Wohnung untervermieten in der Schweiz

Das solltest du zur Untermiete wissen

Es gibt verschiedene Gründe, eine Wohnung oder einzelne Zimmer unterzuvermieten. Die sogenannte Untermiete ist grundsätzlich erlaubt. Einzelne Räume oder die ganze Wohnung dürfen weitervermietet werden, wenn die Vermietenden darüber informiert sind.

Zustimmung zur Untermiete einholen

Es ist sinnvoll, die Zustimmung schriftlich zu erteilen beziehungsweise zu verlangen. Nur so kann bei Unstimmigkeiten bewiesen werden, was Vermietende und Mietende vereinbart haben. Vermietende sollten die Zustimmung möglichst bald nach Eingang schriftlich und eingeschrieben erteilen.

Wenn sie nicht einverstanden sind, aber nicht reagieren, kann ihr Schweigen als Zustimmung interpretiert werden. Wechseln die Untermietenden oder ändern sich die Bedingungen der Untermiete, haben Vermietende das Recht, informiert zu werden. Erfahren sie nämlich von einem nicht bewilligten oder sachlich unzulässigen Untermietverhältnis, können sie dessen Auflösung verlangen. Als sachlich unzulässig gilt ein Untermietverhältnis gemäss Artikel 262 des Obligationenrechts in diesen Fällen:

• Wenn die mietende Person sich weigert, die Bedingungen des Untermietvertrags bekannt zu geben. Am einfachsten ist es, dem vermietenden Teil eine Kopie der schriftlichen Vereinbarung mit dem untervermieteten Teil zukommen zu lassen.
• Wenn die untervermietende Person einen zu hohen Mietzins verlangt. Eine mietende Person darf an der Untermiete keinen Gewinn erzielen. Aber sie darf zusätzlich einen angemessenen Betrag für Möbel oder Mieterpflichten verlangen.
• Wenn die Untermiete mit Nachteilen für den vermietenden Teil verbunden ist. Zum Beispiel, wenn die untervermietende Person die Räume anders nutzt als im Hauptmietvertrag abgemacht oder die Räume durch die Untervermietung überbelegt sind.

Rechte und Pflichten bei der Untermiete

Mietende und Untermietende schliessen einen normalen Mietvertrag ab. Mietende werden zu Vermietenden und müssen sich im Klaren sein, dass Untermietende ihnen gegenüber dieselben Rechte und Pflichten haben, die sie gegenüber ihren Vermietenden besitzen. So müssen sie beispielsweise dafür sorgen, dass Mängel behoben, Mietzinserhöhungen rechtzeitig mitgeteilt und Kündigungsfristen eingehalten werden. Untermietende haben das uneingeschränkte Nutzungsrecht am gemieteten Raum. Bei einem einzelnen Zimmer dürfen die Untervermietenden streng genommen nicht einmal einen Zimmerschlüssel behalten.

Verantwortung gegenüber den Vermietenden

Selbst wenn Mietende die ganze Wohnung untervermieten, bleiben sie die Vertragspartei der Vermietenden. Sie haften weiterhin für den Mietzins und können von Vermietenden für Schäden, die Untermietende verursacht haben, haftbar gemacht werden. Beschädigen die Untermietenden beispielsweise den Parkettboden, müssen die Mietenden den Vermietenden den Schaden ersetzen und den Betrag von den Untermietenden eintreiben. Um sich gegen unzulässiges Verhalten der Untermietenden zu wehren, müssen sich Vermietende nicht zuerst an die Mietenden wenden. Sie können direkt gegen die Untermietenden vorgehen und diese mahnen.

Und was ist mit Airbnb?

2022 waren in der Schweiz knapp 40'000 Häuser, Wohnungen und Zimmer auf Airbnb ausgeschrieben. Vom einfachen Zimmer in der Stadt bis zur Villa am See. Die Sharing Economy entwickelt sich schnell, das Mietrecht hinkt hinterher. Darum ist Airbnb im Mietrecht noch nicht geregelt. Die Kantone handhaben das unterschiedlich. In Bern ist die Vermietung von Ferien- und Geschäftswohnungen in der Altstadt eingeschränkt, in Genf dürfen Wohnungen maximal 90 Tage pro Jahr an Kurzaufenthalterinnen und Kurzaufenthalter vermietet werden, in Luzern haben die Stimmberechtigten die Volksinitiative «Wohnraum schützen – Airbnb regulieren» angenommen und in Zürich will die SP eine ähnliche Initiative wie in Luzern einreichen.

Am weitesten geht der Kanton Tessin mit der Lex Airbnb, die seit dem 2. Dezember 2022 in Kraft ist. Sie schreibt vor, dass Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung mit weniger als vier Betten während insgesamt mehr als 90 Tagen im Kalenderjahr online vermieten, eine Bewilligung brauchen. Die Wohnung gilt dann nicht mehr als Zweitwohnung, sondern als Erstwohnung und verliert an Wert.

Der Bundesrat hat eine Anpassung des Mietrechts geprüft, die Vorlage aber verworfen. Konsequenz: Airbnb ist erlaubt. Mietende müssen die Vermietenden lediglich um Erlaubnis fragen, wenn sie ihre Wohnung oder ein Zimmer vermieten wollen. Im Prinzip müssten die Mietenden die Vermietenden jedes Mal fragen, wenn jemand ihre Wohnung oder das Zimmer buchen will. Mietende und Vermietende können aber vereinbaren, dass nicht jedes Mal eine Einwilligung eingeholt werden muss.