Bank bewertet meine Immobilie tiefer: Was tun?

Wer ein Eigenheim gekauft besitzt, weiss, was eine Immobilienbewertung ist. Denn bevor ein Hypothekeninstitut – sei es Bank, Versicherung oder Pensionskasse - über die Vergabe einer Hypothek entscheidet, führt sie eine Bewertung durch. Sie prüft, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist und auf der Bewertung basiert auch die maximale Hypothek. Weitere Bewertungen werden vorgenommen, wenn du zum Beispiel zu einem späteren Zeitpunkt die Hypothek erhöhen willst, in finanzielle Probleme gerätst und die Hypothekarzinsen nicht mehr bezahlen kannst oder - wenn der Immobilienmarkt in Schieflage gerät und die Hypothek den Marktwert der Immobilie möglichweise übersteigt.

Gründe für tiefere Bewertungen einer Immobilie

In den letzten Jahren kannten die Preise für Wohneigentum praktisch nur eine Richtung: nach oben. Auch 2025 setzte sich der Preisauftrieb fort, wenn auch mit etwas gedämpfter Dynamik. Eigentumswohnungen kosteten im Sommer 2025 4,6 Prozent mehr als im Vorjahr, Einfamilienhäuser 3,6 Prozent, wobei die Preise im 2. Quartal 2025 rückläufig waren. Wieso also sollten die Bewertungen tiefer ausfallen?

Nun, sinkende Schätzwerte sind kein Zufall. Auf der Finanzierungsseite ergeben sich zunehmend Herausforderungen, die einem weiteren Preisanstieg entgegenwirken könnten. Die Hypothekarzinsen sind trotz sinkender Leitzinsen nicht spürbar gesunken. Ausserdem haben viele Banken ihre Aufschläge erhöht und geben Zinsvorteile nur noch teilweise weiter. Stagnierende oder sogar leicht rückläufige Preise veranlassen Banken zu vorsichtigeren Annahmen. Dazu kommt, dass die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA die Anforderungen an das Hypothekargeschäft verschärft hat. Banken müssen ihre Risiken noch strenger absichern und achten deshalb stärker auf solide Belehnungsverhältnisse.

Zudem setzen viele Institute mittlerweile auf automatisierte Bewertungsmodelle. Dabei handelt es sich um softwarebasierte Instrumente, die mathematische Modelle und Daten nutzen, um den Immobilienwert zu ermitteln oder die Kreditwürdigkeit der Kundinnen und Kunden einzuschätzen. Diese automatisierten Bewertungsmodelle für Banken neigen zu einem konservativeren Ansatz, logischerweise, denn sie basieren primär auf der Sicherheit für das Bankdarlehen und schätzen den Immobilienwert so ein, dass er im ungünstigsten Fall die Sicherheit der Bank gewährleisten kann. So entstehen Werte, die oft deutlich unter denen liegen, die du als Eigentümerin oder Eigentümer auf Immobilienportalen siehst oder die professionelle Immobilienschätzer ermitteln. Anders gesagt: Der Schätzwert der Bank ist nicht identisch mit dem Marktwert. Für die Kreditvergabe zählt vor allem der sogenannte Belehnungswert – also der Betrag, den die Bank als sicher ansieht. Kurz: Für die Bank zählt allein die Absicherung des Kredits.

Das hat auf der anderen Seite den positiven Effekt, dass völlig überzogene Preisvorstellungen von Verkäuferinnen und Verkäufern wenig Erfolg haben. Denn wenn der Angebotspreis weit über dem Verkehrswert liegt, müssen Käuferinnen und Käufer die Differenz in der Regel aus Eigenmitteln finanzieren.

Welche Konsequenzen haben tiefere Bewertungen?

Wenn die Bank nun dein Eigenheim plötzlich tiefer bewertet, kann das spürbare Konsequenzen haben, zum Beispiel in Form steigender Zinskosten, strengeren Amortisationsauflagen oder eingeschränkter finanzieller Flexibilität.

Konkret: Sinkt der Belehnungswert, kann die Bank zusätzliche Sicherheiten oder Rückzahlungen verlangen, um das Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital auszugleichen. In vielen Fällen führt das auch zu höheren Hypothekarzinsen, weil ein höheres Belehnungsverhältnis oft mit einem Zinsaufschlag verbunden ist. Liegt das Belehnungsverhältnis über den bankinternen Grenzen, kann die Bank sogar eine schnellere Amortisation verlangen. Auch wird die finanzielle Flexibilität möglicherweise eingeschränkt. Eine Umschuldung oder der Wechsel zu einer günstigeren Bank kann schwieriger werden, weil neue potenzielle Kreditgeber ebenfalls auf ihre Bewertungsgrenzen achten.

Handlungsspielraum für Schuldner

Eine tiefere Bankbewertung ist ärgerlich, muss aber nicht gleich in ein finanzielles Drama münden. Denn du hast als Eigenheimbesitzende oder Eigenheimbesitzender doch einen gewissen Handlungsspielraum. Als ersten Schritt solltest du das direkte Gespräch mit der Bank suchen. Es lohnt sich, die Gründe für die tiefere Bewertung genau zu erfragen und eine Überprüfung anzuregen, insbesondere wenn Renovationen oder aktuelle Vergleichsdaten den Wert eigentlich stützen. Ausserdem hast du die Möglichkeit, eine unabhängige Immobilienbewertung einzuholen. Solche Gutachten sind oft detaillierter und berücksichtigen auch regionale Besonderheiten, die in bankinternen Modellen möglicherweise fehlen.

Auch der Blick auf andere Kreditgeber kann sich lohnen, auch wenn diese natürlich auch ihre Bewertungsgrenzen haben. Aber nicht alle Banken bewerten gleich, und eine Zweitofferte kann sowohl den Schätzwert als auch die Hypothekarzinsen verbessern.

Sollten du auf finanzielle Reserven zurückgreifen können, lässt sich mit einer zusätzlichen Eigenkapitaleinlage das Belehnungsverhältnis senken und teure Zinsaufschläge zu vermeiden. Allenfalls ist auch eine Teilamortisation sinnvoll und ein Wechsel von einer Saron- in eine Festhypothek kann helfen, Zinsrisiken langfristig abzufedern.

Wer langfristig denkt, kann ausserdem aktiv daran arbeiten, den Wert der eigenen Immobilie zu stabilisieren. Wertsteigernde Investitionen wie Renovationen oder energetische Sanierungen wirken sich oft positiv auf die Bankbewertung aus.