Problème de capacité hypothécaire : que faire ?

Hypothèque et droit de gage immobilier : que se passe-t-il si vous ne payez pas ?

Une hypothèque est un prêt garanti par un gage immobilier. Cela signifie qu’elle est garantie par la maison ou l’appartement que vous avez financé par cette hypothèque. Si vous, en tant que débitrice ou débiteur, ne payez pas les intérêts hypothécaires, la banque, en tant que créancière, peut et a le droit de réaliser ce gage immobilier. Cela signifie qu’elle peut faire vendre aux enchères la maison ou l’appartement et recouvrer sa créance sur le produit de la vente. Le Code civil régit ce qui est légal en cas de défaut de paiement dans ses articles 816 (mode de la réalisation), 817 (distribution du prix) et 818 (étendue de la garantie):

• « En cas de non-paiement, le créancier a le droit d'être remboursé sur le produit de la vente du bien immobilier »
• « Le produit de la vente du terrain sera réparti entre les créanciers hypothécaires en fonction de leur rang »
• « L'hypothèque offre au créancier une garantie pour le montant de la créance, ainsi que pour les frais de poursuite et les intérêts moratoires »

La saisie immobilière, en dernier recours

Dans 99 % des cas, la banque ne souhaite pas en arriver là. D’une part, une saisie immobilière est coûteuse, fastidieuse et désagréable. D’autre part, elle encourt le risque que le produit de la vente ne suffise pas à couvrir l’ensemble des créances (capital, hypothèque, intérêts moratoires et frais de poursuite), car les biens immobiliers vendus aux enchères publiques le sont généralement à un prix inférieur à celui du marché. C'est la raison pour laquelle la banque vous adresse d'abord un rappel et cherche avec vous une solution à l'amiable avant d'engager une procédure d'exécution forcée.

Comment éviter la saisie ?

Il existe trois options pour éviter la saisie :

• Demander à votre famille ou à vos amis de vous accorder un prêt privé pour payer les intérêts hypothécaires. Ainsi, la banque ne saura rien de vos difficultés. En effet, les débitorices et les débiteurs ayant déjà connu un retard de paiement font souvent l’objet d’une surveillance et d’une évaluation plus strictes.
• Discuter avec votre banque dès que des difficultés se profilent. La banque a tout intérêt à ce que vous honoriez vos engagements et que vous n’ayez pas à vendre votre logement. Demandez un report de paiement et présentez un plan indiquant comment vous comptez surmonter cette situation difficile.
• Vendre la maison ou l’appartement avant que la banque n’engage la procédure de saisie et réglez la dette hypothécaire ainsi que les intérêts. Sur le marché immobilier libre, vous obtiendrez un prix de vente plus élevé qu’en cas de vente aux enchères, et il vous restera de l’argent. Cependant, vous devrez chercher un nouveau logement pour vous et votre famille.

Attention : n’empruntez pas pour payer les intérêts. Sinon, vous risquez de vous retrouver dans un cercle vicieux. Si vous ne voyez plus d'issue, adressez-vous plutôt à un service de conseil en endettement à but non lucratif.

Déroulement d'une vente aux enchères forcée

Avant la vente aux enchères forcées, la banque fait évaluer le bien par un expert. L’Office des poursuites et des faillites annonce la vente dans le Journal officiel et sur son site Internet ; le catalogue présente le bien avec une photo, une description et une estimation. Si vous êtes la plus offrante ou le plus offrant, vous remportez l’enchère et vous devez verser sur place un acompte de 10 à 20 %. La banque peut également soumettre des offres afin de faire monter les enchères. La banque encaisse directement le produit de la vente. Si ce produit dépasse le montant des dettes, la banque remet le solde à la débitrice ou au débiteur. Dans le cas contraire, elle ou il reste redevable envers la banque, sauf en cas de faillite privée.

Avec le versement de l’acompte, la propriété est transférée à l’acheteuse ou à l’acheteur, et la débitrice ou le débiteur doit quitter le logement à la date convenue. Si elle ou il refuse, l’huissier de justice prend toutes les mesures nécessaires, pouvant aller jusqu’à l’expulsion forcée. Cela n'arrive heureusement que rarement en Suisse.

Les ventes aux enchères forcées sont une « opportunité pour les chasseurs de bonnes affaires ». Dans notre article, vous découvrirez tout ce que vous devez savoir en tant qu’acheteuse ou acheteur sur les ventes aux enchères immobilières.

L’assurance hypothécaire en vaut-elle la peine ?

Non. En Suisse, vous êtes plus ou moins bien protégé contre les conséquences du chômage, et vous pouvez souscrire une assurance individuelle et plus avantageuse pour faire face aux conséquences financières d’une perte de revenu ou d’un décès. C’est pourquoi les Suissesses et les Suisses, qui s’assurent contre presque tout et n’importe quoi, souscrivent rarement des assurances hypothécaires . Vous seul savez de quelle sécurité financière vous avez besoin. Pour la plupart des propriétaires immobiliers, l’assurance-chômage et un compte d’épargne sur lequel ils versent chaque mois une certaine somme, ou une assurance décès, suffisent.