Financer une transformation ou une rénovation : marche à suivre

Planifier soigneusement les travaux de transformation ou de rénovation.

Tôt ou tard, tout bien immobilier nécessite des travaux de transformation, de rénovation ou de remise en état. Les façades, par exemple, doivent être repeintes au bout de 20 à 30 ans ou recouvertes d’un nouveau crépi au bout de 30 à 40 ans. Les appareils ou les installations techniques atteignent un jour leur fin de vie et ne sont plus adaptés aux normes actuelles au plus tard au bout de 20 ans. Il se peut également que les besoins en matière d’espace évoluent. Une petite rénovation ou un assainissement mineur devrait pouvoir être financé grâce aux réserves destinées à l’entretien courant.

Pour les projets de plus grande envergure, comme une transformation respectueuse du climat, vous aurez souvent besoin d’une aide au financement. Vous devez examiner différentes options avec soin. Pour les propriétaires immobilières et les propriétaires immobiliers, il est en outre utile de faire la distinction entre les mesures visant à préserver la valeur du bien et celles visant à l’augmenter : cela a une incidence sur le financement, la fiscalité et, dans certains cas, sur la disposition de la banque à accorder des fonds supplémentaires.

Financer des travaux de transformation ou de rénovation : commencez par définir les coûts et les objectifs

Avant d’augmenter le montant de votre prêt immobilier ou de demander un crédit de construction, il est indispensable d’établir un budget aussi précis que possible. Celui-ci doit inclure les devis, des réserves pour les imprévus, un calendrier et déterminer si les travaux vont augmenter la valeur du bien immobilier, permettre de réaliser des économies d’énergie ou, surtout, préserver l’état actuel du bien. Dans le cas de rénovations énergétiques, vous devez vous renseigner sur les aides financières avant le début des travaux ; les organismes compétents ne prennent souvent pas en compte les demandes déposées a posteriori.

Option 1 : augmenter le montant de l’hypothèque

Pour financer des travaux d’aménagement, de rénovation ou de remise en état, vous pouvez vous adresser à une banque, par exemple en augmentant votre hypothèque. Ce type de financement semble évident et fonctionne généralement bien. Il présente toutefois deux inconvénients :

• lors d’une augmentation de prêt hypothécaire, les banques examinent avant tout le taux d’encadrement, la capacité de remboursement, la valeur du bien immobilier et la nature des travaux. Les investissements visant à augmenter la valeur du bien se financent plutôt par des capitaux extérieurs supplémentaires ; les propriétaires financent plus souvent les travaux destinés à préserver la valeur par des fonds propres.
• Les rénovations visant à préserver la valeur de l’immeuble n’augmentent généralement pas, ou très peu, la valeur vénale . Un financement n’est pas exclu, mais il doit s’inscrire dans le cadre du taux d’encumbrement global et de la capacité de remboursement.
• Souvent, les banques examinent la situation financière et peuvent même faire réévaluer la maison ou l’appartement lorsqu’elles reçoivent une demande d’augmentation de prêt hypothécaire ou de nouveau prêt hypothécaire en vue de transformations, de rénovations ou d’assainissements. En cas de baisse des revenus ou de perte de valeur du bien immobilier, il se peut que la banque revienne à la baisse sur le montant du crédit. Dans certains cas, les propriétaires doivent même rembourser au préalable des dettes hypothécaires avant que la banque ne finance les projets de transformation, de rénovation ou de réhabilitation. Le financement de tels projets par le biais d’hypothèques s’avère particulièrement difficile pour les propriétaires de logements âgés de 55 ans et plus, car dans de nombreux cas, les revenus mensuels sont susceptibles de diminuer à l’approche de la retraite.

Quand une augmentation du montant de l’hypothèque est-elle appropriée ?

• lorsque le taux d’encadrement reste supportable après les travaux
• lorsque les travaux augmentent la valeur du bien immobilier ou améliorent son rendement énergétique
• lorsqu’il existe suffisamment de fonds propres pour couvrir les coûts non financés
• lorsque la charge d’intérêts à long terme reste supportable même après le départ à la retraite

Option 2 : percevoir ou mettre en gage vos avoirs de prévoyance

Une alternative consiste à financer des projets de transformation, de rénovation et d’assainissement à l’aide des fonds de prévoyance. En principe, les personnes peuvent retirer tous les cinq ans des fonds de prévoyance pour financer des transformations, des rénovations ou des assainissements. Les prestations de vieillesse du pilier 3a ne peuvent en principe être perçues qu’au plus tôt cinq ans avant d’atteindre l’âge de référence AVS ; un retrait anticipé pour l’acquisition d’un logement à usage personnel ou le remboursement de prêts hypothécaires est possible sous certaines conditions. Les fonds perçus sont imposables séparément, généralement à un taux réduit. Bon à savoir :

• Selon l’OFAS (Office fédéral des assurances sociales), les assurées et les assurés peuvent utiliser les avoirs de prévoyance du 2e pilier destinés à un logement occupé par ses propriétaires pour des rénovations ou des investissements augmentant la valeur du bien, pour le remboursement de prêts hypothécaires ou comme fonds propres. Une résidence secondaire est exclue.
• Les assurées et les assurés ne peuvent en principe effectuer un versement anticipé du 2e pilier que tous les cinq ans. À partir de 50 ans, des restrictions s’appliquent ; les personnes mariées ou en partenariat enregistré doivent donner leur consentement écrit.
• Si la banque a pris l’avoir de prévoyance en gage, elle doit donner son accord pour que vous le retiriez à titre d’aide au financement. Comme pour l’augmentation du montant de l’hypothèque, elle vérifiera votre situation financière et réévaluera la valeur du bien immobilier avant de débloquer l’avoir mis en gage.
• Un versement anticipé peut réduire les prestations de vieillesse, d’invalidité ou de survivants. Il est donc judicieux de consulter une conseillerère ou un conseiller en prévoyance et une conseillerère ou un conseiller fiscal avant de procéder au versement.

Si l’avoir de prévoyance n’est pas mis en gage, vous pouvez l’utiliser pour financer des travaux de transformation, de rénovation ou de remise en état. Toutefois, dans ce cas également, les plans et leur faisabilité seront examinés.

Option 3 : contracter un crédit immobilier

Il est également possible de financer en partie des travaux de transformation, de rénovation ou de réhabilitation grâce à un crédit de construction accordé par la banque. Dans ce cas, la banque fixe d’abord une limite de crédit en fonction du projet et des fonds propres disponibles, le rapport 20/80 % s’appliquant généralement ici aussi. La banque ouvre ensuite un compte de chantier, qui vous permet de régler les factures jusqu’à ce que la limite de crédit soit atteinte. Une fois la transformation, la rénovation ou la remise en état terminée, la banque détermine le montant du crédit utilisé et, la plupart du temps, le convertit en prêt hypothécaire. Ce prêt hypothécaire correspond alors exactement au montant de la dette contractée, qui a été engagée exclusivement pour le projet prévu. La banque assume également ici une certaine fonction de surveillance, pour laquelle elle perçoit des frais. En règle générale, le taux d’intérêt d’un crédit de construction correspond à celui d’une hypothèque à taux variable ; c’est pourquoi les crédits de construction sont souvent plus onéreux que d’autres modèles hypothécaires. Un crédit de construction est particulièrement adapté lorsque les factures s’accumulent au fur et à mesure et que l’hypothèque définitive ne doit être fixée qu’une fois les travaux achevés.

Option 4 : Demander des subventions pour la rénovation

Si vos travaux de transformation, de rénovation ou de réhabilitation sont reconnus comme respectueux du climat, vous pouvez obtenir des subventions auprès de la Confédération, des cantons, des villes et des communes, mais aussi des fournisseurs régionaux d’électricité et d’énergie. Le site web francsenergie.ch offre un aperçu de toutes les mesures de soutien disponibles pour un code postal donné. Si vous réalisez les travaux de transformation, de rénovation ou de réhabilitation selon la norme Minergie ou si vous respectez une norme énergétique reconnue, vous pouvez en outre vous renseigner auprès de nombreuses banques sur les hypothèques de durabilité, CECB ou Minergie à taux préférentiel.

Ordre de priorité pour les subventions

• Vérifiez votre adresse ou votre code postal sur francsenergie.ch
• Contactez le centre cantonal de conseil en énergie
• Pour les projets d’envergure, demandez un CECB Plus ou un concept de réhabilitation
• Comparez les offres et déposez la demande de subvention avant le début des travaux
• Ne commencez la mise en œuvre qu’après avoir reçu l’accord ou conformément aux directives du programme

Quel financement convient à quel projet ?

N’oublier pas les impôts et le conseil

De nombreuses décisions de financement ont des conséquences fiscales. En Suisse, l’administration fiscale traite souvent différemment les frais d’entretien visant à préserver la valeur d’un bien et les investissements destinés à l’augmenter. Elle impose également séparément les versements anticipés sur les avoirs de prévoyance. C’est pourquoi, avant d’entreprendre des travaux de rénovation importants, vous devez déterminer quelles factures, quelles aides financières et quelles formes de financement ont une incidence fiscale. Un conseil indépendant peut vous aider à coordonner le financement bancaire, les fonds propres, les avoirs de prévoyance, les subventions et la planification fiscale.

Conclusion : planifier le financement suffisamment tôt et combiner différentes options

En cas de transformation, de réhabilitation ou de rénovation, nous vous conseillons de vérifier au préalable si des aides financières et un prêt hypothécaire à taux préférentiel peuvent financer votre projet. Après avoir examiné le projet, le potentiel du bien immobilier et la situation financière des demandeuses et des demandeurs, la banque sera en mesure de présenter les possibilités concrètes de financement. Si les revenus des demandeuses et des demandeurs sont inférieurs à ce qu’ils étaient lors de la souscription de l’hypothèque, il peut être intéressant de rechercher d’autres solutions de financement. Il en va de même en cas de baisse de la valeur du bien immobilier. Dans tous les cas, vous devriez vous faire conseiller par une professionnelle ou un professionnel, car la plupart des décisions ont des implications fiscales. Pour les propriétaires immobilières et immobiliers en Suisse, la règle est la suivante : établir d’abord le budget et le plan de rénovation, puis examiner les subventions, et enfin clarifier les questions de financement et de fiscalité. Cela permet de mieux maîtriser les coûts, les risques et la trésorerie.