Calculer le loyer en Suisse : règles et charges locatives

Trois critères pour un loyer équitable

Pour déterminer si un loyer est équitable, vous devez vous poser trois questions essentielles :

• Le loyer couvre-t-il les charges ?
• Le loyer est-il conforme au marché ?
• Le loyer est-il légalement admissible ?

Loyer couvrant les charges

Le calcul des coûts indique le loyer que vous devez demander, en tant que bailleuse ou bailleur, pour que le bien immobilier couvre ses coûts. Ceux-ci comprennent tous les biens et services nécessaires à la mise à disposition d’un logement. Ils sont généralement répartis en coûts de capital (coûts de la dette, tels que les intérêts hypothécaires, les autres intérêts d’emprunt ou les redevances de droit de superficie) et en frais de gestion (frais d’exploitation, tels que les taxes publiques ou les frais d’assurance, les frais d’entretien, les amortissements et la prime de risque).

Loyer conforme au marché

À l’instar des prix d’autres biens, le loyer est déterminé par l’offre et la demande. Cependant, la législation anti-abus du Code des obligations limite le libre marché qui s’applique aux autres biens et réglemente la fixation des loyers. Ces règles rendent parfois difficile la location à un loyer couvrant les coûts, en particulier pour les appartements neufs. Ce n’est qu’à long terme que vous avez, en tant que bailleuse ou bailleur, la possibilité d’exiger des loyers couvrant les coûts et de compenser vos éventuelles pertes initiales.

Loyer que la loi autorise

En tant que locataire ou bailleur, vous pouvez négocier librement le montant du loyer. Le droit du bail impose toutefois des limites à la liberté contractuelle et protège les locataires contre les loyers abusifs. Selon l’article 269 du CO, les loyers sont abusifs lorsqu’ils génèrent un rendement excessif ou lorsqu’ils reposent sur un prix d’achat manifestement surévalué. Conformément au CO, ils ne sont en règle générale pas abusifs s’ils

• se situent dans la fourchette des loyers habituels pour la localité et le quartier,
• sont justifiés par des augmentations de coûts ou des prestations supplémentaires fournies par le bailleur,
• se situent, pour les constructions récentes, dans les limites d’un rendement brut couvrant les coûts,
• servent à compenser une réduction de loyer accordée par le transfert de frais de financement conformes au marché, et sont fixés dans un échéancier communiqué à l’avance au locataire,
• compensent le renchérissement sur le capital exposé au risque,
• ne dépassent pas le montant recommandé par les associations de bailleurs et de locataires ou par les organisations représentant des intérêts similaires dans leurs contrats-cadres.

Charges dans un appartement en location

Le contrat de location doit énumérer toutes les prestations que vous, en tant que bailleuse ou bailleur, facturez au titre des charges. Vous pouvez les facturer sous forme de forfait, d’acompte ou les intégrer au loyer. En tant que bailleur ou bailleuse, vous ne devez pas réaliser de bénéfice sur les charges. Sont considérées comme charges les dépenses liées à l’utilisation du bien loué (articles 4 à 8 de l’ordonnance sur la location et le fermage de locaux d’habitation et de commerce, OLFC), notamment

• les frais de chauffage et d’eau chaude, y compris le nettoyage, l’entretien et les frais administratifs,
• l’éclairage des parties communes,
• les frais d’exploitation et d’entretien de l’ascenseur ou de la machine à laver,
• le raccordement au câble TV/radio,
• l’entretien du jardin,
• concierges et
• taxe sur les eaux pluviales.

Il est important qu’en tant que bailleuse ou bailleur, vous énumériez les différents postes de frais dans le bail. Il n’est pas nécessaire de chiffrer chaque poste ; un montant total pour l’acompte suffit. Les charges qui ne sont pas dues ne doivent pas figurer dans la liste. Si, en tant que bailleuse ou bailleur, vous oubliez par exemple de mentionner le nettoyage de la cage d’escalier, la ou le locataire n’est pas tenue ou tenu de le payer. En tant que bailleuse ou bailleur, vous ne pouvez pas facturer l’entretien proprement dit du bien immobilier ni les assurances bâtiment ou responsabilité civile, à l’exception de l’assurance de l’installation de chauffage. Vous devez prendre en compte les investissements qui augmentent la valeur du bien par le biais d’une augmentation de loyer.

Décompte des charges

La plupart des bailleurs exigent des acomptes. En tant que locataire, vous versez chaque mois un montant convenu, que le bailleur déduira des charges annuelles. Le bailleur doit, au moins une fois par an, dresser la liste de toutes les charges et établir le décompte. Il peut vous réclamer la différence par rapport aux acomptes versés ou doit vous la rembourser si, en tant que locataire, vous avez payé un montant trop élevé. Le forfait correspond à la moyenne des trois dernières années. Si le propriétaire souhaite l’augmenter, par exemple parce que les coûts de l’électricité ou du fioul ont augmenté, il doit modifier le loyer à la prochaine date de résiliation en utilisant le formulaire officiellement approuvé.

Dans un immeuble collectif, il est difficile de répartir équitablement les charges. Une personne qui prend peu de bains participe aux frais d’eau chaude de ses voisines et voisins qui en prennent beaucoup. En revanche, elle donne peut-être plus de travail au concierge que les autres. La personne qui apporte son linge à la laverie paie généralement quand même pour l’utilisation de la machine à laver de l’immeuble. En revanche, elle utilise peut-être l’ascenseur plus souvent que son voisin ou sa voisine qui fait beaucoup de lessives. Au final, sur l’ensemble de l’année, ces différences s’équilibrent plus ou moins.

Les droits des parties concernées

Les bailleurs ne doivent pas réaliser de bénéfice sur les charges, mais uniquement sur le forfait : en tant que locataire, vous devez accepter que le bailleur réalise un bénéfice modeste, car en contrepartie, il assume le risque d’une perte. En cas de paiements d’acompte, vous avez, en tant que locataire, le droit de consulter les justificatifs de facturation et de vérifier la clé de répartition. Vous pouvez contester le décompte des charges sans limite dans le temps, tandis que le droit de réclamer le remboursement des charges payées en trop se prescrit au bout d’un an. En cas de désaccord, vous pouvez, en tant que locataire, vous adresser au service des loyers de la commune. Ce service, en tant qu’autorité de conciliation, peut tenter de parvenir à un accord à l’amiable entre les parties ; la procédure est gratuite.