Vendre un appartement en Suisse : conseils aux propriétaires

Particularités liées à la vente d’un appartement en copropriété

Aujourd’hui, les appartements en copropriété se vendent presque tout seuls. Malgré la hausse des prix observée depuis le début du millénaire, la demande reste supérieure à l’offre, notamment dans les quartiers prisés. Le processus de vente est identique pour les maisons et les appartements :

• Faites estimer la valeur marchande et fixez le prix de vente
• Constituez le dossier de vente complet
• Publiez l’annonce du bien immobilier sur différentes plateformes en ligne
• Organisez des visites et faites visiter la maison ou l’appartement
• Menez les négociations sur le prix et la vente
• Rédigez le contrat de vente et signez-le devant notaire
• Finaliser la vente par l’inscription au registre foncier

Il existe toutefois quelques différences dont vous devez tenir compte avant de vendre votre appartement en copropriété. Les points les plus importants sont expliqués dans cet article.

Documents supplémentaires pour la vente d’un logement

Si vous souhaitez vendre votre appartement en copropriété, vous aurez besoin de quelques documents supplémentaires pour les négociations relatives au prix et à la vente :

• Extrait actuel du registre foncier concernant l’appartement, les places de parking et le terrain
• Tous les plans d’étage et plans de construction de l’appartement et de l’ensemble du bien immobilier
• Valeur officielle (valeur fiscale) et valeur locative actuelle de l’appartement
• Police d’assurance habitation
• Liste des investissements
• Décomptes de chauffage et de charges des 3 dernières années
• Acte constitutif de la copropriété
• Règlement d’utilisation et d’ administration de la communauté des copropriétaires
• Procès-verbaux des assemblées de la communauté des copropriétaires des 3 dernières années
• Bilans et comptes de résultat de la communauté des copropriétaires des trois dernières années

Ces documents sont importants pour vous permettre de prendre une décision éclairée. D’une part, ils vous permettent de vous faire une idée du bien immobilier et de la situation financière de la copropriété. D’autre part, ils vous permettent de mieux évaluer si la philosophie de la copropriété vous convient et si vous vous intégrerez bien dans l’immeuble.

La copropriété peut-elle empêcher la vente ?

Même si, en vendant l’appartement et les places de stationnement, vous cédez également votre part dans la propriété commune, la communauté des copropriétaires ne peut pas opposer son veto à la vente. Il peut toutefois exister des restrictions de propriété, telles que des servitudes ou des restrictions d’usage, susceptibles de compliquer la vente. Ainsi, l’assemblée des copropriétaires doit par exemple donner son accord pour des travaux de transformation. C’est pourquoi l’extrait du registre foncier et les règlements sont si importants pour les négociations.

Les copropriétaires ne disposent pas d’un droit de préemption légal. Ils peuvent toutefois s’accorder mutuellement ce droit dans le règlement. Cela s’avère plus judicieux dans les petites copropriétés que dans les grandes, lorsqu’ils souhaitent contrôler la composition des copropriétaires.

Que devient l’argent du fonds de rénovation ?

La communauté des copropriétaires finance l’entretien et la rénovation des parties communes à partir du fonds de rénovation. Les versements effectués au fonds de rénovation font partie du patrimoine commun et sont indissociables de la copropriété. Quiconque vend son bien et quitte ainsi la copropriété perd son droit sur les sommes versées. C’est pourquoi les versements sont généralement ajoutés au prix de vente et l’acquéreuse ou l’acquéreur reprend la part correspondante du fonds de rénovation.

Vente d’un appartement en copropriété loué

Si vous avez loué votre appartement en copropriété, vous devez en informer les locataires par écrit. La vente ne constitue pas un motif de résiliation ; une résiliation serait contestable. Le nouveau propriétaire reprend tous les droits et obligations découlant du bail et ne peut, par exemple, augmenter le loyer sans motif valable. Il ne peut résilier le bail qu’en cas de besoin personnel ou de retards de paiement.

C’est pourquoi les appartements en copropriété libres se vendent généralement à des prix nettement plus élevés. Si vous en avez la possibilité, vous devriez attendre que les locataires aient résilié leur bail et que l’appartement soit libre avant de procéder à la vente.