Taux d’intérêt de référence : dans quels cas le loyer peut-il être augmenté ?

Pourquoi les loyers augmentent-ils ?

Depuis 2008, les révisions de loyer se calculent sur la base du taux d’intérêt  hypothécaire de référence. Après une longue période de baisse, le taux de référence a augmenté en 2023, passant de 1,25% à 1,50%, puis à 1,75%. En 2025, les autorités l’ont toutefois abaissé à deux reprises et il s’élève à 1,25% depuis septembre 2025.

La possibilité d’une augmentation ou d’une baisse de loyer dépend du taux d’intérêt de référence sur lequel repose chaque contrat de location. Les baux qui mentionnent encore un taux d’intérêt de référence de 1,50% ou 1,75% peuvent, dans certaines circonstances, justifier une demande de baisse de loyer. Parallèlement, les bailleurs peuvent continuer à faire valoir les hausses générales des coûts, ainsi qu’une partie du renchérissement, pour autant que les conditions légales soient remplies.

Comment calcule-t-on le taux d’intérêt de référence ?

On calcule le taux d’intérêt hypothécaire de référence  à partir des taux d’intérêt moyens pondérés en fonction du volume des créances hypothécaires des banques en Suisse. Les banques dont les créances hypothécaires dépassent 300 millions de francs doivent communiquer leurs données à la Banque nationale suisse (BNS). Cette dernière calcule le taux d’intérêt moyen pour le compte de l’Office fédéral du logement (OFL). L’OFL arrondit le taux d’intérêt moyen à l’unité supérieure (par exemple de 1,63% à 1,75%) ou à l’unité inférieure (par exemple de 1,62% à 1,50%). Il publie ensuite le taux d’intérêt de référence, le premier jour ouvrable des mois de mars, juin, septembre et décembre sur le site internet de l’OFL.

Comment calculer une révision de loyer ?

Les bailleurs sont autorisés à répercuter sur les locataires 40% de l’inflation, ainsi que la hausse générale des coûts survenue depuis la dernière révision du loyer. L’inflation se calcule sur la base de l’indice national des prix à la consommation, tandis que les hausses générales des coûts doivent être justifiées. Cette dernière étant fastidieuse, de nombreuses agences immobilières appliquent un taux forfaitaire de 0,5% par an. En cas de litige, elles doivent toutefois prouver les hausses de coûts réelles.

C’est toujours le taux d’intérêt de référence sur lequel repose le loyer actuel qui fait foi. Si celui-ci repose encore, par exemple, sur un taux d’intérêt de référence de 1,50% ou 1,75%, il peut exister un droit à une baisse de loyer. Il convient toutefois d’examiner au cas par cas si un ajustement est effectivement possible.

Bon à savoir : si le taux d’intérêt de référence baisse de 0,25 point de pourcentage, le droit à une baisse s’élève en principe à 2,91%. Un loyer de 2060 francs reviendrait ainsi, en théorie, à environ 2000 francs.

Calcul :
2060 francs × 2,91% = 59,95 francs
2060 francs - 59,95 francs = env. 2000 francs

Important : cela n’est valable que si le loyer avait auparavant augmenté de 2000 à 2060 francs en raison d’une hausse du taux d’intérêt de référence de 0,25 point de pourcentage. L’OFL le confirme : une baisse de 0,25 point de pourcentage donne en principe droit à une réduction de 2,91%.

Dans quels cas une augmentation de loyer est-elle justifiée ?

Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez réajuster le loyer, vous devez respecter le délai de préavis en vigueur localement. Celui-ci est généralement de trois mois. Il faudra aussi accorder aux locataires un délai de réflexion d’au moins dix jours. Notifiez l’augmentation de loyer au moins dix jours avant le début du délai de préavis et communiquez-la au moyen du formulaire officiel.

La justification d’une augmentation dépend de la date de conclusion du bail, du taux d’intérêt de référence en vigueur à ce moment-là et du fait que le loyer ait été ou non ajusté entre-temps.

Exemple 1
Si vous avez conclu votre contrat de location alors que le taux d’intérêt de référence était de 1,75%, vous pouvez, dans certaines circonstances, exiger une baisse de loyer suite à sa baisse à 1,25%.

Exemple 2
Si votre loyer actuel repose déjà sur un taux d’intérêt de référence de 1,25%, ça ne justifie actuellement ni une augmentation ni une baisse de loyer.

Exemple 3
Si votre loyer n’a pas été réajusté depuis plusieurs années, vérifiez quels taux d’intérêt de référence ont été pris en compte jusqu’à présent. C’est toujours l’évolution globale de votre bail qui est déterminante.

Les locataires peuvent-ils contester les augmentations de loyer ?

Les locataires peuvent contester une augmentation de loyer si elle est injustifiée ou présente un vice de forme. Par exemple, parce que le bailleur n’a pas utilisé le formulaire officiel du canton pour notifier l’augmentation…

• … n’a pas été notifiée à l’aide du formulaire officiel du canton ou que la justification n’y figure pas.
• … repose sur un taux d’intérêt de référence ou un taux de répercussion erroné et a donc été mal calculée.
• … conduit à un rendement net excessif et n’est plus conforme aux usages locaux ou du quartier.
• … a été compensée par des réductions de charges ou par le renchérissement.

Il n’est pas possible de répondre de manière générale à la question de savoir quand il vaut la peine de s’adresser à l’instance de conciliation, car chaque bail est différent. Les locataires qui souhaitent évaluer leurs chances peuvent utiliser un calculateur de loyer en ligne pour vérifier si l’augmentation est correcte. Si l’augmentation est injustifiée, les locataires reçoivent des instructions sur la manière de contester l’augmentation de loyer auprès de l’instance de conciliation.