Verkehrswert einer Immobilie berechnen: Das musst du wissen

Verkehrswert und Verkaufspreis

Der Verkehrswert ist der Wert, den eine Immobilienschätzung oder eine hedonische Bewertung geschätzt hat. Er hängt von vielen Faktoren ab, zum Beispiel der Lage, dem Ausbau und dem Grundriss. Der Verkehrswert orientiert sich am Verkaufspreis vergleichbarer Häuser oder Wohnungen in der Gemeinde oder in der Region, die in den letzten Jahren verkauft wurden.

Der Verkaufspreis ist der Preis, auf den sich die Verkaufs- und Kaufpartei geeinigt haben. Er kann unter oder über dem Verkehrswert der Immobilie liegen, besonders bei speziellen Immobilien oder Liebhaberobjekten. Interessentinnen und Interessenten sind möglicherweise bereit, einen Aufschlag wegen der Stuckdecke im Wohnzimmer zu bezahlen, andere verlangen dafür einen Abschlag, weil sie sie kitschig finden und entfernen würden. Interessentinnen und Interessenten sind auch bereit, mehr zu bezahlen, falls die Nachfrage gross ist – oder versuchen, den Preis zu drücken, falls die Nachfrage gering ist.

Die Bedeutung für die Finanzierung

Grundlage für die Finanzierung ist der Verkehrswert der Liegenschaft. Wenn du eine Hypothek aufnimmst, erhältst du von deiner Bank bis zu 80 Prozent des Verkehrswertes. Falls sich aber Verkehrswert und Kaufpreis unterscheiden, wenden die Banken das Niederstwertprinzip an:

• Wenn du ein Schnäppchen gemacht hast und der Kaufpreis (900’000 Franken) unter dem Verkehrswert (1’000’000 Franken) liegt, belehnt deine Bank bis 80 Prozent des Kaufpreises, das heisst 80 Prozent von 900’000 Franken oder 720’000 Franken für die 1. und 2. Hypothek. Für die Finanzierung brauchst du mindestens 180’000 Franken Eigenkapital.
• Wenn der Kaufpreis (1’100’000 Franken) über dem Verkehrswert (1’000’000 Franken) liegt, belehnt deine Bank bis 80 Prozent des Verkehrswertes, das heisst 80 Prozent von 1’000’000 Million Franken oder 800’0000 Franken für die 1. und 2. Hypothek. Für die Finanzierung brauchst du mindestens 300’000 Franken Eigenkapital.

Das Niederstwertprinzip gilt für die Finanzierung von Immobilienkäufen und Handänderungen und wurde 2014 von der Schweizerischen Bankiervereinigung eingeführt, um die Gefahr einer Immobilienblase zu minimieren.

Verkehrswert als Basis für Preisverhandlungen

Darum ist es so wichtig, den Verkehrswert des Hauses oder der Wohnung zu kennen, bevor du mit den Preisverhandlungen beginnst. Doch wie viel ist eine Immobilie wert? Der Verkehrswert wird auf der Grundlage von vielen wertbestimmenden Faktoren von Fachpersonen oder einem Computerprogramm (hedonische Bewertung) geschätzt. Das Ergebnis ist der wahrscheinliche mittlere Kaufpreis. Solche Schätzungen sind für Standardhäuser und -wohnungen sehr genau und zuverlässig.

Wertbestimmende Faktoren für die Immobilienschätzung

Die Lage ist für eine Schätzung wichtiger als das Objekt. Fachpersonen und Onlinemodelle berücksichtigen dieselben Faktoren für ihre Schätzungen. Darum weichen ihre Ergebnisse in der Regel nur wenig voneinander ab.

1.    Lage

• Aussicht
• Nachbarschaft
• Erschliessung
• Besonnung
• Lärmbelastung
• Steuerfuss der Gemeinde
• Nachfrage in der Region

2.    Haus oder Wohnung

• Wohnfläche
• Raumvolumen
• Ausbaustandard
• Alter
• Grundriss
• Architektur

Auf der Basis dieser Faktoren schätzen die Fachpersonen und die hedonische Bewertung den Wert der Immobilie. Das Resultat ist eine möglichst genaue Schätzung. Der Verkehrswert oder Marktwert ist aber nur eine Grundlage für die Preisverhandlungen zwischen Verkaufs- und Kaufpartei und kann vom letztlich vereinbarten und bezahlten Preis abweichen. Manchmal sogar deutlich. Beispielsweise bei Liebhaberobjekten, für die es kaum Vergleichswerte gibt, oder wenn die Verkaufspartei immaterielle Werte wie die ruhige Lage oder den unverbaubaren Seeblick höher gewichten als die Kaufpartei.

Immobilienschätzung durch Mensch oder Maschine?

Weil die hedonische Bewertung günstiger oder sogar kostenlos ist, eignet sie sich in vielen Fällen. Zum Beispiel, wenn du neugierig bist und wissen willst, wie viel dein Haus oder deine Wohnung wert ist. Oder wenn du eine Immobilie kaufst und vor den Verhandlungen eine Preisobergrenze festlegen willst. Die hedonische Bewertung vergleicht das Objekt mit Tausenden vergleichbaren Objekten, die in den letzten Jahren verkauft wurden. Alles, was du tun musst, ist ein Formular ausfüllen, eventuell bezahlen, fertig. Als Ergebnis erhältst du eine Verkehrswertschätzung, die ähnlich genau ist wie die einer Fachperson.

Es gibt aber auch gute Gründe für Fach-Schätzungen. Beispielsweise, wenn du ein Liebhaberobjekt schätzen lassen willst. Oder in Erbfällen und Scheidungsverfahren. Das Honorar – 500 bis 2’500 Franken, je nach Objekt – ist gut investiert, weil eine zertifizierte Fachperson für Immobilienschätzungen sich nicht nur auf statistische Zusammenhänge verlässt, sondern den Verkehrswert so marktnah als möglich schätzt. Fachpersonen sind in der Regel Architektinnen und Architekten mit Zusatzausbildung. Frag im Gemeindehaus oder bei der regionalen Bank nach Fachpersonen, die mit den örtlichen Verhältnissen vertraut sind. Oder schlag im Verzeichnis des  Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft SVIT nach.