Responsabilité civile immeubles en Suisse : comment vous protéger

Quand il s'agit de votre logement, beaucoup pensent d'abord aux incendies ou aux dommages causés par les éléments naturels. Mais qui est responsable si quelqu'un se blesse sur votre terrain ou si des dommages matériels surviennent ? En Suisse, c'est principalement l'art. 58 CO, dit « responsabilité du propriétaire d'ouvrage », qui régit cette question. Cela signifie que vous êtes responsable des dommages causés par une conception, une construction ou un entretien défectueux de votre bâtiment, et ce même si aucune faute personnelle ne vous est imputable. C'est ce qu'on appelle la responsabilité causale : le dommage suffit, l'intention n'a pas d'importance.

Dans quels cas êtes-vous responsable en tant que propriétaire ?

Trois situations concrètes illustrent ce que cela signifie au quotidien :

• Du verglas sur le parvis : le chemin menant à votre porte d'entrée est verglacé et vous ne l'avez pas déneigé. La factrice glisse et se casse le poignet. Résultat : vous êtes responsable – des frais médicaux, de la perte de salaire et, le cas échéant, des dommages-intérêts pour préjudice moral.
• Tuile mal fixée sur un immeuble ancien : votre immeuble collectif est ancien et vous avez reporté la rénovation du toit . Une tempête arrache une tuile du toit de votre immeuble – celle-ci tombe sur la voiture d'une locataire. Les dommages causés au véhicule s'élèvent à plusieurs milliers de francs.
• Bassin de jardin non sécurisé : vous avez aménagé un bassin de jardin sur votre terrain. L'enfant d'un voisin y tombe et se blesse. Cela peut également relever de la responsabilité du propriétaire d'ouvrage – un ouvrage mal sécurisé ayant entraîné une blessure.

Quand intervient l'assurance responsabilité civile des particuliers, et quand celle des bâtiments ?

La nécessité de souscrire une assurance responsabilité civile immobilière en plus de votre assurance responsabilité civile privée dépend de l'usage que vous faites de votre logement. En règle générale, votre assurance responsabilité civile privée suffit si vous êtes propriétaire d'une maison individuelle que vous occupez vous-même ou si vous vivez dans un petit immeuble de trois logements au maximum et que vous ne louez pas de locaux à usage commercial.

Une assurance responsabilité civile immobilière est généralement utile si :

• vous êtes propriétaire d'un appartement en copropriété
• vous possédez un grand immeuble collectif
• vous possédez un immeuble dans lequel vous ne résidez pas vous-même
• vous louez une maison individuelle ou une maison de vacances
• votre immeuble abrite des locaux commerciaux ou un cabinet

Dans ces cas, les risques liés à la responsabilité civile peuvent rapidement devenir plus complexes et les demandes d'indemnisation potentielles nettement plus élevées.

Quelles sont les garanties généralement incluses ?

Une assurance responsabilité civile immobilière ne couvre pas seulement le bâtiment au sens strict. Selon la police d'assurance, elle couvre également des installations qui semblent inoffensives à première vue, mais qui prennent toute leur importance en cas de sinistre : ascenseurs, places de stationnement, parkings couverts, aires de jeux pour enfants et piscines. Vous oubliez souvent ces dernières lors de la souscription d'une assurance, alors que les accidents survenant autour des plans d'eau sur des terrains privés sont plus fréquents qu'on ne le pense.

Pour les immeubles d'habitation, les primes d'une assurance responsabilité civile immobilière en Suisse se situent généralement entre CHF  150.- et CHF 500.- par an. Au regard des demandes d'indemnisation potentielles en cas de dommages corporels, il s'agit d'un montant raisonnable.

Particularité de la propriété par étages

En tant que copropriétaire, vous partagez l'immeuble avec d'autres copropriétaires. Dans la pratique, l'ensemble de la communauté des copropriétaires assume la responsabilité des dommages causés aux parties communes du bâtiment – et l'on considère que les copropriétaires sont solidairement responsables : la personne lésée peut réclamer la totalité du montant à n'importe quel copropriétaire. Au niveau interne, il est certes possible d'exercer un recours, mais le conflit est inévitable.

Une assurance responsabilité civile commune pour l'ensemble de la communauté permet justement d'éviter cela : elle clarifie les responsabilités, évite les conflits internes et garantit que, en cas de sinistre, tous sont protégés de manière égale.

Ce que vous devriez vérifier avant de signer

• À quoi sert votre immeuble : l'occupez-vous vous-même, le louez-vous, ou les deux ?
• Votre assurance responsabilité civile privée couvre-t-elle déjà les risques concernés, ou existe-t-il des lacunes ?
• Votre contrat inclut-il explicitement les installations environnantes telles que le garage, le parking, l'aire de jeux ou la piscine ?
• Quel est le montant de la couverture d'assurance – et est-il suffisant pour faire face au pire scénario ?
• Si vous êtes propriétaire d'un appartement en copropriété : existe-t-il déjà une assurance responsabilité civile collective pour l'immeuble ?