Résilier un bail : délais, droits et modèle de lettre

Formuler la résiliation par écrit

Les locataires peuvent résilier le bail pendant le délai de préavis au moyen d’une lettre signée. Les bailleurs doivent résilier le bail à l’aide d’un formulaire officiellement approuvé, qu’ils peuvent par exemple commander auprès de l’Association suisse des propriétaires fonciers. Seul l’original du formulaire de résiliation signé de leur propre main remplit toutes les conditions requises. Si les bailleurs ne respectent pas ces formalités, la résiliation est nulle. En outre, dans le cas des logements familiaux, ils doivent envoyer un formulaire de résiliation distinct, par courrier séparé et recommandé, aux conjoints ainsi qu’aux partenaires enregistrés.

La résiliation ne doit pas nécessairement être motivée. Chaque partie peut toutefois en exiger la motivation. La loi ne prescrit aucune forme particulière. Toutefois, pour des raisons de preuve, vous devriez toujours la formuler par écrit. Les locataires doivent tenir compte des points suivants lorsqu’ils résilient leur bail :

• Rédigez votre résiliation par écrit et envoyez-la par courrier recommandé.
• Les locataires doivent signer la résiliation.
• Résiliez le bail à une date de résiliation convenue.
• Si vous résiliez le bail en dehors du délai de préavis, proposez des locataires pour vous succéder.

Contester la résiliation du bail de l’appartement

Vous devez contester une résiliation dans un délai de 30 jours à compter de sa réception. Par exemple, lorsque la résiliation est contraire aux bonnes mœurs. Cela signifie que quelqu’un exerce un droit alors que celui-ci ne présente aucun intérêt ni avantage pour la personne concernée, mais vise uniquement à porter préjudice à la partie adverse ou à lui causer des difficultés considérables. La contestation n’entraîne pas la nullité du préavis au sens d’une inopposabilité unilatérale. Avec la demande de contestation, l’autorité de conciliation, qui statue seule ou conjointement avec le tribunal, détermine si un préavis est valable. Si l’autorité de conciliation conclut que les locataires ont contesté le préavis à juste titre, elle examine si les conditions sont réunies pour prolonger le bail. Seuls les locataires peuvent demander la prolongation du bail.

Protection des locataires contre les résiliations abusives

Les articles 269 à 270e CO et 271 à 273c CO contiennent des dispositions visant à protéger les locataires contre les loyers abusifs et autres prétentions abusives. La protection renforcée des locataires contre les résiliations repose sur

• des délais de préavis légaux minimaux,
• l’obligation d’utiliser un formulaire,
• le droit à la motivation de la résiliation,
• la possibilité de contester la résiliation et
• la demande de prolongation du bail, etc.

Afin de limiter le droit de résiliation, il est possible d’adapter les conditions du bail à l’évolution des circonstances. Cela vaut pour les augmentations de loyer, les autres modifications unilatérales du contrat par l’administration ainsi que les demandes de réduction de loyer formulées par les locataires. L’objectif est de réduire au minimum le nombre de résiliations prononcées par les bailleurs. Il s’agit notamment d’empêcher les bailleurs de résilier le bail dans le but de conclure un nouveau contrat assorti de nouvelles conditions. L’administration a la possibilité de modifier unilatéralement le contrat, mais elle doit accorder aux locataires un délai de préavis suffisant. Les locataires qui souhaitent conserver leur bail peuvent se défendre. Cela permet d’empêcher l’imposition unilatérale d’exigences abusives.

Motifs de résiliation susceptibles de recours

Les locataires peuvent contester la résiliation si le bailleur a résilié le contrat de location,

• parce qu’ils ont fait valoir, en toute bonne foi, des droits découlant du bail (résiliation à titre de représailles).
• afin de contraindre les locataires à accepter une modification du contrat exigée unilatéralement par la gérance (résiliation par pression).
• afin d’inciter les locataires à acheter le logement (résiliation en vue de la vente).
• lorsqu’une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire concernant le bail est en cours. Sauf si les locataires ont engagé la procédure de manière abusive.
• lorsque moins de trois ans se sont écoulés depuis la clôture d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire portant sur le bail. De plus, l’administration doit, au cours de la procédure,
  • avoir perdu dans une large mesure (nettement plus de la moitié) le litige avec les locataires, ou
  • avoir entièrement retiré une créance ou une action en justice, ou l’avoir considérablement réduite (nettement plus de la moitié),
  • avoir renoncé à saisir le tribunal, bien qu’aucun accord n’ait été trouvé devant l’autorité de conciliation, et
  • conclut un accord à l’amiable avec les locataires ou parvient à un accord d’une autre manière. Dans ce cas, peu importe que l’administration ait revu sa créance à la baisse de manière significative ou minime.
• lorsque la situation familiale des locataires a changé, mais que cela n’entraîne aucun préjudice significatif pour le bailleur. Par exemple, en cas de naissance d’un enfant, de décès d’un conjoint ou de divorce.

Résiliation pour retard de paiement

Si les locataires sont en retard dans le paiement du loyer ou des charges, les bailleurs peuvent leur fixer par écrit un délai de paiement et les menacer de résilier le bail à l’expiration de ce délai. Pour les locaux d’habitation et commerciaux, ce délai de paiement est d’au moins 30 jours (article 257d, alinéa 1, CO). Le délai court à compter du jour où la lettre est notifiée aux locataires ; le jour de la réception n’est pas pris en compte. Les notifications de délai de paiement envoyées par courrier recommandé sont réputées notifiées le dernier jour du délai de retrait postal de sept jours si les locataires ne réceptionnent pas ou ne retirent pas l’envoi. Dans ce cas, le délai commence le jour suivant l’expiration du délai de retrait postal. Si les locataires ne paient pas dans les délais, la gérance peut résilier le bail avec un préavis d’au moins 30 jours pour la fin d’un mois (article 257d, alinéa 2, CO).