Mietvertrag in der Schweiz: Inhalt und Regeln

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Checkliste mit Häkchen und Kugelschreiber – Symbolbild für die Prüfung eines Mietvertrags.

Mietverträge müssen sich an das Obligationenrecht halten, können aber innerhalb dieser Grenzen frei gestaltet werden. Wenn Verwaltung und Mieterschaft sich einig sind, ist vieles möglich. Wichtig ist, den Vertrag schriftlich abzuschliessen, obwohl eine mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag genügen würden.

Aktualisiert am
31. Januar 2026

Das Wichtigste in Kürze

Ein Mietvertrag in der Schweiz muss dem Obligationenrecht entsprechen, kann innerhalb dieses Rahmens aber frei gestaltet werden. Auch eine mündliche Vereinbarung ist gültig, ein schriftlicher Vertrag gibt dir jedoch mehr Sicherheit.
Zu den zentralen Bestandteilen gehören Angaben zu Mietobjekt, Mietbeginn, Mietdauer, Kündigungsfristen, Mietzins, Nebenkosten und allfällige Mietkaution. Fehlen klare Regelungen, kann es später zu Konflikten kommen.
Prüfe das Kleingedruckte besonders sorgfältig, etwa Referenzzinssatz, Landesindex, Mietzinsvorbehalt, Nebenkosten oder Hausordnung. Was nicht ausdrücklich als Nebenkosten aufgeführt ist, gilt als im Mietzins enthalten.

Was du über Mietverträge wissen solltest

Jeder Mietvertrag für Wohnungen sollte mindestens diese Punkte enthalten beziehungsweise regeln, die für dich als Mieterin oder Mieter wichtig sind:

Beschreibung des Mietobjekts
Beschreibung der Nebenräume, zum Beispiel Garage und Keller
Beschreibung der mitbenutzten Räume, zum Beispiel Waschküche
Mietbeginn
Mietdauer, befristet oder unbefristet
Kündigungsbestimmungen
Brutto-Mietzins oder Netto-Mietzins und Nebenkosten
Sicherheitsleistungen wie Mietkaution oder Depot, falls verlangt
besondere Vereinbarungen

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Klein gedruckt und zwischen den Zeilen

Lies den Vertrag gründlich und achte besonders auf das Kleingedruckte. Oft versteckt sich der Teufel im Detail. Achte auf diese Punkte:

Gibt die Verwaltung den Referenzzinssatz als Basis an? Den aktuellen Satz findest du auf der Website des Bundesamtes für Wohnungswesen BWO . Stimmt der Zinssatz im Vertrag nicht mit dem Satz auf der Website überein, frag nach, warum.
Gibt die Verwaltung den Landesindex der Konsumentenpreise als Basis an? Diesen Wert findest du auf der Website des Bundesamtes für Statistik BFS . Wenn der Vertrag nicht mit dem aktuellen Stand berechnet worden ist, frag nach, warum.
Hat die Verwaltung vermerkt, dass sie mit dem Mietzins nicht den höchstzulässigen Ertrag erwirtschaftet? Ein Mietzinsvorbehalt muss klar beziffert sein, in Prozent oder Franken. Steht ein Vorbehalt im Vertrag, kann die Verwaltung den Mietzins jederzeit bis zur definierten Grenze erhöhen. Du kannst die Erhöhung anfechten.
Im Vertrag müssen alle Nebenkosten detailliert und Punkt für Punkt aufgezählt sein. Was nicht einzeln aufgezählt ist, gilt als im Netto-Mietzins enthalten und darf nicht zusätzlich verrechnet werden.
Die Verwaltung darf bis zu drei Monatsmieten als Mietkaution verlangen. Brutto oder netto, je nach Kanton. Das Geld dient als Sicherheit, falls du deinen Verbindlichkeiten nicht nachkommst. Die Verwaltung eröffnet bei einer Bank ein Sperrkonto auf deinen Namen, auf das niemand Zugriff hat. Du kannst auch eine Mietkautionsbürgschaft als Sicherheit anbieten. Dafür bezahlst du eine jährliche Gebühr an die Firma, die für dich bürgt.
In welchem Ton ist die Hausordnung geschrieben: Verbietet sie vieles, sind die Regeln kompliziert? Die Hausordnung regelt das Zusammenleben im Haus. Die Verwaltung kann Mietenden ausserordentlich kündigen, die trotz Mahnungen wiederholt Regeln missachten. Mietende können die Kündigung anfechten.
Welche Kündigungsfristen stehen im Mietvertrag? Üblich sind drei Monate, in der Regel auf Ende Halbjahr, auf die ortsüblichen Kündigungstermine oder auf Ende Monat. Das ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich. In der Stadt Bern sind der 30. April und der 31. Oktober ortsübliche Kündigungstermine, im Kanton Bern jedes Monatsende mit Ausnahme des 31. Dezembers.
Willst du die Wohnung mit jemandem zusammen mieten? Dann sollte eine Teilkündigungsklausel erlauben, dass einzelne Mitglieder der Wohngemeinschaft aus dem Vertrag aussteigen, ohne dass andere Mitmietende kündigen müssen
Einige Mietverträge verbieten Untermiete. Dieser Passus ist ungültig. Das Gesetz schreibt vor, dass Untermiete grundsätzlich möglich sein muss. Die Verwaltung hat aber das Recht zu wissen, wer die Untermietenden sind und wie viel Mietzins sie bezahlen.

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Häufige Fragen

Nein, im Prinzip genügt ein Handschlag oder eine mündliche Vereinbarung. Trotzdem sollten Verwaltung und Mieterschaft den Vertrag schriftlich abschliessen, das gibt beiden Parteien mehr Sicherheit.

Eine Beschreibung der Wohnung oder des Hauses, aller Nebenräume und aller mitbenutzten Räume, der Mietbeginn, die Mietdauer und die Kündigungsbestimmungen, der Mietzins, die Nebenkosten, allfällige Sicherheitsleistungen und besondere Vereinbarungen.

Nein. Auch wenn im Mietvertrag allenfalls ein Untermietverbot steht, muss die Untermiete von Gesetzes wegen möglich sein. Die Verwaltung hat das Recht zu wissen, wie hoch die Untermiete ist und wer die Untermietenden sind.

Verwaltungen können Mietzinsänderungen im Vertrag fixieren, um die Miete später anzupassen. Solche Vorbehalte müssen rechtens und genau begründet sein, inklusive der Erhöhungsdetails. Falsch basierte Vorbehalte sind unzulässig. Mieterinnen und Mieter können Vorbehalte nicht anfechten, sie können nur protestieren, wenn daraus eine Mietminderung abgelehnt oder eine Mietzinserhöhung begründet wird. Häufig erfüllen Vorbehalte nicht die rechtlichen Anforderungen.

Ja, ein befristeter Mietvertrag endet grundsätzlich automatisch zum vereinbarten Termin, ohne dass eine Kündigung nötig ist. Eine vorzeitige Kündigung ist nur möglich, wenn du eine anerkannte Nachmieterin oder einen anerkannten Nachmieter stellst oder eine entsprechende Vereinbarung im Vertrag besteht. Prüfe deshalb die Regelungen zur Mietdauer genau, bevor du unterschreibst.

Die Verwaltung darf in der Regel bis zu drei Monatsmieten als Mietkaution verlangen. Je nach Kanton bezieht sich dies auf den Brutto- oder Netto-Mietzins. Die Kaution muss auf einem Sperrkonto auf deinen Namen hinterlegt werden. Alternativ kannst du eine Mietkautionsbürgschaft abschliessen, wofür eine jährliche Gebühr anfällt.

Themen in diesem Artikel

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Häufige Fragen

Muss ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden?

Was gehört mindestens in einen Mietvertrag?

Kann die Verwaltung die Untermiete verbieten?

Was ist ein Mietzinsvorbehalt?

Ist ein befristeter Mietvertrag automatisch verbindlich?

Wie hoch darf die Mietkaution beim Mietvertrag sein?

Themen in diesem Artikel

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