La valeur locative est supprimée : voici ce qui va changer à partir de 2029

La fin de la valeur locative

Fin septembre 2025, 57,7 % des électrices et des électeurs ont voté en faveur de la suppression de la valeur locative, mettant ainsi un terme à des décennies de débats. Il faudra toutefois encore patienter avant que l’imposition des logements occupés par leurs propriétaires ne prenne effectivement fin. Jusqu’à l’année fiscale 2028 incluse, vous devrez continuer à déclarer la valeur locative.

Contexte : le Parlement avait décidé de supprimer la valeur locative tant pour les résidences principales que pour les résidences secondaires. Les cantons, en particulier les cantons touristiques et de montagne, perdront ainsi une source importante de recettes. La Confédération souhaite donc laisser aux cantons le temps d’introduire un « impôt sur les biens immobiliers » applicable aux résidences secondaires afin de compenser ces pertes de recettes. Parallèlement, les propriétaires immobiliers disposent ainsi d’un délai pour réaliser les rénovations prévues avant l’entrée en vigueur du nouveau régime fiscal. Passé ce délai, les propriétaires ne pourront plus déduire fiscalement ces investissements.

Les principales modifications

La suppression prévue de la valeur locative ne constitue pas simplement une modification législative, mais un changement de système entraînant des modifications fondamentales pour les propriétaires immobiliers. Les points essentiels sont les suivants :

• La suppression de la valeur locative entraîne une baisse du revenu imposable des propriétaires de logements. Ceux-ci pourraient donc réaliser des économies d’impôts à ce titre.
• Les propriétaires ne pourront plus déduire les frais d’entretien et de rénovation ni au niveau fédéral ni au niveau cantonal. Les impôts seront donc à nouveau plus élevés sur ce plan.
• Les contribuables ne pourront plus déduire les investissements dans les économies d’énergie de l’impôt fédéral. Les cantons pourront toutefois continuer à accorder la déduction pour les économies d’énergie et la protection de l’environnement jusqu’en 2050 au plus tard.
• Les déductions fiscales pour les intérêts passifs privés sur un logement occupé par les propriétaires ne sont plus possibles.
• Une exception s’applique aux premiers acquéreurs à un bien immobilier exclusivement occupé à titre de résidence principale : ils pourraient bénéficier d’une déduction limitée des intérêts d’emprunt pendant dix ans. La première année, la déduction s’élève à 10’000 francs pour les personnes mariées et à 5’000 francs pour les personnes seules. Par la suite, ce montant diminue de 10 % par an.

Les personnes qui bénéficieront de ce changement de régime, et dans quelle mesure, dépendront de leur situation individuelle. Les principaux facteurs influençant la charge fiscale sont les suivants :

• le niveau des taux d’intérêt hypothécaires
• le montant de la dette hypothécaire
• l’état du logement occupé par son propriétaire / les besoins de rénovation
• l'emplacement
• le montant du revenu imposable

Concrètement, cela signifie que vous ne pouvez plus utiliser les prêts hypothécaires à des fins d’optimisation fiscale. Il devient moins intéressant de contracter un prêt hypothécaire aussi élevé que possible, car les intérêts débiteurs ne sont plus déductibles fiscalement. Afin de réduire la charge d’intérêts, les acheteuses et les acheteurs devraient, dans la mesure du possible, apporter davantage de fonds propres et amortir leur prêt hypothécaire plus rapidement.

Pour les jeunes acheteuses et les jeunes acheteurs potentiels en particulier, il devrait donc devenir (encore) plus difficile de satisfaire aux critères de capacité financière que les banques leur imposent lors de l’achat d’un bien immobilier.

Conséquences pour les propriétaires de biens immobiliers

Les conséquences varient considérablement si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier. Ce sont sans doute les personnes âgées qui en bénéficieront le plus, celles qui, après avoir vécu pendant des décennies dans leur propre logement, ont en grande partie amorti leur prêt immobilier. Elles pourront désormais réaliser d’importantes économies d’impôts. À l’inverse, cela reviendra plus cher, notamment aux propriétaires de biens immobiliers nécessitant des travaux de rénovation. En effet, l’administration fiscale ne permettra plus de déduire les travaux de rénovation et les investissements de remplacement des impôts.

Comment réagit le marché immobilier ?

Cela devrait rendre les biens immobiliers récents nécessitant peu d’investissements plus attractifs, ce qui fera grimper leurs prix. La valeur de marché des biens immobiliers nécessitant d’importants travaux de rénovation devrait en revanche avoir tendance à baisser, car les acheteuses et les acheteurs potentiels devront tenir compte du fait qu’ils ne pourront plus déduire fiscalement les investissements à réaliser.

Il est temps d’agir

Conclusion : les autorités mettront en place le nouveau système fiscal en 2029. Les personnes qui en ont les moyens financiers devraient profiter de cette période de transition pour réaliser les travaux de rénovation prévus ou qui seront de toute façon nécessaires dans un avenir proche sur leurs logements. Passé ce délai, vous ne pourrez plus déduire fiscalement ces investissements. Cela vaut également pour les mesures énergétiques et environnementales telles que les pompes à chaleur ou les systèmes solaires, même si ces mesures peuvent encore bénéficier de déductions fiscales au niveau cantonal jusqu’en 2050. Vous devriez également examiner le financement des biens immobiliers et vérifier si des amortissements importants sont possibles d’ici l’entrée en vigueur du nouveau système.

Un boom de la rénovation est prévu

Avant l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, on pourrait assister à une augmentation des travaux de rénovation, les propriétaires pouvant chercher à profiter des déductions fiscales actuellement en vigueur. Il faut toutefois garder à l’esprit que la hausse de la demande de services d’artisans entraînera une augmentation des prix des travaux de rénovation.