Wohnung kündigen: Fristen, Rechte und Vorlage

Kündigung muss schriftlich verfasst sein

Mieterinnen und Mieter können den Mietvertrag innerhalb der Kündigungsfrist mit einem unterschriebenen Brief auflösen. Vermieterinnen und Vermieter müssen mit einem amtlich genehmigten Formular kündigen, das sie beispielsweise beim Hauseigentümerverband Schweiz bestellen können. Nur das Original des eigenhändig unterzeichneten Kündigungsformulars erfüllt alle Voraussetzungen. Wenn die Vermieterinnen und Vermieter diese Formvorschriften missachten, ist die Kündigung nichtig. Ausserdem müssen sie bei Familienwohnungen ein separates Kündigungsformular mit separater und eingeschriebener Post an die Ehepartnerinnen und -partner sowie die eingetragenen Partnerinnen und -partner schicken.

Die Kündigung muss nicht begründet werden. Jede Partei kann aber die Begründung verlangen. Das Gesetz schreibt keine Form vor. Sie sollte aber aus Beweisgründen immer schriftlich erfolgen. Das müssen Mieterinnen und Mieter beachten, wenn sie kündigen:

• Die Kündigung muss schriftlich verfasst sein und sollte eingeschrieben erfolgen.
• Die Kündigung muss von jeder einzelnen Mieterin und jedem einzelnen Mieter unterzeichnet sein.
• Kündige die Wohnung auf einen vereinbarten Kündigungstermin.
• Kündigst du ausserhalb der Kündigungsfrist, schlage Nachmieterinnen oder Nachmieter vor.

Kündigung der Wohnung anfechten

Eine Kündigung muss innerhalb von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung angefochten werden. Zum Beispiel, wenn die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst. Das heisst, wenn jemand ein Recht ausübt, obwohl dieses für die betreffende Person von keinem Interesse oder Nutzen ist, es also nur darum geht, der Gegenpartei Schaden zuzufügen oder sie in erhebliche Schwierigkeiten zu bringen. Die Anfechtung bewirkt nicht die Ungültigkeit der Kündigung im Sinne einer einseitigen Unverbindlichkeit. Mit dem Anfechtungsbegehren übernimmt die Schlichtungsbehörde, die allein oder mit dem Gericht entscheidet, ob eine Kündigung gültig ist. Wenn die Schlichtungsbehörde zum Schluss kommt, dass die Mieterinnen und Mieter die Kündigung zu Recht angefochten haben, prüft sie, ob die Voraussetzungen gegeben sind, um das Mietverhältnis zu erstrecken. Nur Mieterinnen und Mieter können eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen.

Kündigungsschutz für Mieterinnen und Mieter

In den Artikeln 269 bis 270e OR und 271 bis 273c OR finden sich Vorschriften zum Schutz der Mieterinnen und Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen. Der verstärkte Kündigungsschutz der Mieterinnen und Mieter basiert auf

• minimalen gesetzlichen Kündigungsfristen,
• dem Formularzwang,
• dem Recht auf Begründung der Kündigung,
• der Möglichkeit zur Kündigungsanfechtung und
• dem Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses usw.

Zur Beschränkung des Kündigungsrechts besteht die Möglichkeit, Mietvertragsbedingungen an veränderte Umstände anzupassen. Das gilt für Mietzinserhöhungen, andere einseitige Vertragsänderungen durch die Verwaltung sowie Mietzinsreduktionsbegehren der Mieterinnen und Mieter. Damit soll die Zahl der Kündigungen durch Vermieterinnen und Vermieter möglichst gering gehalten werden. Insbesondere soll verhindert werden, dass Vermieterinnen und Vermieter kündigen, um einen neuen Vertrag mit neuen Bedingungen abzuschliessen. Die Verwaltung hat die Möglichkeit, den Vertrag einseitig zu ändern, muss aber den Mieterinnen und Mietern genügend Zeit für die Kündigung einräumen. Mieterinnen und Mieter, die am Mietvertrag festhalten wollen, können sich wehren. So wird die einseitige Durchsetzung missbräuchlicher Forderungen verhindert.

Anfechtbare Kündigungsgründe

Mieterinnen und Mieter können die Kündigung anfechten, wenn der Mietvertrag gekündigt worden ist,

• weil die Mieterinnen und Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht haben (Rachekündigung).
• um die Mieterinnen und Mieter gefügig zu machen, damit sie eine von der Verwaltung einseitig verlangte Vertragsänderung akzeptiert haben (Pressionskündigung).
• um die Mieterinnen und Mieter dazu zu bringen, die Wohnung zu kaufen (congé -vente).
• wenn ein Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren hängig ist, in dem es um das Mietverhältnis geht. Ausser die Mieterinnen und Mieter haben das Verfahren missbräuchlich eingeleitet.
• wenn weniger als drei Jahre vergangen sind, seit ein Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren abgeschlossen worden ist, in dem es um das Mietverhältnis ging. Ausserdem muss die Verwaltung im Verfahren
  • zu einem erheblichen Teil (deutlich mehr als die Hälfte) die Auseinandersetzung mit den Mieterinnen und Mietern verloren haben, oder
  • eine Forderung oder Klage ganz zurückgezogen oder erheblich (deutlich mehr als die Hälfte) herabgesetzt haben,
  • auf die Anrufung des Gerichts verzichtet haben, obwohl vor der Schlichtungsbehörde keine Einigung zustande kam, und
  • mit den Mieterinnen und Mietern einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt haben. In diesem Fall spielt es keine Rolle, ob die Verwaltung von ihrer Forderung erheblich oder nur wenig zurückgegangen ist.
• wenn sich die familiären Verhältnisse der Mieterinnen und Mieter geändert haben, aber der Verwaltung daraus kein wesentlicher Nachteil entsteht. Zum Beispiel, wenn ein Kind geboren wird, eine Ehepartnerin oder ein Ehepartner stirbt oder die Ehe geschieden wird.

Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Geraten die Mieterinnen und Mieter mit der Zahlung der Mietzinsen oder Nebenkosten in Verzug, können ihnen die Vermieterinnen und Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und androhen, bei Ablauf der Frist das Mietverhältnis aufzulösen. Für Wohn- und Geschäftsräume beträgt diese Zahlungsfrist mindestens 30 Tage (Artikel 257d Absatz 1 OR). Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem das Schreiben den Mieterinnen und Mietern zugestellt wird. Der Tag der Entgegennahme zählt nicht. Eingeschriebene Zahlungsfristansetzungen gelten am letzten Tag der postalischen Abholfrist von sieben Tagen als zugestellt, falls die Mieterinnen und Mieter die Sendung nicht entgegennehmen oder abholen. Der Fristenlauf beginnt in diesem Fall am Tag nach Ablauf der postalischen Abholfrist. Bezahlen die Mieterinnen und Mieter nicht fristgerecht, kann die Verwaltung mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Artikel 257d Absatz 2 OR).