Assurance immobilière en PPE : qui assure quoi ?

Comprendre la copropriété et la couverture d’assurance

Dès que vous achetez un appartement en copropriété, vous faites partie d’une communauté. Vous jouissez bien sûr d’un droit exclusif sur votre logement, mais vous partagez les fondations, le toit et la façade avec les autres propriétaires. Cette distinction juridique est déterminante pour la couverture d’assurance :

• Droit exclusif : tout ce que vous utilisez et aménagez de manière exclusive (sols, cuisine, cloisons intérieures).
• Propriété commune : tout ce qui concerne la stabilité et l’aspect extérieur de l’immeuble (enveloppe, conduites principales, ascenseur).

Cette répartition détermine qui paie en cas de sinistre et quelles assurances les copropriétaires doivent souscrire en commun ou individuellement.

Assurance immobilière : obligatoire ou facultative ?

L’assurance immobilière constitue le pilier de la couverture d’assurance de toute copropriété. En tant qu’assurance incendie et dommages naturels, elle couvre les dommages que le bâtiment subit par :

• le feu, la fumée, la foudre et les explosions
• les crues, les inondations et le refoulement des eaux usées
• la grêle, les tempêtes, la pression de la neige et les avalanches
• des glissements de terrain, des éboulements et des chutes de pierres

La majorité des cantons (à savoir 19) ont instauré une assurance immobilière cantonale obligatoire et unique. Par exemple, la GVB dans le canton de Berne. Dans les cantons d’Uri, de Schwyz et d’Obwald, cette assurance est également obligatoire, mais proposée par des prestataires privé. A Genève, au Tessin, en Valais et à Appenzell Rhodes-Intérieures (à l’exception du district d’Oberegg), la souscription est facultative.

Dans le canton du Valais, ce n’est toutefois qu’une question de temps avant que les autorités ne mettent en place une assurance immobilière cantonale. Suite aux catastrophes survenues à Crans-Montana et à Blatten, la pression politique s’est nettement accrue.

Des assurances complémentaires utiles pour la collectivité

L’assurance immobilière obligatoire présente des lacunes. Chaque copropriété devrait sérieusement envisager ces quatre assurances complémentaires :

Assurance responsabilité civile immobilière : si un passant glisse et tombe sur le parvis verglacé, toutes les copropriétaires sont solidairement responsables. L’assurance responsabilité civile couvre ce risque.

Bris de glace : que la vitre de la cage d’escalier se brise à la suite d’un acte de vandalisme ou d’un accident, une assurance bris de glace en complément de l’assurance ménage ou de l’assurance bâtiment évite les négociations sur la répartition des coûts.

Assurance tremblements de terre : comme l’assurance immobilière publique exclut explicitement les tremblements de terre, une couverture complémentaire privée (en particulier dans des régions comme Bâle ou le Valais) constitue une mesure de prévoyance judicieuse.

Cas particulier : les dégâts des eaux

En cas de dégât des eaux , plusieurs assurances interviennent. L’assurance ménage prend en charge les frais liés aux meubles endommagés, tandis que l’assurance habitation couvre les dommages causés aux murs, aux sols et à la structure du bâtiment. Si votre baignoire déborde, il s’agit d’un dommage dont vous êtes responsable et qui relève de votre responsabilité civile. Si l’eau provient de l’extérieur, par exemple en cas d’inondation ou de fortes pluies, vous aurez besoin d’une assurance complémentaire.

Ce que chaque copropriétaire devrait assurer

Outre les assurances collectives, il existe des risques que vous devez couvrir vous-même :

Assurance ménage : votre mobilier, vos vêtements, vos appareils (tout ce qui n’est pas fixé au bâtiment) ne sont pas couverts par l’assurance bâtiment. L’assurance ménage protège les dommages causés par le feu, l’eau, le cambriolage et le bris de glace. Veillez à ce que la somme assurée corresponde à la valeur de remplacement réelle de votre mobilier.

Assurance responsabilité civile privée : elle s’applique aux dommages survenant à l’intérieur de votre propre logement. Elle ne couvre toutefois pas les dommages causés à la copropriété. Ne pas souscrire d’assurance responsabilité civile privée représente un risque financier considérable.

Assurance de protection juridique : les litiges entre copropriétaires ou avec la gérance ne sont pas rares. Vérifiez si votre assurance de protection juridique actuelle couvre également les conflits liés à la copropriété, à la location ou aux contrats de construction.

En cas de sinistre : qui paie quoi ?

Conclusion : une protection sans faille passe par une concertation

Dans le cadre de la copropriété, le défi consiste à bien définir les responsabilités de chacun. La copropriété est responsable du bâtiment et des parties communes, tandis que vous êtes en charge de votre intérieur et de vos biens personnels. Discutez avec le syndic pour savoir quelles polices d’assurance sont déjà en place et vérifiez précisément s’il existe des lacunes de couverture. Par exemple en cas de dégâts des eaux, de bris de glace ou de tremblement de terre.