L'estimation officielle d'un bien immobilier expliquée simplement

Aperçu des différentes valeurs

Les propriétaires de logements parlent souvent de la « valeur » des maisons ou des appartements. Il est parfois difficile de savoir exactement ce qu’ils entendent par là. Certains font référence à la valeur officielle ou à la valeur d’assurance, d’autres à la valeur vénale. Notre aperçu vous aidera à y voir plus clair sur ce terme un peu mystérieux qu’est la « valeur ».

Qu’est-ce que la valeur officielle ?

L’administration fiscale ou le service des impôts fixe la valeur officielle. En règle générale, l’expert·e cantonal·e en estimation se rend sur place pour examiner le bien, tient compte de toutes les particularités et évalue le bien immobilier selon un système de points. Le résultat correspond à la valeur officielle, qui sert exclusivement au calcul et à la perception de l’impôt foncier et de l’impôt sur la fortune. C’est la seule valeur qui est inscrite au registre foncier.

Les modifications apportées aux biens-fonds font l’objet d’une réévaluation continue. L’administration fiscale ou le service des impôts procède à des estimations officielles à intervalles plus espacés, soit environ tous les dix ans. Dans le canton de Berne, par exemple, la dernière réévaluation a eu lieu en 2020. Si vous êtes propriétaire d’un logement ou titulaire d’un usufruit, vous pouvez consulter le dossier auprès de la commune et, si vous n’êtes pas d’accord avec l’évaluation, faire opposition. La valeur officielle est généralement nettement inférieure à la valeur vénale.

Qu’est-ce que la valeur vénale ?

Un·e expert·e en évaluation immobilière ou un modèle informatique estime la valeur vénale ou valeur de marché. Pour une estimation immobilière, l’emplacement est plus important que le bien lui-même. Les principaux facteurs liés à l’emplacement qui déterminent la valeur sont la vue, le voisinage, les voies d’accès, l’ensoleillement, les nuisances sonores, le taux d’imposition communal ainsi que la demande dans la région. Les principaux facteurs liés au bien qui déterminent la valeur sont la surface habitable, le volume, le niveau de finition, l’âge, la disposition des pièces ainsi que l’architecture.

Le résultat est la valeur vénale estimée, c’est-à-dire le prix d’achat moyen probable. C’est pourquoi la valeur vénale constitue un bon point de départ pour les négociations de prix entre le vendeur et l’acheteur. La valeur vénale est également importante pour le financement de votre maison ou de votre appartement. En Suisse, les banques accordent généralement des prêts hypothécaires pour les logements occupés par leurs propriétaires à hauteur de 80 % de la valeur vénale ou du prix d’achat, selon le montant le plus bas (principe de la valeur la plus basse).

Qu’est-ce que la valeur d’assurance ?

La valeur d’assurance est importante pour le calcul des primes de l’assurance bâtiment et en cas de sinistre. L’obligation d’assurance des bâtiments prend effet dès le début des travaux de construction pour les projets d’une valeur supérieure à 25 000 francs (assurance construction). La valeur d’assurance comprend généralement les travaux d’excavation, le gros œuvre, les installations et les finitions (plan des coûts de construction 2), les honoraires d’architectes et d’ingénieurs (plan des coûts de construction 2), ainsi que les frais de permis de construire, les copies des plans et les primes d’assurance chantier (plan des coûts de construction 5).

L’assureur adapte la couverture à l’avancement des travaux. Dès que la construction est achevée et que l’assureur a évalué le bâtiment, l’assurance construction devient une assurance bâtiment. Celle-ci couvre les dommages causés par le feu et les forces de la nature et est obligatoire en Suisse, à l’exception des cantons d’Appenzell Rhodes-Intérieures (à l’exception du district d’Oberegg), de Genève, du Tessin et du Valais. Pour le calcul des primes, outre la valeur assurée, les assureurs prennent en compte le type de construction, l’année de construction et l’emplacement.