La valeur locative est supprimée : ce qui change dès 2029

La fin de la valeur locative

Fin septembre 2025, 57,7 % des électrices et des électeurs ont voté en faveur de la suppression de la valeur locative, mettant ainsi un terme à des décennies de débats. Il faudra toutefois encore patienter avant que l’imposition des logements occupés par leurs propriétaires ne prenne effectivement fin. Jusqu’à l’année fiscale 2028 incluse, vous devrez continuer à déclarer la valeur locative.

Contexte : le Parlement avait décidé de supprimer la valeur locative tant pour les résidences principales que pour les résidences secondaires. Les cantons, en particulier les cantons touristiques et de montagne, perdront ainsi une source importante de recettes. La Confédération souhaite donc laisser aux cantons le temps d’introduire un « impôt sur les biens immobiliers » applicable aux résidences secondaires afin de compenser ces pertes de recettes. Parallèlement, les propriétaires immobiliers disposent ainsi d’un délai pour réaliser les rénovations prévues avant l’entrée en vigueur du nouveau régime fiscal. Passé ce délai, les propriétaires ne pourront plus déduire fiscalement ces investissements.

Les principales modifications dès 2029

La suppression prévue de la valeur locative ne constitue pas simplement une modification législative, mais un changement de système entraînant des modifications fondamentales pour les propriétaires immobiliers. Les points essentiels sont les suivants :

• La suppression de la valeur locative entraîne une baisse du revenu imposable des propriétaires de logements. Ceux-ci pourraient donc réaliser des économies d’impôts à ce titre.
• Les propriétaires ne pourront plus déduire les frais d’entretien et de rénovation ni au niveau fédéral ni au niveau cantonal. Les impôts seront donc à nouveau plus élevés sur ce plan.
• Les contribuables ne pourront plus déduire les investissements dans les économies d’énergie de l’impôt fédéral. Les cantons pourront toutefois continuer à accorder la déduction pour les économies d’énergie et la protection de l’environnement jusqu’en 2050 au plus tard.
• Les déductions fiscales pour les intérêts passifs privés sur un logement occupé par les propriétaires ne sont plus possibles.
• Une exception s’applique aux premiers acquéreurs à un bien immobilier exclusivement occupé à titre de résidence principale : ils pourraient bénéficier d’une déduction limitée des intérêts d’emprunt pendant dix ans. La première année, la déduction s’élève à 10’000 francs pour les personnes mariées et à 5’000 francs pour les personnes seules. Par la suite, ce montant diminue de 10 % par an.

Les personnes qui bénéficieront de ce changement de régime, et dans quelle mesure, dépendront de leur situation individuelle. Les principaux facteurs influençant la charge fiscale sont les suivants :

• le niveau des taux d’intérêt hypothécaires
• le montant de la dette hypothécaire
• l’état du logement occupé par son propriétaire / les besoins de rénovation
• l'emplacement
• le montant du revenu imposable

Concrètement, cela signifie que vous ne pouvez plus utiliser les prêts hypothécaires à des fins d’optimisation fiscale. Il devient moins intéressant de contracter un prêt hypothécaire aussi élevé que possible, car les intérêts débiteurs ne sont plus déductibles fiscalement. Afin de réduire la charge d’intérêts, les acheteuses et les acheteurs devraient, dans la mesure du possible, apporter davantage de fonds propres et amortir leur prêt hypothécaire plus rapidement.

Pour les jeunes acheteuses et les jeunes acheteurs potentiels en particulier, il devrait donc devenir (encore) plus difficile de satisfaire aux critères de capacité financière que les banques leur imposent lors de l’achat d’un bien immobilier.

Conséquences pour les propriétaires de biens immobiliers

Les conséquences varient considérablement si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier. Ce sont sans doute les personnes âgées qui en bénéficieront le plus, celles qui, après avoir vécu pendant des décennies dans leur propre logement, ont en grande partie amorti leur prêt immobilier. Elles pourront désormais réaliser d’importantes économies d’impôts. À l’inverse, cela reviendra plus cher, notamment aux propriétaires de biens immobiliers nécessitant des travaux de rénovation. En effet, l’administration fiscale ne permettra plus de déduire les travaux de rénovation et les investissements de remplacement des impôts.

Comment réagit le marché immobilier ?

Cela devrait rendre les biens immobiliers récents nécessitant peu d’investissements plus attractifs, ce qui fera grimper leurs prix. La valeur de marché des biens immobiliers nécessitant d’importants travaux de rénovation devrait en revanche avoir tendance à baisser, car les acheteuses et les acheteurs potentiels devront tenir compte du fait qu’ils ne pourront plus déduire fiscalement les investissements à réaliser.

Il est temps d’agir

Conclusion : les autorités mettront en place le nouveau système fiscal en 2029. Les personnes qui en ont les moyens financiers devraient profiter de cette période de transition pour réaliser les travaux de rénovation prévus ou qui seront de toute façon nécessaires dans un avenir proche sur leurs logements. Passé ce délai, vous ne pourrez plus déduire fiscalement ces investissements. Cela vaut également pour les mesures énergétiques et environnementales telles que les pompes à chaleur ou les systèmes solaires, même si ces mesures peuvent encore bénéficier de déductions fiscales au niveau cantonal jusqu’en 2050. Vous devriez également examiner le financement des biens immobiliers et vérifier si des amortissements importants sont possibles d’ici l’entrée en vigueur du nouveau système.

Rénovation avant 2029 : que faire en priorité dès maintenant ?

Avec la suppression de la valeur locative à compter du 1er janvier 2029, les déductions fiscales applicables aux logements occupés par leurs propriétaires vont également changer. Ce n’est toutefois pas une raison pour anticiper dès maintenant le plus grand nombre possible de travaux de rénovation. L’avantage fiscal n’est qu’un élément parmi d’autres. Ce qui est déterminant, c’est la combinaison entre la nécessité technique, l’investissement déjà prévu, la possibilité actuelle de déduction fiscale et les coûts liés à l’anticipation des travaux.

La rénovation est-elle de toute façon nécessaire ?

Si vous devez de toute façon investir dans les deux à trois prochaines années, vous devriez examiner de plus près le moment opportun. Si, par exemple, le système de chauffage arrive en fin de vie, si les fenêtres nécessitent une rénovation d’un point de vue technique et énergétique ou si une rénovation de la toiture est prévue, il peut être intéressant de réaliser ces travaux avant fin 2028. En revanche, si une salle de bains fonctionne sans problème et ne doit être rénovée que pour des raisons esthétiques, le simple fait de changer de système ne justifie guère une rénovation anticipée.

Base : règles fiscales applicables aux logements occupés par leurs propriétaires à compter du 1er janvier 2029. Les propriétaires ne pourront alors plus déduire l’entretien normal des biens immobiliers. Les investissements en matière d’économies d’énergie et de protection de l’environnement ne seront plus déductibles au niveau fédéral ; les cantons pourront maintenir ces déductions jusqu’en 2050 au plus tard.

Une économie d’impôt n’est pas une déduction fiscale

C’est le calcul global qui est déterminant. Prenons un exemple simplifié : une rénovation coûte 40 000 francs. Selon les règles actuellement en vigueur, l’administration fiscale reconnaît par exemple 30 000 francs de cette somme comme déductibles. En supposant un taux d’imposition marginal de 25 %, la facture fiscale diminue ainsi d’environ 7 500 francs. La déduction fiscale s’élève donc à 30 000 francs, mais l’économie d’impôt réelle n’est que de 7 500 francs. La part d’une rénovation effectivement déductible dépend notamment du fait que les travaux visent à préserver la valeur du bien, à l’augmenter ou à améliorer son rendement énergétique.

Si la rénovation devait de toute façon avoir lieu en 2028 ou 2029, cette économie d’impôt peut plaider en faveur d’une réalisation avant le changement de régime. Si, d’un point de vue technique, l’élément de construction concerné ne devait être remplacé qu’en 2035, le calcul est différent : le remplacement anticipé entraîne une perte de durée de vie résiduelle et immobilise le capital plusieurs années plus tôt. À cela peuvent s’ajouter des frais de financement. Ces coûts supplémentaires peuvent rapidement dépasser l’économie d’impôt. Les subventions devraient donc également être prises en compte dans le calcul global.

Confédération et cantons : à partir de 2029, les possibilités ne seront pas les mêmes partout

À partir de 2029, la Confédération, les cantons et les communes supprimeront la déduction pour l’entretien normal des biens immobiliers pour les logements occupés par leurs propriétaires. En revanche, pour les immeubles d’habitation loués ou affermés, cette déduction des frais d’entretien sera maintenue. En matière d’impôt fédéral direct, la déduction pour les investissements dans les économies d’énergie et la protection de l’environnement sera également supprimée. Les cantons pourront toutefois continuer à prévoir de telles déductions, mais au plus tard jusqu’en 2050. C’est pourquoi il n’est pas possible d’évaluer de manière forfaitaire, pour l’ensemble de la Suisse, l’impact fiscal d’une rénovation énergétique après 2029.

La situation en septembre 2026 montre à quel point les règles cantonales peuvent diverger : dans le canton de Berne, la question de savoir si les mesures d’économie d’énergie resteront déductibles au niveau cantonal après le changement de système reste en suspens. Le canton d’Argovie a proposé de continuer à autoriser cette déduction. Le gouvernement des Grisons propose en revanche de supprimer la déduction pour les mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement lors du changement de système. Les procédures législatives cantonales correspondantes ne sont pour certaines pas encore achevées. Si vous prévoyez une rénovation avant 2029, vous devriez donc vérifier à nouveau la situation juridique dans votre propre canton avant de passer commande.

La valeur locative sera également supprimée à partir de 2029 pour les résidences secondaires occupées par leur propriétaire. Parallèlement, les cantons auront la possibilité d’introduire un impôt foncier spécial sur les résidences secondaires occupées principalement par leur propriétaire. Pour les biens immobiliers loués en partie ou en totalité, d’autres règles s’appliquent en matière d’entretien et d’intérêts passifs.

Le calendrier menant au changement de système

Important pour la planification jusqu’à fin 2028 : les contribuables ne peuvent pas reporter à volonté les frais d’entretien normaux sur des années fiscales ultérieures. Pour certains frais liés aux économies d’énergie, à la protection de l’environnement et à la démolition, les contribuables peuvent certes aujourd’hui reporter ces frais sur deux périodes fiscales suivantes au maximum. Toutefois, les personnes qui prévoient des travaux importants vers la fin de l’année 2028 ou au début de l’année 2029 ne devraient pas se fier à cette possibilité et doivent vérifier à quelle année fiscale leur canton impute ces coûts.

La pratique n’est pas identique partout : dans le canton de Berne, c’est en principe la date de facturation qui est déterminante pour les frais d’entretien, tandis que Zurich autorise en principe la date d’échéance ou de paiement, la méthode choisie devant toutefois être respectée.

Règle générale : il peut être judicieux de procéder à des travaux de rénovation avant 2029 si une intervention est de toute façon prévue prochainement et permet effectivement aujourd’hui de bénéficier d’une déduction fiscale significative. En revanche, remplacer prématurément un élément de construction encore en bon état technique uniquement en vue d’une éventuelle déduction fiscale n’est généralement pas une décision convaincante.