Ferienwohnung oder Ferienhaus vermieten: So klappt's

Viel Leerstand und Aufwand

Viele Menschen in der Schweiz besitzen ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung. Im Schnitt wohnen sie allerdings nur 50 Tage im Jahr darin. Viele Ferienhäuser und Ferienwohnungen stehen über 300 Tage im Jahr leer. Trotzdem fallen hohe Fixkosten an, unter anderem die Nebenkosten, Kapitalkosten, Prämien für die Gebäudeversicherung und Zusatzversicherung für Elementarschäden sowie die Kosten für die Reinigung des Hauses oder der Wohnung und die Pflege des Gartens. Dazu kommen kleinere Unterhaltsarbeiten und grössere Renovationen. Unter dem Strich kostet dich das Ferienhaus oder die Ferienwohnung auch nach dem Kauf viel Geld. Was liegt da näher, als das Haus oder die Wohnung zu vermieten? Die meisten verzichten darauf. Die einen, weil sie sich das finanziell leisten können und nicht vermieten müssen. Die anderen, weil sie ihr Zuhause nicht mit fremden Menschen teilen wollen oder den Aufwand für die Vermietung scheuen.

Im Ausland vermieten ist aufwendiger als in der Schweiz

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer vermieten ihre Ferienhäuser oder -wohnungen in der Schweiz mehr oder weniger regelmässig. An Freundinnen und Freunde, Bekannte oder Kolleginnen und Kollegen, aber auch an Fremde. Das ist einfacher, wenn dein Ferienhaus im Tessin statt in der Toskana oder deine Ferienwohnung im Wallis statt an der Algarve liegt. Weil du wahrscheinlich häufiger im Tessin oder im Wallis bist, deine Nachbarinnen und Nachbarn dort seit vielen Jahren gut kennst, die dich vor Ort unterstützen können, und du mit dem Schweizer Mietrecht besser vertraut bist als mit dem italienischen oder portugiesischen. Trotzdem vermieten viele Schweizerinnen und Schweizer auch ihre ausländischen Ferienwohnungen und Ferienhäuser. Selbst, über eine Agentur oder über eine Online-Plattform wie Airbnb.

Ferienhaus oder Ferienwohnung selbst vermieten

Vermieten gibt viel zu tun. Vor allem, wenn du das Objekt nur für kurze Zeit, dafür regelmässig vermietest. Du musst das Ferienhaus oder die Ferienwohnung vermarkten, zum Beispiel über eine eigene Website oder Facebook, telefonische und E-Mail-Anfragen beantworten, Rechnungen schreiben und die Zahlungseingänge kontrollieren oder Kreditkartenzahlungen akzeptieren, Gäste begrüssen, die Schlüssel übergeben, Gäste verabschieden, das Objekt putzen, kleinere Reparaturen ausführen und grössere Renovationen planen. Administrative Aufgaben kannst du aus der Schweiz selbst erledigen. Für alle anderen Aufgaben brauchst du eine vertrauenswürdige Verwaltungsperson vor Ort, wenn du nicht in der Nähe lebst.

Am besten engagierst du jemanden, der sich von A bis Z um dein Haus oder deine Wohnung kümmert und gleichzeitig die Gäste betreut. Das kostet dich zwar einen Teil deiner Mieteinnahmen, lohnt sich aber. Besonders, wenn dein Ferienhaus oder deine Ferienwohnung an einem beliebten Ferienort liegt und du eine hohe Miete dafür verlangen kannst. Denke in der Kalkulation auch an die verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Heizung, Strom und Wasser).

Ferienhaus oder Ferienwohnung vermieten lassen

Du kannst die Arbeit ganz auslagern. Zum Beispiel an eine Agentur. Es gibt verschiedene Anbieter im Internet, am einfachsten suchst du nach «Ferienhaus vermieten». Agenturen vermarkten und vermieten dein Haus oder deine Wohnung online an Gäste aus aller Welt, kassieren die Miete und rechnen mit dir ab, unterhalten das Objekt, kümmern sich um die Gäste und beraten dich in Rechtsfragen, was im Ausland durchaus wertvoll sein kann. Dafür bezahlst du selbstverständlich eine Gebühr, die sich aber lohnen kann, weil du keine Arbeit mit der Vermietung hast und eine gute Agentur deine Mieteinnahmen optimiert.

Haus oder Wohnung über Airbnb vermieten

Plattformen wie Airbnb nehmen dir nur die Administration ab. Du brauchst also jemanden, der dein Ferienhaus oder deine Ferienwohnung in Schuss hält und putzt, die Schlüsselübergabe und -rückgabe mit den Gästen regelt, Vorräte wie Toilettenpapier auffüllt, die Frotteewäsche wäscht und wechselt oder eine Elektrofachperson aufbietet, falls der Strom ausfällt. Unter dem Strich bezahlst du Airbnb eine Gebühr für jede Buchung (in der Regel 3 Prozent) und der Verwaltungsperson ein Honorar für ihre Arbeit. Das lohnt sich nur mit einer hohen Auslastung – oder wenn du vor Ort wohnst und die Verwaltung sowie Gästebetreuung selbst übernimmst.

Viele Kantone ziehen die Schraube an

In der Schweiz führen immer mehr Kantone Vermietungsbeschränkungen ein. «Schuld» daran sind die vielen Wohnungen und Häuser, die über Plattformen wie Airbnb vermietet werden. Der Kanton Tessin beispielsweise hat Ende November 2022 eine Verordnung im kantonalen Baugesetz erlassen, die sogenannte Lex Airbnb: Wer ein Haus oder eine Wohnung mit weniger als vier Betten während insgesamt mehr als 90 Tagen pro Kalenderjahr online vermietet, gilt als gewerbliche Vermietung und benötigt eine Bewilligung. Für die Bewilligung müssen Vermietende bei der Standortgemeinde ein Umnutzungsgesuch einreichen. Die Folge: Wertvolle Zweitwohnungen werden neu als weniger wertvolle Erstwohnungen ausgewiesen. Deshalb solltest du unbedingt mit der Gemeinde reden, bevor du dein Ferienhaus oder deine Ferienwohnung vermietest.

Die steuerlichen Konsequenzen

Wenn du Wohneigentum besitzt, musst du noch bis und mit dem Steuerjahr 2028 den Eigenmietwert versteuern. Unabhängig davon, ob du im Haus oder in der Wohnung ständig lebst oder dort nur deine Ferien verbringst. Der Eigenmietwert richtet sich nach dem möglichen Mietzins und wird in dem Kanton besteuert, in dem die Immobilie steht. Wenn du dein Ferienhaus oder deine Ferienwohnung vermietest, musst du ausserdem die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Dafür zahlst du für die Zeit, in der du das Haus oder die Wohnung vermietet hast, keine Steuern auf dem Eigenmietwert. So oder so darfst du die Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten (effektiv oder pauschal) vom Einkommen abziehen.

Wenn du ein Ferienhaus im Ausland besitzt, musst du die Immobilie und die Einkünfte in Italien beziehungsweise Portugal versteuern. In der Schweiz musst du sie deklarieren, aber nicht versteuern. Der Wert und die Einkünfte (Mieteinnahmen oder Eigenmietwert) bestimmen den Steuersatz für die Vermögens- beziehungsweise Einkommenssteuer in der Schweiz.

Ferienhaus vermieten: Was spricht dafür, was dagegen?

Die Vorteile sind vor allem finanziell: Deine Immobilie ist besser im Schuss, weil sie öfter bewohnt ist als nur ein paar Wochen im Jahr, und du deckst mit den Mieteinnahmen die Kosten für Finanzierung, Unterhalt und Renovationen zumindest teilweise. Die Nachteile sind weniger konkret. Wenn du eine dieser fünf Fragen mit «Ja» beantwortest, überlege dir gut, ob du dein Haus oder deine Wohnung wirklich vermieten willst:

1. Hast du ein schlechtes Gefühl, wenn fremde Menschen in deinem Haus wohnen?
2. Hast du Angst, dass die Mietenden Sachen aus deinem Haus stehlen?
3. Hast du Angst, dass die Mietenden etwas in deinem Haus beschädigen?
4. Fürchtest du, dass du wegen der Vermietung nicht mehr so flexibel bist wie bisher?
5. Fürchtest du den Aufwand, die Umstände und den Stress wegen der Vermietung?