Calculer la valeur vénale d'un bien immobilier : ce qu'il faut savoir

Valeur vénale et prix de vente

La valeur vénale est la valeur estimée à l’issue d’une expertise immobilière ou d’une évaluation hédonique. Elle dépend de nombreux facteurs, tels que l’emplacement, les prestations et la configuration. La valeur vénale s’appuie sur le prix de vente de maisons ou d’appartements comparables situés dans la commune ou la région et vendus au cours des dernières années.

Le prix de vente est le prix convenu entre le vendeur et l’acheteur. Il peut être inférieur ou supérieur à la valeur vénale du bien immobilier, notamment dans le cas de biens particuliers ou de biens de collection. Certaines acheteuses potentielles et certains acheteurs potentiels sont prêts à payer un supplément pour le plafond en stuc du salon, tandis que d’autres exigeront une réduction parce qu’ils et elles le trouvent kitsch et qu’ils et elles le feraient enlever. Les acheteurs et les acheteuses potentielles sont également prêts à payer plus si la demande est forte ou à essayer de faire baisser le prix si la demande est faible.

L’impact sur le financement

Les banques calculent le financement sur la base de la valeur vénale du bien immobilier. Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire , votre banque vous accorde jusqu’à 80 % de la valeur vénale. Toutefois, si la valeur vénale et le prix d’achat diffèrent, les banques appliquent le principe de la valeur la plus basse :

• Si vous avez fait une bonne affaire et que le prix d’achat (900 000 francs) est inférieur à la valeur vénale (1 000 000 de francs), votre banque vous accordera un prêt à hauteur de 80 % du prix d’achat, soit 80 % de 900 000 francs, soit 720 000 francs pour la 1re et la 2e hypothèque. Pour ce financement, vous devez disposer d’au moins 180 000 francs de fonds propres.
• Si le prix d’achat (1 100 000 francs) est supérieur à la valeur vénale (1 000 000 francs), votre banque vous accordera un prêt à hauteur de 80 % de la valeur vénale, soit 80 % de 1 000 000 francs, ce qui correspond à 800 000 francs pour la 1re et la 2e hypothèque. Pour ce financement, vous devez disposer d’au moins 300 000 francs de fonds propres.

Le principe de la valeur la plus basse s’applique au financement des achats immobiliers et des transferts de propriété; l’Association suisse des banquiers l’a introduit en 2014 afin de minimiser le risque d’une bulle immobilière.

La valeur vénale comme base pour les négociations de prix

C’est pourquoi il est si important de connaître la valeur vénale de la maison ou de l’appartement avant d’entamer les négociations sur le prix. Mais quelle est la valeur d’un bien immobilier ? Des expertes et des experts estiment la valeur vénale, ou un logiciel (évaluation hédonique), sur la base de nombreux facteurs déterminants. Le résultat correspond au prix d’achat moyen probable. Ces estimations sont très précises et fiables pour les maisons et appartements standards.

Facteurs déterminants pour l’évaluation immobilière

L’emplacement est plus important que le bien lui-même pour une estimation. Les expertes et les experts ainsi que les outils en ligne prennent en compte les mêmes facteurs pour leurs estimations. C’est pourquoi leurs résultats ne divergent généralement que très peu les uns des autres.

1. Emplacement

• Vue
• Quartier
• Ventes
• Ensoleillement
• Nuisances sonores
• Taux d’imposition communal
• Demande dans la région

2. Maison ou appartement

• Surface habitable
• Volume des pièces
• Niveau de finition
• Âge
• Plan
• Architecture

Sur la base de ces facteurs, les expertes et les experts ainsi que l’évaluation hédonique permettent d’estimer la valeur du bien immobilier. Le résultat est une estimation aussi précise que possible. La valeur vénale ou valeur de marché ne constitue toutefois qu’une base pour les négociations de prix entre la vendeuse ou le vendeur et l’acheteuse ou l’acheteur et peut s’écarter du prix finalement convenu et payé. Parfois même de manière significative. C’est le cas, par exemple, des biens de collection pour lesquels il n’existe pratiquement pas de valeurs comparatives, ou lorsque le vendeur accorde plus d’importance que l’acheteur à des valeurs immatérielles telles que la situation calme ou la vue imprenable sur le lac.

Une estimation immobilière réalisée par un humain ou par une machine ?

Comme l’évaluation hédonique est moins coûteuse, voire gratuite, elle convient dans de nombreux cas. Par exemple, si vous êtes curieux ou curieuse et que vous souhaitez connaître la valeur de votre maison ou de votre appartement. Ou encore si vous achetez un bien immobilier et que vous souhaitez fixer un plafond de prix avant d’entamer les négociations. L’évaluation hédonique compare le bien à des milliers de biens similaires vendus ces dernières années. Il vous suffit de remplir un formulaire, éventuellement de payer, et le tour est joué. Vous obtenez ainsi une estimation de la valeur vénale aussi précise que celle d’un expert.

Il existe toutefois de bonnes raisons de recourir à des expertises professionnelles. Par exemple, si vous souhaitez faire estimer un bien qui vous tient particulièrement à cœur. Ou encore dans le cadre d’une succession ou d’une procédure de divorce. Les honoraires compris entre 500 et 2’500 francs constituent un bon investissement, car une experte certifiée ou un expert certifié en estimation immobilière ne se fie pas uniquement à des corrélations statistiques, mais estime la valeur vénale de la manière la plus proche possible du marché. Les expertes et les experts sont généralement des architectes ayant suivi une formation complémentaire. Renseignez-vous à la mairie ou auprès de la banque régionale pour trouver des experts qui connaissent bien les spécificités locales.