Verkehrswert und Verkaufspreis: Wie viel ist deine Immobilie wert?

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert beschreibt den geschätzten Marktwert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. Er soll möglichst realistisch abbilden, welchen Preis ein Haus oder eine Wohnung unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielen könnte.

Für die Schätzung werden verschiedene Merkmale berücksichtigt. Besonders wichtig ist die Lage: Erreichbarkeit, Infrastruktur, Aussicht, Besonnung, Lärmbelastung, Steuerfuss und die Nachfrage in der Region beeinflussen den Wert. Hinzu kommen objektspezifische Faktoren wie Wohnfläche, Alter, Grundriss, Ausbaustandard und Zustand.

Bei einer hedonischen Bewertung werden diese Eigenschaften mit Daten vergleichbarer Immobilien verknüpft, die in der Vergangenheit verkauft wurden. Das Ergebnis ist keine Garantie für einen späteren Verkaufspreis, sondern eine fundierte Orientierung für die weitere Preisfindung.

Was ist der Verkaufspreis einer Immobilie?

Der Verkaufspreis ist der Preis, den die Käuferin oder der Käufer am Ende tatsächlich bezahlt. Er entsteht nicht allein aus einer Bewertung, sondern im Verkaufsprozess: Interessenten geben Angebote ab, die Verkaufspartei reagiert darauf, und beide Seiten einigen sich schliesslich auf einen Preis.

Darum kann der Verkaufspreis vom geschätzten Verkehrswert abweichen. Bei hoher Nachfrage oder einem besonders gefragten Objekt kann er darüber liegen. Ist die Nachfrage gering, besteht grosser Sanierungsbedarf oder gibt es viele vergleichbare Angebote, kann der tatsächlich erzielte Preis auch tiefer ausfallen.

Verkehrswert und Verkaufspreis: Was ist der Unterschied?

Beispiel: Wird der Verkehrswert eines Hauses auf 1,0 Millionen Franken geschätzt, bedeutet das nicht automatisch, dass es genau für diesen Betrag verkauft wird. Bei mehreren ernsthaften Kaufinteressenten kann ein höheres Angebot zustande kommen. Muss dagegen rasch verkauft werden oder besteht sichtbarer Renovationsbedarf, kann der erzielte Preis unter der Schätzung liegen.

Wie legst du einen realistischen Verkaufspreis fest?

Der Verkehrswert ist ein wichtiger Ausgangspunkt, aber noch kein fertiger Angebotspreis. Für einen realistischen Verkaufspreis solltest du mehrere Faktoren zusammen betrachten:

1. Verkehrswert als Basis: Eine aktuelle Immobilienbewertung schafft eine sachliche Ausgangslage und hilft, unrealistische Preisvorstellungen zu vermeiden.
2. Nachfrage in der Region: In einem Markt mit vielen Suchenden und wenigen vergleichbaren Objekten ist häufig mehr Spielraum vorhanden als in einem Markt mit grossem Angebot.
3. Vergleichbare Angebote und Verkäufe: Ähnliche Häuser oder Wohnungen in derselben Region helfen dabei, die eigene Preisvorstellung einzuordnen. Angebotspreise allein sind allerdings nicht mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen gleichzusetzen.
4. Zustand und Sanierungsbedarf: Ein gepflegtes Objekt mit zeitgemässem Ausbaustandard lässt sich anders positionieren als eine Immobilie, bei der kurzfristig grössere Investitionen anstehen.
5. Besonderheiten der Immobilie: Aussicht, Grundstück, Architektur, ruhige Lage oder ein aussergewöhnlicher Grundriss können den Preis positiv oder negativ beeinflussen - je nachdem, wie stark diese Eigenschaften von potenziellen Käuferinnen und Käufern nachgefragt werden.
6. Verkaufsstrategie und Zeitdruck: Wer nicht unter Zeitdruck steht, kann unter Umständen länger auf ein passendes Angebot warten. Ein schneller Verkauf kann dagegen eine andere Preisstrategie erfordern.

Entscheidend ist deshalb, den Angebotspreis weder rein emotional noch ausschliesslich anhand eines einzelnen Online-Inserats festzulegen. Eine aktuelle Bewertung liefert eine belastbarere Ausgangsbasis für die Preisstrategie.

Warum können Verkehrswert und Verkaufspreis voneinander abweichen?

Immobilien sind keine standardisierten Produkte. Selbst zwei Häuser mit ähnlicher Wohnfläche können je nach Lage, Zustand und Nachfrage unterschiedlich attraktiv sein. Hinzu kommt: Der Verkaufspreis entsteht zwischen konkreten Menschen in einer konkreten Marktsituation.

• Hohe Nachfrage: Mehrere Interessenten können den Preis nach oben treiben.
• Geringe Nachfrage: Wenige Angebote oder lange Vermarktungszeiten erhöhen den Verhandlungsspielraum auf Seiten der Kaufpartei.
• Besondere Eigenschaften: Ein Seeblick, ein grosser Garten oder eine spezielle Architektur können für einzelne Kaufparteien besonders wertvoll sein.
• Sanierungsbedarf: Absehbare Investitionen in Heizung, Dach, Fassade oder Innenausbau können sich in Preisverhandlungen niederschlagen.
• Emotionen und persönliche Präferenzen: Was für eine Person ein Pluspunkt ist, kann für eine andere ein Nachteil sein.
• Zeitpunkt und Verkaufsdruck: Marktumfeld und gewünschte Verkaufsdauer können die Preisstrategie beeinflussen.

Welche Bedeutung hat der Verkehrswert für die Finanzierung?

Auch für die Finanzierung ist die Bewertung der Immobilie relevant. Banken beurteilen nicht nur den vereinbarten Kaufpreis, sondern auch den von ihnen anerkannten Immobilienwert. Liegt der Kaufpreis über diesem Wert, kann die Differenz nicht einfach vollständig über die Hypothek finanziert werden.

Vereinfacht gesagt orientiert sich die Belehnung am tieferen Wert aus Kaufpreis und bankseitig anerkanntem Immobilienwert. Wer deutlich über dem geschätzten Wert kauft, muss deshalb mit einem höheren Eigenkapitalbedarf rechnen.

Verkehrswert als Basis für Preisverhandlungen

Eine realistische Bewertung hilft beiden Seiten. Verkäuferinnen und Verkäufer können ihre Preisvorstellung besser begründen, während Kaufinteressierte eine sachliche Grundlage für ihre eigene Preisobergrenze erhalten.

Vor allem bei Standardhäusern und -wohnungen kann eine datenbasierte Schätzung eine gute Orientierung geben. Sie reduziert das Risiko, den Angebotspreis allein aus Bauchgefühl abzuleiten oder sich zu stark an einzelnen Inseraten zu orientieren.

Welche Faktoren bestimmen den Wert einer Immobilie?

Bei einer Immobilienschätzung wirken zahlreiche Merkmale zusammen. Grob lassen sie sich in Lagefaktoren und Eigenschaften des Objekts einteilen.

1. Lage

• Aussicht und Besonnung
• Nachbarschaft und Wohnqualität
• Erschliessung und öffentlicher Verkehr
• Nähe zu Einkauf, Schulen und Freizeitangeboten
• Lärmbelastung
• Steuerfuss der Gemeinde
• Nachfrage und Preisniveau in der Region

2. Haus oder Wohnung

• Wohnfläche und Grundstücksgrösse
• Raumaufteilung und Grundriss
• Alter und baulicher Zustand
• Ausbaustandard
• Architektur und besondere Merkmale
• Energetischer Zustand und absehbarer Sanierungsbedarf

Aus diesen und weiteren Daten entsteht die Wertschätzung. Sie bildet den wahrscheinlichen Marktwert möglichst realistisch ab, ersetzt aber nicht den späteren Preisbildungsprozess zwischen Verkaufs- und Kaufpartei.

Online-Bewertung oder professionelle Immobilienschätzung?

Für viele Standardobjekte eignet sich eine hedonische Online-Bewertung als schneller erster Schritt. Das Modell vergleicht die Immobilie anhand ihrer Eigenschaften mit einer grossen Zahl ähnlicher Objekte und leitet daraus eine Marktwertschätzung ab.

Eine professionelle Schätzung durch eine Fachperson kann sinnvoll sein, wenn das Objekt aussergewöhnlich ist oder eine besonders belastbare Bewertung benötigt wird - zum Beispiel bei Liebhaberobjekten, komplexen Eigentumsverhältnissen, Erbschaften oder Scheidungen. Eine Fachperson kann Besonderheiten vor Ort individueller beurteilen als ein standardisiertes Modell.