L’impôt foncier en Suisse : comment est imposée la propriété immobilière ?

Propriété immobilière et fiscalité en Suisse

En tant que propriétaire de logement, vous disposez d’un patrimoine immobilier et des revenus qui en découlent. En Suisse, l’État impose la propriété immobilière au titre de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur la fortune :

• Si vous occupez vous-même votre logement, vous devez déclarer la valeur locative comme revenu. L’administration fixe officiellement cette valeur, qui se base sur le loyer du marché pour des maisons ou des appartements comparables dans la commune. En contrepartie, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien de votre revenu imposable. Si vous louez votre maison ou votre appartement, vous devez déclarer le loyer comme revenu.
• Les autorités fixent également la valeur du terrain et du bâtiment. Elles vous communiquent la valeur fiscale par écrit. En règle générale, cette valeur est nettement inférieure à celle du marché. Vous devez déclarer la valeur fiscale comme fortune, mais vous pouvez inscrire votre ou vos hypothèques dans la liste des dettes et les déduire de votre fortune imposable.

La valeur locative en tant que revenu fictif

Au niveau cantonal, la valeur locative ne doit en principe pas être inférieure à 60% du loyer moyen du marché, et au niveau fédéral, à 70%. En contrepartie de l’imposition de la valeur locative, vous bénéficiez, en tant que propriétaire, d’une déduction (généralement intégrale) des intérêts passifs de votre revenu imposable. De plus, vous pouvez déduire fiscalement les travaux d’entretien. Ce système profite à celles et ceux dont les biens immobiliers sont grevés d’une hypothèque si élevée que les paiements d’intérêts atteignent ou dépassent le montant de la valeur locative. En revanche, les propriétaires de logements qui vivent dans leur maison entièrement payée et qui paient des impôts sur le revenu sur la totalité de la valeur locative sont désavantagés.

Pour les biens immobiliers situés à l’étranger, vous devez, par exemple dans le canton de Berne, déclarer 6% de la valeur officielle comme valeur locative. Il faut ensuite indiquer la valeur officielle à hauteur de 70% du prix d’achat.

Cas particulier n°1 : valeur locative en cas de mise en location

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, en cas de location à un prix préférentiel à des proches parents, l’administration fiscale soumet uniquement le loyer effectivement perçu à l’impôt sur le revenu. La valeur locative, éventuellement plus élevée, n’est pas imposable, pour autant qu’il ne s’agisse pas d’une évasion fiscale. Selon le Tribunal fédéral, il y a évasion fiscale au regard de l’impôt fédéral direct lorsque le loyer préférentiel est inférieur à la moitié de la valeur locative. À l’inverse, il n’y a pas d’évasion fiscale lorsque le loyer s’élève à au moins 50% de la valeur locative déterminante pour l’impôt fédéral.

Mais attention : les administrations fiscales cantonales font preuve d’une grande réticence à appliquer cette jurisprudence. Il se peut qu’elles ajoutent la valeur locative la plus élevée au revenu, plutôt que les revenus locatifs les plus bas. Dans le canton de Berne, par exemple, si vous louez à une personne proche à un loyer inférieur à la valeur locative, c’est cette dernière qui est imposable.

Cas particulier n°2 : valeur locative des résidences secondaires

Dans le canton de Berne, pour les résidences secondaires, que ce soit pour l’imposition « normale » de la valeur locative ou pour l’imposition de la valeur locative en cas de location à un prix préférentiel, l’administration fiscale prend en compte uniquement la « valeur locative fédérale », qui est la plus élevée. Pour les biens immobiliers qui ne servent pas de résidence principale, l’administration remplace donc la « valeur locative cantonale » par la « valeur locative fédérale » dans le cadre de la taxation. Il en va de même lorsque le logement n’est ni utilisé de manière permanente ni mis en location. Les propriétaires peuvent uniquement tenter d’apporter la preuve qu’ils ont déployé des efforts pour le mettre en location, mais que ceux-ci sont restés vains.

Déductions fiscales pour les propriétaires de logements

Vous pouvez déduire votre ou vos prêts hypothécaires de votre fortune en tant que dettes, les intérêts hypothécaires en tant qu’intérêts passifs et les frais d’entretien de votre revenu. Vous pouvez déduire les frais d’entretien sous forme de forfait ou sur la base des dépenses réelles. Les forfaits varient d’un canton à l’autre. Presque tous les cantons autorisent 10% de la valeur locative pour les maisons ou les appartements de moins de 10 ans, et 20% pour les biens plus anciens.

Si vous souhaitez faire valoir les frais d’entretien effectifs, vous pouvez déduire uniquement les dépenses visant à maintenir la valeur du bien  et non celles visant à l’augmenter. Par exemple :

• Les réparations de toute nature, comme les travaux de peinture, de plomberie ou de menuiserie
• Les réparations ou remplacements équivalent d’appareils ménagers (lave-linge, réfrigérateur) et, selon les cantons, tondeuse à gazon
• L'entretien du jardin : traitement différent selon les cantons
• Les primes d’assurance bâtiment
• L'assurance responsabilité civile immobilière
• Les taxes de base pour l’élimination des déchets et les eaux usées, si la commune ne facture pas les coûts selon le principe du pollueur-payeur

La question de savoir si un investissement permet de maintenir ou d’augmenter la valeur d’un bien peut faire l’objet de discussions. En cas de doute, renseignez-vous auprès de l’administration fiscale avant de commencer les travaux de rénovation.

Bon à savoir : la Confédération et presque tous les cantons acceptent les investissements dans des mesures d’économie d’énergie comme des frais d’entretien déductibles, bien qu’ils augmentent la valeur du bien.

Six conseils simples pour faire des économies d’impôts

1. Adaptez le montant de votre hypothèque à votre situation financière et optimisez votre charge fiscale grâce aux déductions applicables aux dettes et aux intérêts débiteurs. Le mieux est de vous faire conseiller par un conseiller bancaire ou un fiscaliste.
2. Amortissez votre deuxième hypothèque de manière indirecte par le biais de versements dans le pilier 3a et déduisez ces versements de votre revenu imposable.
3. Vérifiez la valeur fiscale et la valeur locative que les autorités fixent. Si vous estimez que ces valeurs sont trop élevées, consultez un fiscaliste qui vous conseillera sur la marche à suivre.
4. Si vous avez acheté un bien ancien et que vous souhaitez le rénover ou l’assainir, il peut être judicieux, d’un point de vue fiscal, de répartir les travaux et donc les coûts sur plusieurs années. Renseignez-vous auprès d’un fiscaliste ou d’un conseiller bancaire.
5. Si vous avez acheté un bien immobilier ancien, les mesures d’économie d’énergie peuvent également être avantageuses sur le plan fiscal. En fonction de l’âge du bien, même pour les nouvelles installations, vous pouvez déduire la moitié des coûts ou plus.
6. Conservez tous les justificatifs des dépenses qui augmentent la valeur de votre bien. Si vous vendez votre maison, vous pourrez déduire ces investissements de l’impôt sur les gains immobiliers.