Louer un appartement ou une maison de vacances : voici comment s'y prendre

De nombreuses maisons et appartements inoccupés

En Suisse, de nombreuses personnes possèdent une maison ou un appartement de vacances. En moyenne, elles n’y séjournent que 50 jours par an. De nombreux biens restent inoccupés plus de 300 jours par an. Pourtant, ils engendrent des frais fixes élevés, notamment les charges, les coûts d’investissement, les primes d’assurance bâtiment et d’assurance complémentaire contre les dommages naturels, ainsi que les frais de nettoyage et d’entretien du jardin. À cela s’ajoutent les petits travaux d’entretien et les rénovations plus importantes. Au final, la maison ou l’appartement de vacances vous coûte beaucoup d’argent, même après l’achat. Quoi de plus logique que de les louer ? Cependant, la plupart des propriétaires y renoncent. Certains parce qu’ils ont les moyens financiers et n’ont pas besoin de louer. D'autres parce qu’ils ne veulent pas partager leur domicile avec des inconnus ou qu’ils redoutent les tracas liés à la location.

Louer un bien à l’étranger demande plus d’efforts qu’en Suisse

De nombreux propriétaires louent plus ou moins régulièrement leurs maisons ou appartements de vacances en Suisse. À des amis, des connaissances ou des collègues, mais aussi à des inconnus. Ce processus est plus simple si votre bien immobilier de vacances se trouve au Tessin ou en Valais, plutôt qu’en Toscane, ou en Algarve. Vous vous rendez sûrement plus souvent dans ces régions suisses et vous y connaissez bien vos voisines et voisins depuis de nombreuses années. Ils peuvent vous aider sur place et vous maîtrisez mieux le droit suisse du bail que le droit italien ou portugais. Néanmoins, de nombreux Helvètes louent également leurs maisons et appartements de vacances à l’étranger. Soit par eux-mêmes, soit par l’intermédiaire d’une agence ou d’une plateforme en ligne comme Airbnb.

Louer soi-même sa maison ou son appartement de vacances

La location demande beaucoup de travail. Surtout si vous louez votre bien pour de courtes durées, mais de manière régulière. Vous devez promouvoir la maison ou l’appartement de vacances, par exemple via votre propre site web ou Facebook, répondre aux demandes, établir les factures et vérifier les paiements reçus ou accepter les paiements par carte de crédit. Il faut aussi accueillir les clientes et les clients, leur remettre les clés, leur dire au revoir, nettoyer le logement, effectuer les petites réparations et planifier les rénovations plus importantes. Vous pouvez vous occuper des tâches administratives depuis la Suisse. Pour tout le reste, vous aurez besoin d’une personne de confiance sur place.

L’idéal est d’engager quelqu’un qui s’occupe de votre maison ou de votre appartement de A à Z tout en se chargeant des hôtes. Cela vous coûtera certes une partie de vos revenus locatifs, mais cela en vaut la peine. Surtout si votre bien de vacances est situé dans une station balnéaire prisée et que vous pouvez demander un loyer élevé. Dans votre calcul, pensez également aux charges liées à la consommation courante (chauffage, électricité et eau).

Mettre en location une maison ou un appartement de vacances

Vous pouvez entièrement externaliser cette tâche, par exemple en faisant appel à une agence. Il existe différents prestataires sur Internet. Le plus simple est de rechercher « louer une maison de vacances ». Ces entreprises commercialisent et louent votre maison ou votre appartement en ligne à des vacanciers du monde entier, encaissent le loyer et vous versent votre part, entretiennent le bien, s’occupent des clientes et des clients. Ils vous conseillent aussi sur les questions juridiques, ce qui peut s’avérer très utile à l’étranger. En contrepartie, vous payez bien sûr des frais, mais cela peut en valoir la peine, car vous n’avez aucun travail lié à la location et une bonne agence optimise vos revenus locatifs.

Louer sa maison ou son appartement via Airbnb

Les plateformes comme Airbnb ne font que vous décharger des tâches administratives. Vous avez donc besoin de quelqu’un pour entretenir et nettoyer votre maison ou votre appartement de vacances, gérer la remise et la restitution des clés aux vacanciers. Il faut réapprovisionner les stocks (comme le papier toilette), laver et changer les linges ou faire appel à un électricien en cas de panne de courant. Au final, vous payez à Airbnb une commission pour chaque réservation (généralement 3 %) et des honoraires à la personne chargée de la gestion pour son travail. Cela n’est rentable qu’avec un taux d’occupation élevé ou si vous habitez sur place et que vous vous occupez vous-même de la gestion et de l’accueil de vos clients.

De nombreux cantons durcissent le ton

En Suisse, de plus en plus de cantons instaurent des restrictions en matière de location saisonnière. La « faute » en revient aux nombreux appartements et maisons loués via des plateformes telles qu’Airbnb. Le canton du Tessin, par exemple, a adopté fin novembre 2022 une ordonnance dans le cadre de la loi cantonale sur les constructions, dite « Lex Airbnb » : toute personne qui loue en ligne une maison ou un appartement de moins de quatre lits pendant plus de 90 jours au total par année civile exerce une activité de location à titre professionnel et doit obtenir une autorisation. Pour l'obtenir, les propriétaires doivent déposer une demande de changement d’affectation auprès de la commune où se trouve le bien. Conséquence : des résidences secondaires de grande valeur sont désormais déclarées comme des résidences principales de moindre valeur. C’est pourquoi vous devez absolument vous renseigner auprès de la commune avant de louer votre maison ou votre appartement de vacances.

Les conséquences fiscales

Si vous êtes propriétaire de logements, vous devez déclarer la valeur locative jusqu’à l’année fiscale 2028 incluse. Et ce, que vous y résidez à l’année ou que vous n’y passez que vos vacances. Les autorités calculent la valeur locative sur la base du loyer potentiel et l’imposent dans le canton où se trouve le bien immobilier. Si vous louez votre maison ou votre appartement de vacances, vous devez en outre déclarer les revenus locatifs comme revenu imposable. En contrepartie, vous ne payez pas d’impôts sur la valeur locative pendant la période où vous avez loué la maison ou l’appartement. Dans tous les cas, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien (réels ou forfaitaires) de votre revenu.

Si vous possédez une maison de vacances à l’étranger, vous devez déclarer le bien immobilier et les revenus en Italie ou au Portugal. En Suisse, vous devez également les déclarer, mais il n'y a pas d'imposition. La valeur et les revenus (revenus locatifs ou valeur locative) déterminent le taux d’imposition pour l’impôt sur la fortune ou l’impôt sur le revenu en Suisse.

Louer votre maison de vacances : les avantages et les inconvénients ?

Les avantages sont avant tout financiers : votre bien immobilier est mieux entretenu, car il est occupé plus souvent que quelques semaines par an et les revenus locatifs vous permettent de couvrir, au moins en partie, les frais de financement, d’entretien ou de rénovation. Les inconvénients sont moins concrets. Si vous répondez « oui » à l’une de ces cinq questions, réfléchissez bien avant de décider de louer votre bien :

1. Est-ce que cela vous met mal à l’aise que des inconnus vivent dans votre maison ?
2. Avez-vous peur que les locataires volent des objets dans votre maison ?
3. Avez-vous peur que les locataires endommagent quelque chose dans votre maison ?
4. Craignez-vous que la location ne vous permette plus d’être aussi flexible qu’auparavant ?
5. Craignez-vous les tracas, les complications et le stress liés à la location ?