Augmentation de loyer en Suisse : règles et délais

Dans quels cas une augmentation de loyer est-elle autorisée ?

En vertu de l’ordonnance sur les loyers et les baux des locaux d’habitation et commerciaux, la hausse des taux hypothécaires, des émoluments, des impôts fonciers, des redevances de droit de superficie, des primes d’assurance ou des frais d’entretien est « notamment » considérée comme une augmentation des coûts et constitue donc un motif d’augmentation de loyer. L’expression « notamment » implique que cette énumération n’est pas exhaustive. Les paragraphes suivants exposent d’autres motifs légitimes justifiant une augmentation de loyer.

Augmentation de loyer due à la hausse des taux hypothécaires

Conformément à l’article 269d du Code des obligations, les bailleuses et bailleurs peuvent augmenter le loyer pour le prochain terme de résiliation possible. Ils doivent notifier l’augmentation de loyer aux locatrices et locataires au moins dix jours avant le début du délai de préavis, au moyen d’un formulaire approuvé par le canton, et doivent la motiver. L’augmentation de loyer est nulle si les bailleuses et les bailleurs ne la notifient pas au moyen du formulaire prescrit, ne la justifient pas ou menacent de résilier le bail ou prononcent la résiliation dans la notification.

Le taux d’intérêt de référence publié par l’Office fédéral du logement (OFL) sert de référence pour les ajustements de loyer. Il s’élève actuellement à 1,25 % et est resté inchangé depuis septembre 2025. Tous les baux se réfèrent au taux d’intérêt de référence en vigueur lors de la dernière fixation du loyer.

Une augmentation du taux d’intérêt de référence de 0,25 point de pourcentage donne généralement droit à une augmentation de loyer d’environ 3 %. Toutefois, ce sont toujours les circonstances concrètes de chaque cas particulier et le taux d’intérêt de référence sur lequel repose le loyer actuel qui sont déterminants. La question de savoir si une augmentation de loyer est justifiée, et dans quelle mesure, dépend toujours du taux d’intérêt de référence sur lequel repose le loyer actuel. C’est pourquoi l’augmentation autorisée ne peut être déterminée uniquement sur la base de la situation actuelle des taux d’intérêt.

Vous pouvez calculer l’augmentation autorisée, par exemple à l’aide d'un calculateur de loyer en ligne. Si la bailleuse ou le bailleur souhaite effectivement augmenter le loyer de manière excessive, vous pouvez contester cette augmentation auprès de l’instance de conciliation locale.

Augmentation du loyer due à la hausse des frais d’exploitation et d’entretien

Les propriétaires immobiliers peuvent choisir de répercuter la hausse des coûts d’exploitation et d’entretien de manière effective ou forfaitaire. Le forfait présente l’avantage d’être simple à gérer et d’éviter les hausses soudaines de loyer. Le montant du forfait varie d’un canton à l’autre et d’une commune à l’autre. Dans le canton de Berne, par exemple, le forfait de renchérissement applicable au loyer se situe entre 0,5 et 1 % par an. Son montant exact peut être demandé auprès de l’autorité de conciliation locale.

Les investissements générateurs de plus-value et leur incidence sur le loyer

Il s’agit notamment des dépenses liées à de nouveaux équipements qui n’existaient pas auparavant, tels qu’un lave-vaisselle, un raccordement à la télévision par câble ou une véranda. Il convient de distinguer ces investissements générateurs de plus-value des simples investissements de remplacement qui n’apportent aucune plus-value. Le loyer net couvre les coûts liés aux investissements visant à maintenir la valeur du bien.

Prestations supplémentaires et plus-value

L’augmentation du loyer résulte de la part de plus-value, de la durée de vie, du niveau du taux d’intérêt de référence et d’un forfait pour l’entretien, la gestion et le risque. Pour les nouveaux investissements, la plus-value s’élève à 100 %. Les investissements de remplacement comportant une part de plus-value, comme le remplacement d’un ancien ascenseur, donnent droit à des augmentations de loyer à hauteur de cette plus-value. Celle-ci se situe généralement entre 40 et 80 % du montant de l’investissement.

Durée de vie et amortissement

Les investissements générateurs de plus-value doivent être amortis sur leur durée de vie prévue. Une qualité supérieure justifie des révisions à la hausse de la durée de vie prévue.

Rénovations complètes

Lorsque plusieurs éléments de l’intérieur du bâtiment ou de l’enveloppe du bâtiment sont rénovés au cours d’une même année, les spécialistes parlent de rénovation complète. Bien que ces travaux comprennent des mesures de préservation de la valeur, leurs coûts sont généralement considérés à hauteur de 50 à 70 % comme des investissements créateurs de plus-value. Si la rénovation complète se limite, par exemple, à une rénovation de la façade avec des travaux de ferblanterie, la part de l’investissement générateur de plus-value est inférieure à celle observée lorsque les fenêtres sont remplacées et que l’enveloppe du bâtiment est réisolée.

Calcul de l’augmentation de loyer

Charges d’intérêts

Plus le taux d’intérêt de référence est élevé, plus les charges d’intérêts liées aux investissements générateurs de plus-value sont importantes et plus l’augmentation du loyer est élevée. Le fait que les charges d’intérêts diminuent progressivement grâce aux amortissements est pris en compte au moyen d’annuités (paiements annuels constants).

Entretien, gestion et risque

Outre les amortissements et les charges d’intérêts, les nouveaux investissements entraînent également des frais d’entretien et de gestion, ainsi qu’un risque accru lié aux loyers. Les annuités intègrent un supplément forfaitaire pour couvrir ces coûts. Ce forfait s’élève à un à deux pour cent du montant de l’investissement.

Augmentation de loyer due à la hausse des prix

Afin de compenser la hausse du coût de la vie sur le capital exposé au risque, les bailleurs peuvent répercuter une partie de l’inflation sur le loyer. L’indice national des prix à la consommation (IPC) sert de référence. Les bailleurs peuvent ainsi prendre en compte 40 % de la hausse cumulée des prix. Ce facteur joue aujourd’hui un rôle important dans de nombreuses révisions de loyer et les bailleurs l’invoquent souvent en complément d’autres augmentations de coûts.

Si vous recevez une augmentation de loyer, examinez attentivement la justification. Les locataires ont le droit de contester cette augmentation auprès de l’autorité de conciliation compétente dans les 30 jours suivant sa réception. Il est particulièrement utile de procéder à cette vérification lorsque la justification semble peu claire ou que l’augmentation est plus importante que ce à quoi l’on pourrait s’attendre au regard des dispositions légales.