Faire estimer une maison ou un appartement : comment déterminer la valeur d’un bien immobilier

La valeur vénale comme base de la vente

La valeur vénale ou valeur de marché correspond à une estimation du prix de vente moyen que vous pouvez obtenir. Deux méthodes courantes permettent de réaliser cette estimation : vous pouvez faire évaluer votre maison ou votre appartement par une experte ou un expert en estimation immobilière ou en ligne. De nombreux services d’estimation immobilière gratuits sont désormais disponibles sur Internet.

Une experte ou un expert ou une estimation en ligne ?

L’estimation en ligne, ou évaluation hédoniste, compare votre bien immobilier à des biens similaires de la région que des acheteuses et acheteurs ont acquis ces dernières années. Il vous suffit de remplir un formulaire, de payer en ligne et vous obtenez en quelques secondes une estimation qui s’avère exacte pour la plupart des maisons ou des appartements.

Toutefois, si vous souhaitez vendre un bien particulier, il peut être intéressant de faire appel à une experte ou un expert en évaluation immobilière. Cette démarche coûte plus cher, mais l’experte ou l’expert connaît bien les spécificités locales, visite la maison ou l’appartement et connaît peut-être déjà des acheteuses et des acheteurs potentiels.

Facteurs déterminant la valeur d’un bien immobilier

Qu’il s’agisse d’une experte ou d’un expert ou d’un ordinateur, l’estimation dépend en fin de compte des mêmes facteurs :

Emplacement

• Vue
• Quartier
• Ventes
• Ensoleillement
• Nuisances sonores
• Taux d’imposition
• Demande

Bien immobilier

• Surface habitable
• Volume
• Niveau de finition
• Âge
• Plan
• Architecture

Le résultat de l’évaluation sert de base aux négociations. Le prix de vente peut toutefois s’écarter de l’estimation si, par exemple, vous accordez plus d’importance à l’emplacement calme en lisière de forêt (valeur personnelle) que les acheteuses et les acheteurs potentiels. D’autres facteurs peuvent également influencer le prix, comme les servitudes inscrites au registre foncier. En fin de compte, le prix dépend de l’offre et de la demande. L’estimation constitue une base précieuse pour les négociations de prix.

Évaluer la valeur des maisons et appartements anciens

Deux facteurs importants qui influent sur la valeur sont l’âge et le niveau de finition. Plus une maison ou un appartement est ancien, plus la dépréciation liée à l’âge est importante. La dépréciation technique liée à l’âge correspond à la perte de valeur des éléments de construction due à leur âge ; leur durée de vie dépend de plusieurs facteurs :

• Matériaux
• Conception
• Qualité des travaux
• Soins apportés par les occupantes et les occupants
• Entretien
• Facteurs environnementaux

De nos jours, les acheteuses et les acheteurs potentiels ont des attentes différentes de celles d’autrefois en matière de logement. La dépréciation économique liée à l’âge dépend du caractère moderne et fonctionnel de la maison ou de l’appartement. Voici trois exemples :

• Les acheteurs et les acheteuses potentiels préfèrent désormais avoir moins de pièces, mais plus spacieuses qu’auparavant.
• Elles ou ils préfèrent aujourd’hui une salle de bains pour les parents et une autre pour les enfants plutôt qu’une grande salle de bains commune.
• Il y a 20 ans, la moquette, le papier peint ou une buanderie commune étaient courants. Aujourd’hui, ils ne sont plus au goût du jour.

Préserver et augmenter la valeur immobilière

Vous pouvez éviter cette dépréciation liée à l’âge en prenant des mesures visant à préserver ou à augmenter la valeur.

Préserver la valeur signifie que vous remplacez un bien par un autre de valeur équivalente. Par exemple, remplacer l’ancien four par un nouveau.

Une mesure de valorisation consisterait à remplacer l’ancien four par un four à vapeur. Cette distinction est importante, car vous pouvez déduire les mesures de préservation de la valeur de votre revenu imposable, mais pas celles qui visent à la valorisation.

À une exception près : vous pouvez déduire de votre déclaration d’impôts les investissements dans l’efficacité énergétique, les mesures d’économie d’énergie et les énergies renouvelables. Cela vaut par exemple pour les systèmes solaires, les nouvelles fenêtres ou l’isolation des sols, des murs et des plafonds.