La banque évalue mon bien immobilier trop bas : que faire ?

Toute personne qui a acheté un logement sait ce qu’est une estimation immobilière. En effet, avant qu’un établissement de crédit hypothécaire (une banque, une compagnie d’assurance ou une caisse de pension) ne se prononce sur l’octroi d’un prêt hypothécaire, il procède à une estimation. Il vérifie si le prix d’achat est justifié et c’est également sur cette estimation que se fonde le montant maximal du prêt hypothécaire. D’autres évaluations interviennent si, par exemple, vous souhaitez augmenter votre hypothèque à une date ultérieure, si vous rencontrez des difficultés financières et que vous ne pouvez plus payer les intérêts hypothécaires, ou encore si le marché immobilier se détériore et que l’hypothèque dépasse éventuellement la valeur marchande du bien immobilier.

Raisons d’une évaluation immobilière plus basse

Ces dernières années, les prix de l’immobilier résidentiel n’ont pratiquement connu qu’une seule tendance : la hausse. En 2025, cette tendance s'est poursuivie, même si le rythme de la hausse s'est quelque peu ralenti. En été 2025, le prix des appartements en copropriété a augmenté de 4,6 % par rapport à l'année précédente, celui des maisons individuelles de 3,6 %, même si les prix ont baissé au deuxième trimestre. Pourquoi les évaluations devraient-elles donc être plus basses ?

Eh bien, la baisse des estimations n’est pas le fruit du hasard. Du côté du financement, des défis de plus en plus nombreux pourraient freiner une nouvelle hausse des prix. Les taux hypothécaires n’ont pas baissé de manière sensible malgré la baisse des taux directeurs. De plus, de nombreuses banques ont augmenté leurs marges et ne répercutent plus que partiellement les avantages en matière de taux d’intérêt. La stagnation, voire la légère baisse des prix, incite les banques à adopter des hypothèses plus prudentes. À cela s’ajoute le fait que l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) a renforcé les exigences applicables aux opérations hypothécaires. Les banques doivent couvrir leurs risques de manière encore plus rigoureuse et accordent donc davantage d’importance à des ratios d’endettement solides.

De plus, de nombreux établissements misent désormais sur des modèles d’évaluation automatisés. Il s’agit d’outils logiciels qui utilisent des modèles mathématiques et des données pour déterminer la valeur d’un bien immobilier ou évaluer la solvabilité des clientes et des clients. Ces modèles d’évaluation automatisés pour les banques ont tendance à adopter une approche plus conservatrice, ce qui est logique, car ils se basent principalement sur la garantie du prêt bancaire et évaluent la valeur du bien immobilier de manière à ce qu’elle puisse, dans le pire des cas, garantir la sécurité de la banque. Il en résulte des valeurs souvent nettement inférieures à celles que vous voyez en tant que propriétaire sur les portails immobiliers ou à celles déterminées par des expertes et des experts immobiliers professionnels. En d’autres termes : la valeur estimée par la banque n’est pas identique à la valeur de marché. Pour l’octroi d’un crédit, c’est surtout la valeur de nantissement qui compte, c'est-à-dire le montant que la banque considère comme sûr. En résumé, pour la banque, seule la garantie du crédit est importante.

Cela a toutefois pour effet positif que les prix demandés totalement exagérés par les vendeuses et les vendeurs ont peu de chances d’aboutir. En effet, si le prix demandé est bien supérieur à la valeur vénale, les acheteuses et les acheteurs doivent généralement financer la différence sur leurs fonds propres.

Quelles sont les conséquences d’une évaluation plus basse ?

Si la banque réévalue soudainement votre logement à la baisse, cela peut avoir des conséquences notables, telles qu'une hausse des frais d'intérêt, des exigences d'amortissement plus strictes ou une flexibilité financière réduite.

Concrètement : si la valeur de nantissement diminue, la banque peut exiger des garanties supplémentaires ou des remboursements afin de rééquilibrer le rapport entre les fonds propres et les fonds étrangers. Dans de nombreux cas, cela entraîne également une hausse des taux hypothécaires, car un ratio d’endettement plus élevé s’accompagne souvent d’une majoration des taux d’intérêt. Si le ratio d’endettement dépasse les limites internes de la banque, celle-ci peut même exiger un amortissement plus rapide. La flexibilité financière peut également s’en trouver restreinte. Un rééchelonnement de la dette ou le passage à une banque plus avantageuse peut s’avérer plus difficile, car les nouveaux prêteurs potentiels tiennent eux aussi compte de leurs limites d’évaluation.

Marge de manœuvre pour les débiteurs

Une évaluation bancaire inférieure à la valeur réelle est certes contrariante, mais cela ne doit pas nécessairement déboucher sur une catastrophe financière. En tant que propriétaire, vous disposez en effet d’une certaine marge de manœuvre. Dans un premier temps, vous devriez chercher à discuter directement avec la banque. Il vaut la peine de demander précisément les raisons de cette évaluation inférieure et de suggérer une révision, en particulier si des travaux de rénovation ou des données comparatives récentes viennent en réalité étayer la valeur. Vous avez également la possibilité de faire réaliser une expertise immobilière indépendante. Ces expertises sont souvent plus détaillées et tiennent compte des spécificités régionales qui peuvent faire défaut dans les modèles internes des banques.

Il peut également être utile de vous tourner vers d’autres prêteurs, même si ceux-ci ont bien sûr leurs propres limites d’évaluation. Mais toutes les banques n’évaluent pas de la même manière, et une deuxième offre peut améliorer tant la valeur estimée que les taux hypothécaires.

Si vous disposez de réserves financières, un apport supplémentaire en fonds propres permet de réduire le ratio d’endettement et d’éviter des majorations d’intérêts coûteuses. Le cas échéant, un amortissement partiel peut également s’avérer judicieux, et le passage d’une hypothèque SARON à une hypothèque à taux fixe peut aider à atténuer les risques de taux d’intérêt à long terme.

Si vous pensez à long terme, vous pouvez en outre vous efforcer activement de stabiliser la valeur de votre bien immobilier. Les investissements qui augmentent la valeur, tels que les rénovations ou les assainissements énergétiques, ont souvent un effet positif sur l’évaluation bancaire.