés aux biens immobiliers faisant partie du patrimoine privé. Cela comprend notamment :

• les frais d'entretien (au choix, forfaitaires ou effectifs)
• les rénovations et les assainissements (uniquement ceux visant à maintenir la valeur)
• les mesures d'efficacité énergétique
• les intérêts débiteurs sur les hypothèques
• les frais d'assurance
• frais de gestion

Préservation de la valeur ou plus-value ?

Vous pouvez déduire les travaux d'entretien qui permettent de préserver l'état de votre bien immobilier (voir le tableau « Aperçu : frais d'entretien déductibles »). Ces travaux visent par exemple à maintenir le bien immobilier dans son état d'origine :

• Remplacement des fenêtres
• Nouvelle installation de chauffage
• Réparation du toit
• Remplacement de la cuisine ou de la salle de bains (sans équipement de luxe)
• Travaux de peinture et de plâtrage

Vous pouvez déduire intégralement ces frais dans votre déclaration d'impôts.

Dans de nombreux cantons, vous pouvez choisir entre une déduction forfaitaire ou une déduction sur la base des dépenses réelles :

• Déductions forfaitaires : simples et sans justificatifs – généralement 10 à 20 % de la valeur locative.
• Déductions effectives : avantageuses pour les rénovations ou assainissements importants – vous devez conserver toutes les factures. Si vous optez pour la déduction effective, vous devez lister tous les coûts : date, prestation, destinataire, montant.

Les mesures qui augmentent la valeur du bien, telles que les extensions ou les transformations, les aménagements et les équipements de luxe, ne sont pas déductibles. Or, la frontière entre le maintien de la valeur et l'augmentation de la valeur est souvent ténue. Supposons que vous souhaitez rénover votre cuisine. Vous pouvez déduire les coûts des armoires encastrées et des appareils que vous remplacez par des modèles équivalents. En revanche, si vous installez un four à vapeur en plus de votre four actuel, l'administration fiscale n'acceptera probablement pas cet investissement qui augmente la valeur du bien. Si vous remplacez votre ancien micro-ondes par un four à vapeur, l'administration fiscale devrait accepter les frais supplémentaires – c'est-à-dire la différence entre le prix d'un nouveau four à vapeur et celui d'un nouveau micro-ondes.

Investir judicieusement et réduire vos impôts

Les investissements visant à augmenter la valeur du bien immobilier en améliorant l'efficacité énergétique et en recourant aux énergies renouvelables constituent une exception. Il s'agit par exemple des systèmes solaires, de l'isolation des sols, des murs, des toits et des plafonds, ou encore de nouvelles fenêtres offrant une meilleure isolation. Vous pouvez déduire de l'impôt fédéral direct tous les frais que vous avez engagés vous-même et qui n'ont pas été subventionnés. Ces frais sont également déductibles dans la plupart des cantons, mais pas dans tous.

Depuis 2020, si vous ne pouvez pas déduire la totalité des frais liés à des investissements visant à économiser de l'énergie ou à protéger l'environnement, ou à la démolition en vue d'une reconstruction, l'année où vous les engagez, vous pouvez reporter le solde sur les deux périodes fiscales suivantes. D'une manière générale, les spécialistes conseillent toujours de répartir les investissements importants sur deux ans. Toutefois, à partir de 2028, cet argument ne tiendra plus si vous ne pouvez plus déduire les frais.

Aperçu : frais d'entretien déductibles

Consultez la loi fiscale cantonale et tenez compte de la pratique fiscale en vigueur dans le canton où vous êtes assujetti à l'impôt pour ce bien immobilier.

Conclusion : réaliser des économies d'impôt grâce à votre logement

En Suisse, la propriété immobilière vous offre de nombreuses possibilités d'optimisation fiscale efficace. En investissant de manière ciblée dans des mesures visant à préserver la valeur de votre bien et à améliorer son efficacité énergétique, vous pouvez réaliser des économies année après année jusqu'à la suppression de la valeur locative – tout en préservant, voire en augmentant, la valeur de votre bien immobilier.