Mietzinserhöhungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie auf gesetzlich anerkannten Kostenfaktoren beruhen. Dazu gehören insbesondere Veränderungen des Referenzzinssatzes, die Teuerung, allgemeine Kostensteigerungen oder wertvermehrende Investitionen. Eine Übersicht über die wichtigsten Gründe für eine zulässige Mietzinserhöhung.
Für die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gelten «insbesondere» höhere Hypothekarzinsen, Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinsen, Versicherungsprämien oder Unterhaltskosten als Kostensteigerung und damit Grund für eine Mietzinserhöhung. «Insbesondere» impliziert, dass die Aufzählung nicht abschliessend ist. Weitere legitime Gründe für eine Mietzinserhöhung werden in den folgenden Abschnitten erläutert.
Gemäss Artikel 269d des Obligationenrechts dürfen Vermietende den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Den Mietenden muss die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden. Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn die Vermietenden sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilen, nicht begründen oder mit der Mitteilung die Kündigung androhen oder aussprechen.
Massgebend für Mietzinsanpassungen ist der vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) veröffentlichte Referenzzinssatz. Dieser liegt aktuell bei 1,25 Prozent und ist seit September 2025 unverändert geblieben. Alle Mietverhältnisse beziehen sich auf den Referenzzinssatz, der bei der letzten Mietzinsfestsetzung galt.
Eine Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von rund 3 Prozent. Massgebend sind jedoch immer die konkreten Umstände des Einzelfalls und der Referenzzinssatz, auf dem der aktuelle Mietzins basiert. Ob und in welchem Umfang eine Mietzinserhöhung zulässig ist, hängt jedoch immer vom Referenzzinssatz ab, auf dem der aktuelle Mietzins basiert. Deshalb lässt sich die zulässige Erhöhung nicht allein anhand der aktuellen Zinssituation bestimmen.
Mietende können die erlaubte Erhöhung berechnen, beispielsweise mit dem Mietzinsrechner des Mieterverbandes. Falls die Verwaltung die Miete tatsächlich zu stark erhöhen will, können die Mietenden die Erhöhung bei der örtlichen Schlichtungsstelle anfechten.
Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer können wählen, ob die Teuerung bei den Betriebs- und Unterhaltskosten effektiv oder pauschal geltend gemacht werden soll. Für die Pauschale sprechen die einfache Handhabung und die Tatsache, dass plötzliche Mietzinssprünge vermieden werden. Die Höhe der Pauschale ist von Kanton zu Kanton und Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Im Kanton Bern beispielsweise liegt die Teuerungspauschale für den Mietzins zwischen 0,5 und 1 Prozent im Jahr. Die genaue Höhe kann bei der örtlichen Schlichtungsbehörde angefragt werden.
Ausgaben für neue, bisher nicht vorhandene Einrichtungen wie eine Geschirrspülmaschine, einen Kabelfernsehanschluss oder einen Wintergarten: Solche wertvermehrenden Investitionen sind von reinen Ersatzinvestitionen ohne wertvermehrenden Anteil abzugrenzen. Die Kosten für werterhaltende Investitionen sind mit dem Nettomietzins abgegolten.
Die Mietzinserhöhung ergibt sich aus dem Anteil am Mehrwert, der Lebensdauer, der Höhe des Referenzzinssatzes und einer Pauschale für Unterhalt, Verwaltung und Risiko. Bei Neuinvestitionen beträgt der Mehrwert 100 Prozent. Ersatzinvestitionen mit wertvermehrendem Anteil wie der Austausch eines alten Lifts berechtigen zu Mietzinserhöhungen im Umfang des Mehrwerts. Dieser liegt in der Regel zwischen 40 und 80 Prozent der Investitionssumme.
Wertvermehrende Investitionen sind innerhalb ihrer erwarteten Lebensdauer zu amortisieren. Höhere Qualitäten rechtfertigen Korrekturen der Lebenserwartung nach oben.
Wenn mehrere Teile des Gebäudeinneren oder der Gebäudehülle innerhalb eines Jahres erneuert werden, sprechen Fachleute von einer umfassenden Überholung. Obwohl solche Arbeiten werterhaltende Massnahmen einschliessen, gelten die Kosten in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. Beschränkt sich die umfassende Überholung zum Beispiel auf eine Fassadenrenovation mit Spenglerarbeiten, ist der Anteil der wertvermehrenden Investition tiefer, als wenn die Fenster ausgewechselt und die Gebäudehülle neu isoliert wird.
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Je höher der Referenzzinssatz, desto höher ist der Zinsaufwand für die wertvermehrenden Investitionen und desto höher fällt die Mietzinserhöhung aus. Dass sich der Zinsaufwand durch die Amortisationen fortlaufend reduziert, wird mit Annuitäten (jährliche gleichbleibende Zahlungen) berücksichtigt.
Nebst Amortisationen und Zinsaufwand bringen Neuanlagen auch Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie ein erhöhtes Mietzinsrisiko mit sich. Diese Kosten werden durch einen pauschalen Zuschlag zu den Annuitäten abgegolten. Die Pauschale beträgt ein bis zwei Prozent vom Investitionsbetrag.
Als Ausgleich der Teuerung auf dem risikotragenden Kapital darf ein Teil der Inflation auf den Mietzins überwälzt werden. Grundlage bildet der Landesindex der Konsumentenpreise (LIK). Dabei dürfen Vermietende 40 Prozent der aufgelaufenen Teuerung berücksichtigen. Dieser Faktor spielt heute bei vielen Mietzinsanpassungen eine wichtige Rolle und wird häufig zusammen mit weiteren Kostensteigerungen geltend gemacht.
Wer eine Mietzinserhöhung erhält, sollte die Begründung sorgfältig prüfen. Mietende haben das Recht, die Erhöhung innert 30 Tagen nach Erhalt bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anzufechten. Insbesondere lohnt sich eine Überprüfung, wenn die Begründung unklar erscheint oder die Erhöhung höher ausfällt als aufgrund der gesetzlichen Vorgaben zu erwarten wäre.
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Vermietende können und dürfen Kosten und wertvermehrende Investitionen auf die Mietenden überwälzen. Zum Beispiel die höheren Zinsen für die Hypothek, wenn der sogenannte Referenzzinssatz erhöht worden ist. Solange eine Mietzinserhöhung mit steigenden Kosten begründet werden kann, ist sie nicht missbräuchlich.
Ob und in welchem Umfang eine Mietzinserhöhung zulässig ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören insbesondere der Referenzzinssatz, die Teuerung, allgemeine Kostensteigerungen sowie allfällige wertvermehrende Investitionen.
Wenn du nicht einverstanden bist, musst du die Mietzinserhöhung innerhalb von 30 Tagen ab Erhalt bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten. Den Brief müssen alle Personen unterzeichnen, die im Mietvertrag aufgeführt sind. Lege dem Brief Kopien des ursprünglichen Mietvertrages, der bisherigen Mietzinsänderungen und der letzten Mietzinserhöhung bei. Verschicke den Brief unbedingt eingeschrieben.
Ja. Ob eine Mietzinserhöhung zulässig ist, lässt sich anhand der Begründung und der Berechnungsgrundlage überprüfen. Entscheidend sind unter anderem der Referenzzinssatz, die Teuerung, allgemeine Kostensteigerungen oder wertvermehrende Investitionen. Hilfreich sind Mietzinsrechner, beispielsweise vom Mieterverband. Ergibt die Prüfung Unstimmigkeiten oder erscheint die Erhöhung zu hoch, können Mietende die Anpassung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten.
Nicht nur Mietzinserhöhungen sind gesetzlich geregelt. Sinkt der Referenzzinssatz gegenüber dem Satz, auf dem dein aktueller Mietzins basiert, kann grundsätzlich ein Anspruch auf eine Mietzinssenkung bestehen. Ob tatsächlich eine Reduktion möglich ist, hängt jedoch vom konkreten Mietverhältnis ab, da auch Faktoren wie Teuerung oder allgemeine Kostensteigerungen berücksichtigt werden können.
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