Referenzzinssatz: Wann darf die Miete erhöht werden?

Warum steigen die Mietzinsen?

Seit 2008 werden Mietzinsanpassungen anhand des hypothekarischen Referenzzinssatzes vorgenommen. Nach einer langen Phase sinkender Zinsen stieg der Referenzzinssatz 2023 zunächst von 1,25 auf 1,50 Prozent und anschliessend auf 1,75 Prozent. Im Jahr 2025 wurde er jedoch wieder zweimal gesenkt und beträgt seit September 2025 1,25 Prozent.

Ob heute eine Mietzinserhöhung oder eine Mietzinssenkung möglich ist, hängt vom Referenzzinssatz ab, der dem individuellen Mietvertrag zugrunde liegt. Mietverträge, die noch auf einem Referenzzinssatz von 1,50 oder 1,75 Prozent basieren, können unter Umständen einen Anspruch auf eine Mietzinssenkung begründen. Gleichzeitig können Vermietende weiterhin allgemeine Kostensteigerungen sowie einen Teil der Teuerung geltend machen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Wie wird der Referenzzinssatz berechnet?

Der hypothekarische Referenzzinssatz wird aus den volumengewichteten Durchschnittszinssätzen der Hypothekarforderungen der Banken in der Schweiz berechnet. Banken mit Hypothekarforderungen von mehr als 300 Millionen Franken müssen ihre Daten der Schweizerischen Nationalbank melden. Die SNB berechnet den Durchschnittszinssatz im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen BWO. Der Durchschnittszinssatz wird aufgerundet (zum Beispiel von 1.63 auf 1.75 Prozent) oder abgerundet (zum Beispiel von 1.62 auf 1.50 Prozent) und mit dem Referenzzinssatz jeweils am ersten Arbeitstag der Monate März, Juni, September und Dezember auf der BWO-Website publiziert.

Wie wird eine Mietzinsanpassung berechnet?

Zusätzlich dürfen Vermieterinnen und Vermieter 40 Prozent der Teuerung sowie die allgemeine Kostensteigerung seit der letzten Mietzinsanpassung auf die Mieterschaft überwälzen. Die Teuerung richtet sich nach dem Landesindex der Konsumentenpreise, während allgemeine Kostensteigerungen belegt werden müssen. Da dieser Nachweis aufwendig ist, rechnen viele Verwaltungen pauschal mit 0,5 Prozent pro Jahr. Im Streitfall müssen sie die tatsächlichen Kostensteigerungen jedoch nachweisen.

Massgebend ist immer der Referenzzinssatz, auf dem der aktuelle Mietzins basiert. Liegt diesem beispielsweise noch ein Referenzzinssatz von 1,50 oder 1,75 Prozent zugrunde, kann je nach bisheriger Entwicklung ein Anspruch auf eine Mietzinssenkung bestehen. Ob tatsächlich eine Anpassung möglich ist, muss jedoch im Einzelfall geprüft werden. 

Gut zu wissen: Sinkt der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte, beträgt der Senkungsanspruch grundsätzlich 2,91 %. Eine Miete von CHF 2’060 würde damit rechnerisch wieder auf rund CHF 2’000 sinken.

Rechnung:
CHF 2’060 × 2,91 % = CHF 59.95
CHF 2’060 − CHF 59.95 = ca. CHF 2’000

Wichtig: Das stimmt nur, wenn die Miete zuvor wegen einer Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte von CHF 2’000 auf CHF 2’060 erhöht wurde. Das BWO bestätigt: Bei einer Senkung um 0,25 Prozentpunkte ergibt sich grundsätzlich ein Senkungsanspruch von 2,91 %.

Wann ist eine Mietzinserhöhung gerechtfertigt?

Vermieterinnen und Vermieter, die den Mietzins anpassen wollen, müssen die ortsübliche Kündigungsfrist einhalten. Diese beträgt in der Regel drei Monate. Ausserdem müssen sie den Mieterinnen und Mietern eine Bedenkzeit von mindestens zehn Tagen einräumen. Die Mietzinserhöhung muss also mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist eintreffen – und sie muss auf dem offiziellen Kündigungsformular mitgeteilt werden. 

Ob eine Erhöhung gerechtfertigt ist, hängt davon ab, wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde, welcher Referenzzinssatz gegolten hat und ob der Mietzins in der Zwischenzeit aufgrund von Erhöhungen oder Senkungen des Referenzzinssatzes angepasst wurde. 

Beispiel 1
Hast du den Mietvertrag abgeschlossen, als der Referenzzinssatz 1,75 Prozent betrug, kannst du nach der Senkung auf 1,25 Prozent unter Umständen eine Mietzinssenkung verlangen.

Beispiel 2
Beruht dein aktueller Mietzins bereits auf einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent, besteht aufgrund des Referenzzinssatzes derzeit weder ein Anspruch auf eine Erhöhung noch auf eine Senkung.

Beispiel 3
Wurde dein Mietzins seit mehreren Jahren nicht angepasst, sollte geprüft werden, welche Referenzzinssätze bisher berücksichtigt wurden. Entscheidend ist immer die gesamte Entwicklung deines Mietverhältnisses.

Können Mieterinnen und Mieter die Mietzinserhöhungen anfechten?

Mieterinnen und Mieter können eine Mietzinserhöhung anfechten, wenn sie ungerechtfertigt oder formell fehlerhaft ist. Zum Beispiel, weil die Erhöhung ...

• ... nicht mit dem offiziellen Formular des Kantons mitgeteilt wurde oder die Begründung auf dem Formular fehlt.
• ... auf einem falschen Referenzzinssatz oder Überwälzungssatz basiert und deshalb falsch berechnet wurde.
• ... zu einer überhöhten Nettorendite führt und nicht mehr orts- oder quartierüblich ist.
• ... mit Kostensenkungen oder der Teuerung verrechnet wurde.

Wann sich der Gang zur Schlichtungsstelle lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten, denn jedes Mietverhältnis ist anders. Mieterinnen und Mieter, die ihre Chancen abschätzen wollen, können mit einem Online-Mietzinsrechner prüfen, ob die Erhöhung gerechtfertigt ist oder nicht. Zum Beispiel auf den Internetseiten des Hauseigentümerverbandes oder Mieterinnen- und Mieterverbandes. Ist die Erhöhung ungerechtfertigt, erhalten Mieterinnen und Mieter eine Anleitung, wie sie die Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsstelle anfechten können.