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Remplacement du chauffage : plus-value ou maintien de la valeur ?

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Une maison individuelle en hiver : le symbole du maintien et de la valorisation du bien grâce au remplacement du système de chauffage.

Le remplacement du système de chauffage constitue-t-il un investissement susceptible d’augmenter la valeur d’un bien immobilier et d’influencer son prix de vente ? Parmi les spécialistes, la réponse fait largement consensus. La plus-value générée par un nouveau système de chauffage peut toutefois s’avérer significative dans le cas des biens destinés à la location.

Mis à jour le

En un coup d'œil

  • Le remplacement d’un système de chauffage n’a généralement pas d’influence directe sur la valeur vénale d’un bien immobilier, car les méthodes d’évaluation courantes tiennent principalement compte de l’état général et de l’âge des installations techniques du logement.
  • Dans le cadre d’une analyse globale d’une maison, un nouveau système de chauffage peut néanmoins avoir une incidence positive sur le prix de vente, notamment grâce à une meilleure efficacité énergétique, à des coûts d’exploitation réduits et à l’utilisation d’énergies renouvelables.
  • Si vous considérez le remplacement du système de chauffage comme un investissement générateur de plus-value, cela peut avoir des implications fiscales et, dans le cas de biens locatifs, justifier une augmentation de loyer sous certaines conditions.

Incidence du chauffage sur la valeur vénale

Les expertes et experts déterminent la valeur marchande ou de marché d’un bien immobilier à l’aide de différentes méthodes d’évaluation. Dans le cadre de la méthode d’évaluation hédonique, ils décomposent un bien en différentes caractéristiques. À l’aide d’analyses de régression, qui s’appuie sur des données statistiques, ils peuvent alors déterminer l’influence de ces caractéristiques sur le prix. Les modèles informatiques permettent d’utiliser des données générales issues des transactions. En principe, le système de chauffage et son état pourraient faire partie des caractéristiques prises en compte pour un bien immobilier. Cependant, les outils en ligne courants destinés aux estimations rapides ne demandent que des informations sur l’état général et l’âge des installations techniques du bâtiment. Le mode de chauffage, la source d’énergie ou l’indice énergétique – qui permet d’évaluer la consommation énergétique du bâtiment – ne sont pas pris en compte dans les estimations. On peut en conclure que le remplacement du système de chauffage ne joue pas en soi un rôle significatif dans la valeur vénale.

Nous vous conseillons d’examiner l’état général de la maison

Malgré ce constat, l’importance du remplacement du système de chauffage pour la valeur du bien immobilier ne doit pas être négligée. Les évaluateurs prennent en compte le nouveau système de chauffage dans l’évaluation de l’état général d’une maison. Il a en effet une incidence sur le prix de vente, car il influe sur le bon fonctionnement des installations techniques, les besoins d’entretien ainsi que les coûts d’exploitation et d’énergie. Si un bien immobilier est déjà équipé d’un système de chauffage fonctionnant à l’énergie issue de sources renouvelables, il est très probable que cela ait un impact positif sur le prix de vente.

Le remplacement du système de chauffage : un investissement qui valorise le bien immobilier

Outre la valeur de vente, vous devez également tenir compte de l’évaluation des investissements par les autorités. Il se peut en effet qu’un remplacement de système de chauffage soit considéré comme un investissement générateur de plus-value. Cela peut notamment avoir des conséquences sur le traitement fiscal de l’investissement. D’autre part, dans le cas des immeubles collectifs équipés de systèmes de chauffage reconnus comme des investissements générateurs de plus-value, cela ouvre la possibilité d’une augmentation de loyer. Les propriétaires doivent examiner au cas par cas la reconnaissance en tant qu’investissement générateur de plus-value. Une étude de la Confédération sur ce sujet a conclu qu’il n’existe pas, dans la pratique, de procédure standardisée pour l’évaluation des investissements générateurs de plus-value. De manière générale, l’opinion dominante est toutefois que, lors du remplacement d’un système de chauffage, les mesures visant à utiliser des énergies renouvelables, telles que les capteurs solaires et les pompes à chaleur, constituent une prestation supplémentaire qui justifie, dans une certaine mesure, une augmentation de loyer. C’est particulièrement le cas lorsque le remplacement du système de chauffage permet de réduire les charges. On considère alors qu’il s’agit d’une amélioration apportant une plus-value qui autorise une augmentation du loyer.

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Répercuter l’investissement générateur de plus-value sur les loyers

Si, par exemple, la pompe à chaleur géothermique installée pour l’ensemble de l’immeuble a coûté CHF 20'000 de plus qu’un système équivalent destiné à remplacer l’ancien chauffage au fioul, les bailleresses et bailleurs peuvent répercuter uniquement cette partie du surcoût, a fait valoir Corinne Willimann, avocate (lic. iur.), il y a quatre ans dans la Luzerner Zeitung. Les bailleresses et bailleurs ont droit aux intérêts et à l’amortissement du capital (dans l’exemple, CHF 20'000) et, dans certaines circonstances, au remboursement des futurs frais d’entretien. Dans la pratique, on utilise pour cela des barèmes qui prennent en compte le taux d’intérêt de référence hypothécaire, la durée de vie d’un appareil, l’amortissement et l’entretien.

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